地产和物业哪个更值得投资（为什么物业开始做）

地产和物业哪个更值得投资（为什么物业开始做）碧桂园服务（06098.HK）2019年财报披露，全年总营收96.45亿元，其中社区增值服务23.13亿元，占比24%，家政服务、拎包入住、社区传媒、房地产经纪收入分别为：2.75亿元、0.98亿元、0.93亿元、1.38亿元。物业公司做家装究竟做到了什么程度？我们梳理物业公司整体布局情况：今年4月份，红星美凯龙与世贸集团达成战略合作，成立合资公司。官方口径是，充分利用在家装、地产领域的资源，整合产业链，打通从新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等全周期服务，为世茂的用户群打造定制家装套餐及个性化全案整装服务。世贸拉着红星美凯龙一起，要开始干家装了。前面那么多已经倒下的“兄弟”，留下的个个“遍体鳞伤”，前车之鉴没有让大家消停下来，反而在物业圈成为了一种普遍的现象。

家装并不是一个特别好的生意，甚至很苦。

尤其是前几年互联网家装的概念炒作，数百家公司阵亡或退场，其中不乏碧桂园、金螳螂等知名公司布局家装，多次的尝试与验证均未成功，家装逐渐成了一个资本不再热捧的行业。

关注度虽低，但需求一直都存在。只不过是服务主体发生变化，行业也在一轮又一轮的洗牌中形成新力量。

最近，物业公司开始做家装了。

今年4月份，红星美凯龙与世贸集团达成战略合作，成立合资公司。官方口径是，充分利用在家装、地产领域的资源，整合产业链，打通从新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等全周期服务，为世茂的用户群打造定制家装套餐及个性化全案整装服务。

世贸拉着红星美凯龙一起，要开始干家装了。

前面那么多已经倒下的“兄弟”，留下的个个“遍体鳞伤”，前车之鉴没有让大家消停下来，反而在物业圈成为了一种普遍的现象。

物业公司做家装究竟做到了什么程度？我们梳理物业公司整体布局情况：

碧桂园服务（06098.HK）2019年财报披露，全年总营收96.45亿元，其中社区增值服务23.13亿元，占比24%，家政服务、拎包入住、社区传媒、房地产经纪收入分别为：2.75亿元、0.98亿元、0.93亿元、1.38亿元。

保利物业推出的“美居服务”，作为增值服务的一部分，围绕精装加载、房屋焕新及智能家居三大服务，提供从设计、安装、交付到维保的全屋配套解决方案。2019年实现收入1.93亿元。

蓝光嘉宝服务（02606.HK）2019年的社区增值服务创造收入4.49亿元，其中生活服务（包含家政保养、装修、拎包入住等服务）实现收入3.15亿元，占比70%。

雅居乐（03383.HK）也推出家装宅配（拎包入住）业务，引入近30家行业知名品牌资源，开展毛坯房\精装修的一站式服务及存量项目房屋翻新等服务，2019全年，该项业务实现收入9500万元。

佳兆业美好（02168.HK）在社区增值板块里推出了装修美居的服务，以拎包入住为基础，打造一站式家居装修服务的选购平台，暂未披露具体完成业绩。

滨江服务（03316.HK）的增值服务板块，2019年定制家装实现收入1932万元。

前面提到的，世贸物业更不用说了，5月14日红杉资本中国基金、腾讯战略投资2.44亿美金，7月传出即将赴港上市。世贸物业今年动作极其大，四处招兵买马，大举进军家装服务领域，定制精装和BBC业务同步发力。

越来越多的物业公司把家装服务纳入到整个业务体系当中。

从业务上看，地产、物业、家装之间的关联度是非常密切的，房子交付之后的首个业务场景就是家装服务（含拎包入住）。所以，不管是地产还是物业直接切入家装，理论上是有机会的，物业公司具备天然的优势。从行业的未来趋势来看，这似乎是必不可少的一环，已经有很多公司开始探索这条路，每年的业绩占比也在增大。

但实际上，家装是个苦生意，这一点，大家心里都很清楚。无论从业务规模还是利润获取，都没法跟地产企业的规模比。把客户服务好，把规模做起来，真不是一件容易事，甚至很容易赔钱赚吆喝。

虽然苦，但也不是没有价值。放在地产公司，家装业务的那点业绩确实不值一提，但是如果放在物业公司，效果和价值立竿见影。

家装服务的客单价不低，现金流好，借助地产公司的资源优势，很容易就把业绩做起来，经营好的话，还有一定比例的利润。从业务场景上，家装可以归结为物业增值服务的品类之一。

「树懒生活Fine」分析认为，近年来地产公司把物业单独拆分出来上市，家装业务（不管是BBC还是家装零售）都可以为之助一把力，所以现在的布局、高调扩张与招兵买马的投入，从资本角度看，都在为未来IPO造故事做铺垫，给物业板块做估值，这块业绩要是做好了，在资本市场的想象空间是巨大的，的确有一点点资本的味道。

那么问题来了，仅仅填充家装业绩进去，就能在资本市场上收获到比较理想的估值吗？

当然不是。

物业公司相比较地产公司而言，后劲很足，地产企业虽然规模大，但是市值普遍不高。

以碧桂园为例，碧桂园（02007.HK）地产目前的市值是2161亿港元，市盈率只有4.9倍，而碧桂园服务的市值是1320亿港元，市盈率70.8倍（截至2020年8月3日收盘）。两家公司的收入差距很大，2019年，碧桂园地产全年收入4859亿元，碧桂园服务仅为96亿元。这样一对比，就知道其中的差距了。

碧桂园服务讲的故事是，在原有物业管理的基础上，不断推出社区增值业务，包括：家政服务、拎包入住、社区传媒、增值创新、房地产经纪、园区空间服务等几块业务，而且增值细分业务也开始产生不错的收入。

家装业务是可以完全融入在物业服务产业链条里的，发展起来能够为主体提供好看的现金流，但物业公司的优势显然不在这里。

某种程度上，碧桂园服务的高市值，极大地刺激了其他物业公司，多家地产公司纷纷把物业拆分出来独立上市。大家各自的业务结构极其类似，都在不断外延和开发新的服务。

以碧桂园服务为代表的头部物业公司，之所以能够在资本市场获得这么高的估值，其本质上是规模和黏性两大关键要素的驱动，对用户资源的盘活，而且有黏性。

物业公司能够收获到相对高的市值（从百亿到上千亿不等），最重要的优势在于，服务越来越重要的趋势下，物业公司与消费者的距离最近，且能够保持高频长期接触互动。

社区是一个重要的生活场景，物业公司可以基于原有物业管理的基础上，在社区场景中去嫁接很多高频服务进来（例如社区医疗、教育、金融、家政、产品售卖），这样可以跟用户保持天然的黏性，再加上有足够大的用户规模之后，物业本身是轻资产的服务属性，基于这几重因素的叠加，可能还会讲出围绕社区场景讲出更有想象空间的故事。

接下来，我们可能会看到，更多地产公司将物业公司单独拆分出来IPO，加快上市步伐，同时这条赛道的整合兼并的速度还会加快，头部物业上市公司跑马圈地的步伐不会停止。

从具体的业务层面，更多物业公司以不同方式切入家装业务（或拎包入住），如果物业能够探索出有效切入家装的方式，带动的可能是整个行业的格局变化，社区增值服务的收入比重在逐渐提高，目前看，大家的期待值还是蛮高的。重要的是，只要真正服务好客户，别像前几年的家装行业重蹈覆辙就好。