杭州三江汇购房指南（三江汇地区唯一的）

杭州三江汇购房指南（三江汇地区唯一的）时光转移到2年前的那个9月，位于杭州南北向的主干道时代大道上的义桥万科江湾城开盘。可就是这么大的地盘，在过去三年时间里，仅仅出现过一次“万人摇”，也只有一个“万人摇”楼盘，即义桥的万科江湾城。▲美院象山校区航拍众所周知，三江汇总面积约450平方公里 相当于杭州主城区的70%，仅重点管控区就265平方公里，约有半个钱塘新区大。现状户籍人口46万人，常住人口60万人。前一阵子，三江汇地区第一个规划草案公布，进一步细化明确了三江汇重点管控区所涉及到的具体街道，即西湖区转塘街道、双浦镇；滨江区浦沿街道、长河街道；萧山区城厢街道、闻堰街道、蜀山街道、义桥镇和富阳区东洲街道、渔山乡、里山镇。

2018年4月，杭州开始施行摇号政策。

自从之后，杭州楼市就没有离开一个关键词，即“万人摇”。

到目前为止，杭州“万人摇”项目达到30次，其中2018年共8次，2019年16次，今年有6次，且三季度以来仅出现1次“万人摇”。

今年随着楼市新政的层层加码，之后“万人摇”在杭州出现的可能性越来越小，之前的“万人摇”楼盘便愈显稀缺。

▲美院象山校区航拍

众所周知，三江汇总面积约450平方公里 相当于杭州主城区的70%，仅重点管控区就265平方公里，约有半个钱塘新区大。现状户籍人口46万人，常住人口60万人。

前一阵子，三江汇地区第一个规划草案公布，进一步细化明确了三江汇重点管控区所涉及到的具体街道，即西湖区转塘街道、双浦镇；滨江区浦沿街道、长河街道；萧山区城厢街道、闻堰街道、蜀山街道、义桥镇和富阳区东洲街道、渔山乡、里山镇。

可就是这么大的地盘，在过去三年时间里，仅仅出现过一次“万人摇”，也只有一个“万人摇”楼盘，即义桥的万科江湾城。

义桥为何这么火？

时光转移到2年前的那个9月，位于杭州南北向的主干道时代大道上的义桥万科江湾城开盘。

均价16523元/平米，608套房源摇号，有13053名意向客户登记，中签率不到5%，江湾城成为杭州摇号以来第6个“万人摇”楼盘。

直到今天，也是整个三江汇地区出现的唯一一个“万人摇”楼盘。

可能有人会问了，为什么在2018年，会有上万人想买义桥的房子？

要知道，到了2019年，义桥的新房，最多一次开盘才吸引了700多人摇号，中签率最低也不过11%。而单价，也不过差了2000元/㎡左右。

热度相差这么大，价格确实是一方面原因，1.6万/㎡的江湾城，显然更有吸引力。

▲江湾城

还有，这2000元/㎡左右的价差，不仅仅意味着与新房比便宜两千，也意味着与二手房的倒挂，又多了两千。

当时周边的二手房价格，大概在2-2.5万/㎡左右。比如，当时江湾城旁边的绿都御景蓝湾挂牌均价28491元/平米，签约均价25770元/平米；而绿都金域东方挂牌均价 26041元/平米，签约均价 20550元/平米。

若与绿都御景蓝湾相比，虽然看起来江湾城的倒挂高达上万元，但要知道绿都御景蓝湾的二手房还有40平米的赠送面积，若要融进去，二手房价格便在20000元/平米出头，基本和绿都金域东方成交价差不多。

也就是说，江湾城当时的实际倒挂只有4000元，所以当之后的新房价提高到1.8万/㎡时，倒挂就缩小到2000元，市场吸引力大幅度下降，也就不难理解了。因为2000元的倒挂基本没什么赚头。

除此之外，房子的品牌和品质，也是二手房市场上相对有号召力的因素。

要知道，江湾城的楼盘价只有2000元/㎡，可同板块的碧桂园东旭府以及中天卓越风荷锦庭，楼面价都上万，楼面价差别如此之大，可售房单价却只有2000元/㎡之差，品质差距也就可想而知了。

再就是万科的品牌溢价能力，也远超其他开发商，等房子流通到二手市场后，也可能会更受欢迎。

江湾城业主最多能赚多少？

2019年7月，江湾城交付。

从交付现场来看，房子属于简装修，除了地板、房门、橱柜、玄关、卫浴等常规项目，电器方面仅配置了燃气热水器、油烟机、煤气灶，而空调等电器设备需业主自行配置。

毕竟只有1800元/㎡的装修标准，这样已经不错了。

去年9月底，江湾城基本办出房产证，随后就有上百套房源涌入二手房市场。

▲江湾城

现在，1年多过去，江湾城仍有上百套房源挂牌。可见，当初买江湾城的投资客，还是很多的。

目前挂牌均价挂牌均价 27207元/平米，签约均价 25950元/平米，最近一个月共成交10套房源。

最高一次成交价发生在今年6月，成交单价30436元/㎡，户型86.7㎡，总价接近264万，与当初新房加相比，单价涨了1.4万/㎡，总价也涨了120万左右。

当初在江湾城的开盘现场，有媒体报道了一个有意思的事情。

现场有人5万元兜售购买资格，原因是基于实际情况判断，感觉江湾城的投资价值不大，赚不了多少钱。

他认为，均价1.6万的江湾城，再加上各种其他费用和成本，均价也会提升到18000元/平米左右，与均价2万/㎡左右的二手房市场价相比，差价确实太少，不太值得投资。

有人要问了，那江湾城交付后，二手房卖了，业主到底能赚多少钱？

今年4月，江湾城的二手房成交均价为24520元/㎡，一二手房单价差接近8千。那时候有媒体以89㎡户型为例，账面盈利空间大概在70万左右。

现在，成交均价已达 25950元/平米，账面盈利大概在84万左右。

若以最高成交价30436元/㎡来算，账面盈利大概在123万左右。

当然，这只是账面盈利，仅做参考，实际盈利还需要扣除扣除贷款利息、税费、时间等各种实际成本。减去之后，实际盈利就会有相应的缩水。

暴利时代已经过去

现在的三江汇地区，整体上虽然还是一片空白，但不唯房产论的逻辑，已经深入该地区发展的骨髓。

就这一趋势而言，江湾城很可能是三江汇地区过去、现在乃至未来的唯一一个“万人摇”。

想在三江汇地区，通过投资房产获得暴利的时代已经过去了，最近几个月的之江楼市，就是最有力的证明。