深圳楼市新房再现日光盘（深圳新房陷入打折潮）
深圳楼市新房再现日光盘（深圳新房陷入打折潮）经过我的高度总结和凝练，单方面给这个月的新盘颁发几个“最”。但实地踩完了这些盘之后，我发现这些新盘都有很鲜明的特点。在金九银十这个重要节点上，深圳新房市场迎来了供应小高峰。入市新房超万套，甚至是过往以来，当月新盘最多的一个月。往年这可是一个季度的量，现在一个月全出来了。
最近关注楼市的朋友是不是感觉新盘一下多了起来？
不是你的错觉。
9月即将过去，深圳一共上新了19个新盘，其中住宅就有18个。
图源深圳市房地产信息平台
在金九银十这个重要节点上，深圳新房市场迎来了供应小高峰。
入市新房超万套，甚至是过往以来，当月新盘最多的一个月。
往年这可是一个季度的量，现在一个月全出来了。
但实地踩完了这些盘之后，我发现这些新盘都有很鲜明的特点。
经过我的高度总结和凝练，单方面给这个月的新盘颁发几个“最”。
包括但不限于：
深圳最低价、最有自知之明奖、最会装x奖三个奖项。
首先第一个奖，深圳最低价奖。
这个奖的提名项目有很多，毕竟坪山现在也很卷，各个项目都有折扣。
但最终我决定颁发给位于坪山的保利明玥澜岸花园。
项目地块出让时早已规定，房源售价不得高于3.86万/平方米。
但有趣的是，开发商先自己打了一波折扣。
这次推出的房源单价低至3.3万/平方米，一套230万起。
业内调侃，这是深圳卖出了东莞价。
不得不说这波保利这波操作还是高啊，借着深圳最低价的名号，又狠狠的营销了一波。
这个项目的优缺点都很明显，优点就是足够便宜，可以看到坪山河景观。
缺点就是周边产业园较多，且与即将通车的14号线锦龙站距离1.7公里，适合纯刚需上车。
第二个就是自知之明奖，就有点纠结了。
这个奖是想颁给知道自身有缺陷，所以打折特别狠，用价格弥补缺陷的努力型选手。
这个奖我斟酌了很久，一个是尖岗山万科未来之光，另一个是深圳北的保利招商龙誉。
但没想到，万科未来之光预热两个月，愣是到现在没取证。
所以这个奖落到了保利招商龙誉头上。
项目位于深圳市龙华区民治街道民塘路与民丰路交汇处，距离最近的深圳北站800米左右。
初中学区带的是深圳外国语龙华学校，2021年首届中考全龙华第一。
但项目最大的问题就是：
楼盘被两条地上铁夹着，实在太近了，地铁噪音非常吵。
原本政府限价7.45万/平带精装修的价格，要知道，周边的二手房房指导价已经达到8.12-9.05万/㎡，是有倒挂空间的。
但是因为自身不可改变的缺陷（离地铁太近太吵），开发商备案价打完折83平的均价6.4万/平。
还是非常有自知之明的。
还记得网上有个段子调侃这个盘的：
卖7万有点贵，卖6万需要犹豫一下，但是卖5万的话，地铁就是我的助眠曲！
从地段和价格来说，折后总价513万起买三房。
地段是龙华第二梯队的地段，但价格是龙华第三梯队的价格了。
同样的总价，基本可选区域：沙井/福永/松岗/光明/龙岗/坂田，基本属于龙华最低门槛上车总价，
没想到，双央企也这么内卷，保利 招商，似乎有种只求一卖，那仅有的利润都给贡献了。
第三个，最会装x奖，我心里的候选人只有一个——海峦坊。
因为海峦坊自身非常优越的配套环境，我对海峦坊的期待很高。
三个原因：
1、项目是地铁口物业，在建12号线宝田一路站地铁上盖，6个站到南山，轨道交通比较便利。
2、户型紧凑实用，52平就能做两房，88平方能做三房两卫，南北通透。
3.即使有小户型，项目整体居住品质并不差，车位比接近1:2，两梯四户不拥挤。
一个月前去到售楼部的时候，销售那是一个意气风发，留下一句：小户型只能靠抢，日光的可能性非常大。
我看了项目的整体条件，虽然不至于日光，但去化大半的信心还是有的。
后期销售也一再强调，看样板间比较严格，不动产查档证明和社保清单都要带上。
现场看房的秩序也很混乱，没有人带看，也没有人搭理。
但当我看到这个价格的时候：均价7.44万/㎡，单价最低6.78万/㎡，最高8.07万/㎡，毛坯交付。
瞬间没有再看的欲望了，这不是装x吗？
公平的对比来说，隔壁的中熙香缤山89平可以做4房，最新一次成交8万/平。
图源楼市科学
二手房好歹是即买即住，带装修，但3年后才能交房的海峦坊就毛坯叫价7.4万/平。
里里外外这一算，丝毫没有倒挂的意思，甚至还有点比二手房还贵的感觉。
眼看着市场反应不好，认筹之前的最后一个晚上，销售连夜挨个给意向客户打电话。
早知这样，何必当初呢？
价格出来后，项目主动打折，52平2房原总价370万-404万，折后价351万-380万，相当于95折。
其实项目的小毛病也不少，超级小盘，学区一般，得房率70％太低，周围的城市界面差，只能等旧改......
天生握着一手好牌的项目，被自己打得稀碎，最后还是低头打折。
看完了上面的新盘，他们都有一个共同点：
打折降价。
出于或主动或被动的情况，他们都选择了打折降价。
除了我刚讲的，还有龙岗中心区近几年的唯一住宅万科金域学府，没开盘就曝光折扣。
宝安的万科未来之光，提前一个月释放折扣讯息，攒两个月蓄客。
一路之隔的凤鸣水岸肯定坐不住了，率先取证打折。
南山西丽的丹华公馆，因为土地性质特殊，备案最低价8万/平，现在也打折了，7.5万/平。
有毛坯限价9.2万/平的天健悦湾府做对比，内卷的前海新盘都慌了。
颐城栖湾里均价10.2万/平入市，小心翼翼。
这个价格肯定是非常有竞争力的，开盘去化到只剩下5套，成绩也很不错。
甚至连日光的招商玺，原本预测的备案价13.2万/平，开盘就把小户型的价格干到10万/平。
9月入市19个新盘，一半以上都在打折。
追溯起打折，最早吃螃蟹的是赤湾地铁口的前海宸湾。
折后毛坯7.26万起，一下子吸引了较多购房者的关注。
换之前，谁能想到南山地铁口新房，原来接近10万的能不到8万买精装啊。
见惯了大风大浪的我都要感慨一句，这哪是打新潮，这是打折潮啊。
如今的深圳楼市，也不再是从前粗暴的卖方市场，而是步入了买方市场的时代。
买方市场是对卖方市场的一种颠覆。
在买方市场时代，购房者口味更挑，买房更要货比三家。
这将对市场中产品的设计与品质、开发商的品牌与实力、物业管理与售后服务质量、性价比与议价空间产生直接而深远的影响。
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以上为正文，来自粤海街道周主任
