龙华国际商圈规划范围（龙华应该怎么做）
龙华国际商圈规划范围（龙华应该怎么做）凡是只从龙华区的视角，甚至仅仅从项目用地与周边关系的视角对项目进行分析的方案，我一定会对其打个大大的问号。因为项目已经被称为“超级商圈”了，在产业和城市要素如此密集的空间里千方百计拿出325公顷珍贵的土地，做了一个综合性项目的城市设计，这在深圳这种寸土寸金的地方，真的是一件“超级”大事，你不分析透它的城市价值，那不是“自毁长城”吗？龙华应该选一个什么样的方案，才能为这个超级商圈下一步的各项操作带来良好的后续效应呢？我在发言中谈到了我作为一个城市经济专家选择方案的六个研判依据，在这里把我发言的主要内容发出来，给更多的朋友分享。我这个所谓的“外行”由此心情可以放松一点了，因为我的“长项”在这样的城市设计方案评选活动上表面看似一种“短板”，事实上却具有鲜明的独特性和专业价值，可以从政策取向、城市经济、供需关系、投融资等这些软科学的视角对项目做出有力的充实性研判。回到这次评选的主题上来。关于商圈，
文/宋丁 地产专家、中国城市经济专家委员会副主任
昨天我参加了深圳市龙华超级商圈人民路商业街区城市设计国际竞赛评审会。评委清一色都是城市规划和建筑设计界的大佬，水平自然了得，只有我一个来自经济和产业界的专家。从城市设计的专业角度看，我肯定是“外行”，面对这个拥有总设计范围高达325公顷、总建面可能超过2000万平方米的“巨无霸”商圈项目，我当然不能从空间分析和区域规划的“短板”入手，而是要从项目的城市价值、政策导向、市场成长、产业布局、投融资及可行性等“长项”切入。我甚至认为，当今的城市设计，缺少了城市经济层面的多元、深入分析，很难做出高水平的方案。
比如，在这次参评的龙华超级商圈各个方案中，评委专家们一致率先否决的是国际上一个大名鼎鼎的建设设计机构提交的方案，这个方案几乎完全没有考虑深圳这座特殊城市的空间机理、经济体系和市场供需关系，而是直接导入他们擅长的建筑设计的理念和方式，把一个应该充满经济文化多面性和成长性的都市产业复合性空间生生搞成了一个以建筑为核心的静态型社区。
看来这些城市规划界和建筑设计界的大佬评委们也非常明白，离开对一个城市的综合价值判断，离开对城市经济和产业的多视角分析，单纯从空间结构技术性切入是难以形成一个优秀的城市设计方案的。
我这个所谓的“外行”由此心情可以放松一点了，因为我的“长项”在这样的城市设计方案评选活动上表面看似一种“短板”，事实上却具有鲜明的独特性和专业价值，可以从政策取向、城市经济、供需关系、投融资等这些软科学的视角对项目做出有力的充实性研判。
回到这次评选的主题上来。关于商圈，现在已经是一个基本常识了，一个城市，一定会有若干商圈，核心商圈，次级商圈，主商圈，副商圈，市级商圈，区级商圈，社区商圈，等等，概念一大把。现在，各个城市，各个城区，甚至各个较大型的楼盘，都在争取提升商圈的档次，因为商圈往往代表着这个城市、城区和社区在一个区域中的集聚能力、辐射能力、影响力和区域地位。
龙华区把这次城市设计的片区称为“超级商圈”，加了“超级”二字，也明确了其作为“市级商圈”的高端地位，可见龙华对这个项目的定位和重视程度非常高。他们非常期待通过评选，选出最佳方案来指导下一步的商圈深入规划、设计以及投融资和开发建设，最终使这个超级商圈能够为龙华未来的城区经济文化发展带来重大的引导性作用。
龙华应该选一个什么样的方案，才能为这个超级商圈下一步的各项操作带来良好的后续效应呢？我在发言中谈到了我作为一个城市经济专家选择方案的六个研判依据，在这里把我发言的主要内容发出来，给更多的朋友分享。
凡是只从龙华区的视角，甚至仅仅从项目用地与周边关系的视角对项目进行分析的方案，我一定会对其打个大大的问号。因为项目已经被称为“超级商圈”了，在产业和城市要素如此密集的空间里千方百计拿出325公顷珍贵的土地，做了一个综合性项目的城市设计，这在深圳这种寸土寸金的地方，真的是一件“超级”大事，你不分析透它的城市价值，那不是“自毁长城”吗？
如何看待龙华这个超级商圈的城市价值？我们都知道，深圳的城市发展，在业界被称为是“一路向西”，从罗湖到福田，到南山，再到宝安，似乎所有城市要素，如人口、产业、资金、信息、社会关注度等等，都在这个通道里面了。
看到没有？这就是一种惯性思维，在深圳，也就是“原特区”思维，因为原特区主阵地的发展脉络就是罗湖、福田、南山，至于宝安，是因为有了大前海这个“特区中的特区”，尤其是宝安南部的宝中片区，由此也进入“一路向西”的惯性通道里了。
这个“一路向西”，根本没有原特区外、居于北部的龙华！当然，也没有光明、龙岗、坪山等北部城区了。
而多年来深圳重要商圈的发展，基本上与这个“一路向西”的通道保持一致，离开这个通道，似乎就看不到什么像样的商圈了，尤其是没有市级商圈。
事实上，位于城市北部的龙华、光明、龙岗、坪山等城区在深圳特区一体化后，发展也非常快，相应的大型商业项目、商业街区也得到了了长足的发展。
然而，谈及商圈，我们脑海里冒出来的那些知名的商圈基本上都在“一路向西”的通道里，北部各个城区都缺乏具有影响力的商圈，包括龙华。
由此可见，龙华这次强力推出超级商圈项目，意义显然非常重大。如果说，当年龙华拿下高铁北站这个深圳最大的陆路口岸项目，给龙华带来了巨大的人流集散机会，也提振了深圳北部地带的人流物流密度，如今推出超级商圈项目，就是要改变深圳商业布局中的“一路向西”的格局，而在“向北”方向上营造一个核心节点性市级商圈。这个重大动作，不仅将深刻改变龙华的商业文化地位，也会给深圳北部地区强力增加基于商业的吸引力和辐射力，深刻改变深圳既有商圈体系的基本格局，甚至会提升深圳在大湾区城市群中的核心城市价值和地位。
这是视野问题。一个方案，首先得有这个基本视野，否则我没法给你高分。
其二，对高密旧城区的空间转换和更新能力阐述。龙华超级商圈项目的一个超级难点是，这里不是一片新地，而是几十年来密集布局了众多工业厂区、城中村、老旧小区、老旧商业街区的旧城区，如何推动项目成功实现对如此高密度的旧城区的空间转换和区域更新？这要求方案对此形成科学、合理、可行、创新性的深入分析和阐述。
有些方案显然对此做了不同程度的投机性回避，他们更多地按照这里已经是一块空地的状态进行阐述，可以在上面龙飞凤舞，挥斥方遒，描绘出令人心驰的未来蓝图。然而，恕我直言，原来的那一堆老破旧怎么处置？如何在“不大拆大建”的政令之下得以“以旧融新”？如何在这个既有的老旧地盘上播下超级商圈的创新种子？
所以说，这里不仅是面对未来的超级商圈，也是面对历史的“容旧纳新”，也许，后者的难度更高，没有对旧改和更新的深切理解和策略，超级商圈也无法变现。
其三，车流客流的“集、留、散”问题。商圈的最大价值就在于形成一个持续动态的有关车流客流的“集、留、散”大交通格局，商圈的利益就是通过这种持续性的、规模化的“集、留、散”大交通而形成的，没有这个“集、留、散”，商圈就不存在了。
一个专家说得好，对于商圈来说，交通从来不是一个问题，因为，任何一个商圈都有拥堵之类的问题，问题普遍化了，也就不是问题了。
这个看法很有哲理性。然而，从城市设计的多元视角看，如果能在“集、留、散”上做出科学合理的设计，显然是可以提升效能、效率和效益的，即便拥堵，也分个三六九等，能小堵就不中堵，能中堵就不大堵，能大堵就不死堵。
无论是道路系统，还是商业空间，都讲究一个流量周转率，让车流人流都转动起来。同一空间，在一个特定时间窗内，能让更多的车流人流流动起来，周转率提升上去，这是每一个商圈都希望做到的事。
好在大多数方案都对此有清晰的阐述，这是城市设计的基本功。当然，每个方案对此阐述的深度、合理性还是有差异，加分自然不一样了。
其四，在四级商圈中探求平衡力。四级商圈是指社区商圈、区级商圈、市级商圈以及城市群核心商圈。需要在城市范围内探求发展平衡力的商圈包括区级商圈和市级商圈，区级商圈主要体现在供给侧的竞争，看看各个区级商圈在各自城区内哪个表现得更有活力；市级商圈主要体现在需求侧的竞争，看看各个市级商圈在整个城市范围内哪个对市民和消费者的吸引力和影响力更大更强。
而需要在四级商圈中探求发展平衡力的只有市级商圈。一个市级商圈，首先它要满足一个城市对于综合性商业业态的高层级、广泛性、多样化的整体需要，其次它会对所在城区的商圈布局形成互补关系并为所在城区维护一个市级商圈的品牌形象，再次它要为周边社区居民提供日常消费性服务，最后它还要代表所在城市在区域城市群中争取更广的辐射力和更大影响力，为城市创造具有内外共同价值的商圈品牌。
龙华超级商圈就属于这样的市级商圈。和原特区内已有的各个大型商圈相比，龙华这个超级商圈目前还属于前期研讨、策划规划和即将到来的投资开发阶段，其真实价值和影响力还有待实践验证，但我坚定地认为，以龙华在深圳的居中区位，以总设计范围高达325公顷、总建面可能超过2000万平方米的超大规模，它一定也必须在全深圳乃至大湾区的商圈竞争中形成极为出色的表现。
遗憾的是，不少方案缺乏对龙华超级商圈在这四级商圈中的平衡力分析和竞争力分析。
其五，商圈能量链布局。有评委谈到，深圳这些年来建造了太多的购物中心（SHOPPING MALL），为什么还要建设这个商圈？我告诉他：商圈不是SHOPPING MALL，一个商圈要比一个SHOPPING MALL大得多，可以装下若干个SHOPPING MALL，而且，从城市价值看，商圈的意义远远高于一般的单体性的SHOPPING MALL。尤其是像龙华超级商圈这样的超大型商圈，更具有影响一个城市能量链布局的战略意义。
现在的商圈开发，其能量链越来越广泛和通达了，除了常规意义上的商业、文化、旅游、休闲、会展、体育、养生、居住等产业链之外，还把更加符合时代需要的文创、科创等创新链导入，把无界化、生态化、体验性、沉浸式、共享式等消费链导入，把城市精神文明、社会文明和物质文明等价值链导入，形成一个城市最具能量集散力的复合空间，使得商圈的综合能量链更加完善，商圈因此成为最能体现一个城市能量和价值的样板地带。
从字面意思看，商圈中的“商”，它已经不是原来意义上的“商业”、“购物”，甚至不是常态化意义上的“消费”，而是商流导引下的综合能量在城市特定空间的集中表现，体现的是一个城市的枢纽中心价值。
其六，商圈标志物及品牌形象。一个成功的商圈，通常都有自己鲜明的标志物品牌形象，它可能是某一个文化建筑标志，例如重庆解放碑商圈中央的解放碑形象；可能是一种商圈街区整体人文特色，例如上海南京路商圈的百年欧美建筑群落形象；可能是位于商圈重要位置的某座商业建筑形象，例如深圳罗湖商圈的国贸大厦以及后来的地王大厦形象；可能是商圈某种文化主流产品或文化主题价值，例如北京前门大栅栏商圈的传统文化产业和商品形象，等等。
总之，一个成功的商圈，一定会有充分反映自身特色文化和价值的标志物及品牌形象，龙华超级商圈也不例外。各个方案可以为商圈设计出一个形象性的标志物，但这个标志物也许不一定真正成为最终被社会认可的形象物，也许龙华超级商圈也不见得一定要由一个单体物象来代表其品牌形象。未来到底由什么来给商圈的形象代言和站台，可能会在商圈发展中自然脱胎出来。
由上可见，正在积极推进的深圳市龙华超级商圈给我们带来了关于深圳商圈空间结构变革的重大消息，也带给我们关于深圳大商旅、大消费跨越式发展的无限想象。龙华超级商圈的选定方案出笼十分重要，更重要的是如何在优化方案的基础上，尽快实现投资开发和创新发展，让龙华借助这个超级商圈获得再一次跃升式发展的机会，让深圳借助这个超级商圈的成长进一步巩固和提升其在大湾区的中心地位。
