柱形图里面有房屋面积和人口数（劳动人口2013年见顶）
柱形图里面有房屋面积和人口数（劳动人口2013年见顶）但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看，1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1980-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较，日本总人口的拐点是2009年，劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。本期分析一下人口大趋势与新房规模见顶的关系。我国经济发展、城镇化推进和房地产开发，与很多东亚国家具有较高的相似性，而与欧美国家存在较大的差异。由于日本和韩国的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段领先于中国大陆地区，在此我们主要借鉴日本和韩国经验。日本：1996年新房规模见顶，1995年劳动人口见顶
近年来，关于中国房地产业进入后开发时代的观点时有所见，然而，对此深入的研究、系统的阐述似乎还没有。围绕这一主题，2020年我们研究院专门进行了几次讨论，并在此基础上完成了本课题报告。课题报告从阐述后开发时代的概念和意义入手，在对典型国家案例剖析之后，对中国情况进行了比较系统的分析，从而认为中国房地产业正在进入后开发时代。在此基础上，本课题又研究论述了后开发时代的特征、趋势以及应对。希望本课题的研究成果有助于正确认识2020年抗疫背景之下的中国房地产发展，并加深对开发时代中国房地产的科学认识。
课题涉及数据较多，这里简要的分几次分享给大家。
从国际经验与一般常识来看，判断房地产业步入后开发时代的核心指标是住宅新建量见顶。
经过我们的研究，住宅建设规模的见顶，与五大因素有关：经济大周期、城市化率、人口、住房饱和度、住房政策。
本期分析一下人口大趋势与新房规模见顶的关系。
我国经济发展、城镇化推进和房地产开发，与很多东亚国家具有较高的相似性，而与欧美国家存在较大的差异。由于日本和韩国的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段领先于中国大陆地区，在此我们主要借鉴日本和韩国经验。
日本：1996年新房规模见顶，1995年劳动人口见顶
将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较，日本总人口的拐点是2009年，劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。
但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看，1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1980-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。
1985年广场协议签订后，日元升值引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化，为了提振经济，日本央行从1986年1月至1987年2月，连续下调基准利率，从5.0%降到当时历史最低的2.5%，并一直持续到了1989年5月。
当时超低的政策利率，以及空前的建设热潮，导致了过剩资金流入房地产市场，继而引发了银行、证券乃至一般企业的房地产投机行为。
1991年房地产泡沫破灭当年住房新开工面积有所下滑，但由于之前房地产投资热潮中土地大量成交，1992-1996年住房新开工面积又逐渐上升，此后一直震荡下降至今。
韩国：2015年新房规模见顶（估计），2016年劳动人口见顶（估计）
劳动年龄人口与新房竣工规模有非常密切的关系，人口是住宅的终端需求，最终决定了长期的需求量，而总人口中，劳动年龄人口才是真正决定住房需求的部分。
1990年，韩国住宅竣工套数出现第一个顶峰，城镇化率进入70%水平，经济增速也开始换挡，但彼时劳动年龄人口尚未见顶，仍在增长，直到2016年才见顶，而韩国新房规模的第二个顶峰就在2015年，两个顶峰时间基本同步；这一点与日本高度相似。
中国：2011年新房规模见顶，2013年劳动年龄人口见顶
从中国的人口状态来看，总人口目前还在继续增长，2019年突破了14亿，但劳动年龄人口已于2013年见顶，2014年以来不断减少，说明人口红利正在逐渐减退。
从中国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2005年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年房改以前，我国城镇人均住房建筑面积仅为17.8平方米，严重不足，且城镇化率水平还很低。
虽然人口增速减缓，但城镇居民的改善需求和新进城居民的新增需求非常大，城镇新建住房面积在房改后的20年里持续增长。
有一点需要指出，上述日韩住宅新建量为全社会口径。在此，我们同时比较一下我国全社会住宅与商品住宅（由房企开发建设）的新建量。
下图表明，我国商品住宅竣工面积2014年出现历史高点，其后振荡中小幅下降，但考虑到2019年商品住宅新开工面积创新高，预计未来几年商品住宅竣工面积存在创新高的小概率，目前属于筑顶阶段。我国全社会住宅竣工面积2011年出现历史高点，2015至2017年大幅下降，同时考虑到我国城镇地区大规模棚改阶段已经结束，因此全社会住宅竣工面积未来不太可能创历史新高了，也即2011年就是历史大顶！
对比中日韩三国数据可知：劳动年龄人口规模见顶与新房新建量见顶的时间，皆非常接近！由此，基本上可以确定我国全国住宅新建规模已经见顶了。新房开发业的蛋糕基本上做到最大了，继续扩大已无空间。
