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预售房的陷阱(商品房预售简史)

预售房的陷阱(商品房预售简史)罗嘉良、郭晋安、古天乐、吴奇隆、郭可盈、蔡少芬……看中了这个题材的TVB,随即将其翻拍成了商战剧,为了还原那段香港楼市波澜壮阔的史诗,他们先后投资了1.5亿,请来了半个港台娱乐圈的顶流巨星:1985年,在地产行业一路所向披靡的李嘉诚,看中了位于尖沙咀的美丽华酒店,多方运作之后,想要收购两块地皮拆掉重组。却不料遭到了对方的反对,当时的酒店创始人杨志华已经去世,他的后代不希望看到祖业被拆,于是联系了父亲昔日的合作伙伴李兆基。就这样,后者以极低的价格,吃下了这一块大蛋糕,这笔交易让李嘉诚损失了超过150亿元,有媒体报道称,这是李嘉诚迄今为止:经历的最大商业失利。

文 | 无锈钵

编者按:
所谓的“楼花”,是“商品房预售制”的民间绰号,中国经济激荡的四十年里,楼花的身影,贯穿着房地产行业发展的始终。有人说,解读楼花,就是在解读房地产商业化的轨迹。
这是中国楼花简史的上半篇,关于影响无数民众命运的楼花制度,如何发源、生长,我们还要从两个世纪,两座城市的故事里去寻找……

源起

千禧之交的那一年,陪伴无数香港人跨越世纪的,除了中环璀璨的灯火,还有TVB热播的电视剧《创世纪》。

坊间传闻,这部电视剧的原型,是四大家族中,“二李”——李嘉诚和李兆基的一场“商战”。

1985年,在地产行业一路所向披靡的李嘉诚,看中了位于尖沙咀的美丽华酒店,多方运作之后,想要收购两块地皮拆掉重组。却不料遭到了对方的反对,当时的酒店创始人杨志华已经去世,他的后代不希望看到祖业被拆,于是联系了父亲昔日的合作伙伴李兆基。

预售房的陷阱(商品房预售简史)(1)

就这样,后者以极低的价格,吃下了这一块大蛋糕,这笔交易让李嘉诚损失了超过150亿元,有媒体报道称,这是李嘉诚迄今为止:

经历的最大商业失利。

看中了这个题材的TVB,随即将其翻拍成了商战剧,为了还原那段香港楼市波澜壮阔的史诗,他们先后投资了1.5亿,请来了半个港台娱乐圈的顶流巨星:

罗嘉良、郭晋安、古天乐、吴奇隆、郭可盈、蔡少芬……

重金投入是值得的,这部气势恢宏的电视剧不仅在当时创造了收视率记录,也为后来的房地产行业留下了很多脍炙人口的金句。有人说,看懂这部剧,就等于看懂了香港房地产。许多人到现在都记得男主角许文彪的两句质问:

一句是“我拼命干活,只挣那么一点点钱;外面那些炒房的人,花一点时间就能不停地赚大钱,这叫作公平吗?”,另一句是:

“为什么人们要用一辈子的时间去供一间房子呢?”

在当时,这几乎代表了绝大多数香港人的心声,比如这部剧的作者,著名编剧司徒锦源,当时他已经45岁了,依然没有钱买房。

香港的房价高,从维多利亚时代开始,就不是什么秘密。2010年到2018年,整整九年的时间里,这座城市都位居全球房价最难负担榜单之首。2017年,香港政府的统计数据显示,香港人均居住面积中位数为161呎

约合14.96平方米。

预售房的陷阱(商品房预售简史)(2)

近现代以来,许多人都尝试过改变这一状况,包括著名的爱国商人霍英东。

那是1953年,香港历史上土地最为紧张的一年,战争让很多内地人开始涌入这颗东方明珠,整个50年代,香港人口从50万暴涨到了150万,而另一边,许多住宅则在先前的战火中被损毁。

与此同时,很多港商对于地产的态度也十分模糊,一位研究港澳问题的学者曾经讲过,香港早期的贸易带有非常浓厚的资本色彩,比如当时的地产商普遍都喜欢和大企业打交道,楼盘的租赁、买卖

都是以整幢大楼进行交易。

霍英东改变了这一切,他的楼盘分层、分户面向市民销售,为了让普通老百姓也能参与,动工前,他还撰写并发放了售楼说明书:

第一期交50%的订金,二楼楼面建成再交10%……

霍的顾问后来回忆道,这种模式的本质就是将地产工业化,“办工厂不可能囤积大量现货等买家来买,一般是接到订单后才启动生产。”

在“楼贵人穷”的现实面前,改变了几代人命运的“商品房预售制”,就此诞生。

几十年的沉浮,让民众对这一模式的态度,也经历了180度的转变。

2006年“两会”时,33名全国人大代表联署签名提案,要求取消商品房预售制度;持有同一观点的民众比例,在搜狐的一份网络调查里,是90%;中国人民大学商法研究所所长刘俊海的态度还要更为激烈:

商品房预售制度是万恶之源,是各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一……

预售房的陷阱(商品房预售简史)(3)

尽管背负着如此庞大的恶名,然而,一个无法忽略的事实是,商品房预售制及其背后的地产商业进程,同样也曾经为这片土地,带来安居乐业的繁荣。

休眠

在香港承接下这片繁荣的时刻,对岸,罗湖桥边的深圳却是另一番景象。

一位年轻的排水员刚刚来到这里不久,此刻正遥望着这座宽不过50米的钢铁桥梁:

“桥的那边,就是香港。”桥的这边,是南方小镇的落魄,青年看到,路轨旁有丢弃的死猪,绿头苍蝇正嗡嗡起舞。

这个青年叫做王石,那是1978年的4月,深圳的木棉花刚刚凋谢,他和木棉花一样,都不知道自己后来的命运要和这片土地牢牢绑在一起。

没人能预料历史的走向,穿越回1978,当时的中国老百姓甚至不知道“房地产”这个名词,改善居住条件对当时的中国人来说,就像房间里的大象,是一种

迫切又隐秘的需求。

从1950年到1978年,将近30年的时间里,地产的商品属性被全盘否定,能否得到一套房子靠的是单位的分配,在这个问题上

市长和市场都不好使。

预售房的陷阱(商品房预售简史)(4)

几十年后,有人在潘家园旧货市场的地摊上,看到了社科院院长胡乔木写给领导的“要房信”,为了给院里三位文史名家筹集宿舍,当时的国家副主席李先念把电话一直打到了房管处的案头。

那个年代,比起大厂、股份、分红,“铁饭碗”才是真正的刚需,只要你能在这个单位里干下去,就可以理直气壮地期待一方属于自己的立足之地。

三十年时间里,中国老百姓累计用在住宅上的投资为374亿元。

年人均住房投资不足10元。

这三十年,也是中国房地产的休眠时刻。

为了彻底锁死房子的商业空间,除了禁止买卖,即便是装修和维修,也要在单位的主导下进行。

学者杨绛回忆起和钱钟书住在学部七号楼西尽头的办公室的日子:“封闭的几年间,冬天生了暖气,积聚不散,把房子胀裂,南北二墙各裂出一条大缝。”夫妇二人的住宿条件直到1977年才有改善。

1978年,中国城镇居民的平均住宅面积只有6.7平方米,住房面积上甚至开起了倒车,比1949年还少了0.9平方米。

预售房的陷阱(商品房预售简史)(5)

房子怎么就越住越小?越住越挤?

转折总是发生在短短一瞬间。这年秋天,总设计师前往新加坡,并走访了当地的住宅小区。

1978年10月的一个上午,站在北京在建的几十栋公寓住宅楼面前,他顶着巨大压力,问出了那个关键问题:

“居民住房可否成为商品?”

面对现场的沉寂,他又在自言自语中表达了态度:

“如果可以,我想买套房子给朴方,这个孩子是因为我致残的,我需要照顾他。”

那一年,北京召开的全国城市住宅建设会议上,各省市领导都接到了来自中央的住房问题指示:要允许私人建房或者私建公助,可以分期付款,在改善住房的问题上

路子要宽些。

轰轰烈烈的楼市商业化时代,就此猝然拉开序幕。

试水

同这个时代一道来临的,是深圳地位的腾飞,1979年,深圳全面启动改革开放,开启了建设经济特区的第一步。

预售房的陷阱(商品房预售简史)(6)

建立初期的深圳特区

那一年,广东各地都在集中力量支援小渔村的基础建设,在惠阳邮电局工作的骆锦星,便是最早报名的那批人之一。

1979年3月,一辆挤满人的面包车,驶进了深圳宝安党校的安置住房,车里走下来的,是全省各个部门抽调的32名干部。在一场简单的见面会后,深圳市委的领导给骆锦星安排了任务,他将以房管局副局长的身份,解决特区目前的住房问题:

一年之内按照省科级干部住房标准,建好两万平米、三百多套干部宿舍。

实现这个目标,市里批的财政经费是50万,骆锦星粗略算了一下,

项目的资金缺口比资金还多。

他去找组织反映,副书记拍了拍他的肩膀,告诉他,能给的只有这么多,还有什么困难,“可以留到十个月后的年底总结大会上讲。”

就这样,带着财务、出纳、两个技术员、四辆旧单车,中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了。

一个两层楼的破房,办公室和厨房连在一起,骆锦星负责的工作是:

采购、监工、搬运和做饭。

令他痛苦的不是琐事,而是资金的匮乏,隔着深圳大片的老破小向南望去,香港的楼市早已被市场这只看不见的手盘活,一派繁荣。

熟悉的香港商人笑话骆锦星“端着金饭碗要饭”,港商出钱,深圳出地,皆大欢喜。骆锦星不敢接话,当时,《宪法》规定,禁止出租和买卖土地,这不是简单的经济问题,甚至也不是犯罪问题,而是路线问题。

不甘心的干部们找到了深圳市委政策研究室,一群人翻遍了马列恩斯的经典,最后在犄角旮旯里,找到了列宁同志引用恩格斯的一段话:

“住宅,未必一定要毫无代价地交给个人或协作社使用。”

都是社会主义,苏联可以,中国的经济特区为什么不可以?怀着这样的想法,忐忑的骆锦星找到了市委书记张勋甫,后者轻描淡写的一句话,就打消了他的全部顾虑:

“《共产党宣言》也讲过,‘剥夺地产,把地租用于国家支出’,先干着看看吧。”

事情的发展很快超出了所有人预料。允许卖地、港商入资的消息刚刚放出,香港地产商人刘天就,坐着推土机和自行车赶到了深圳,方案很快敲定下来,深圳出地,按85%分成。

预售房的陷阱(商品房预售简史)(7)

这笔交易谈成的第三天,刘天就名下的香港妙丽房产购房中心就被狂热的购房者挤满,一期108套房子,5000个购房者,所有人排队抽签,拿着现金

抢一张规划图纸。

过完春节,骆锦星拿着相关的手续去办审批,又到规划局划地,东湖丽苑——这个中国历史上首个预售制项目,就此落地。

有人总结过中国楼市的发展轨迹:

内地摸着深圳过河,深圳摸着香港过河。

商品房预售制在内地的试点,让老百姓对于地产行业有了一个更确切的认识,往后的日子里,伴随着商品房预售制度的风靡,“楼花”这一称呼,也随之响彻大江南北。

有趣的是,关于这个代号的由来,市面上也流传着很多种说法。

有人说,预售制的合同一开始在香港叫“楼号”,后来传到内地成了“楼花”;

也有人说,之所以叫楼花,是因为把整栋的房子拆碎了卖,就像风中飘零的花。

最有哲学气息的,是第三个解释:

如果说建好的商品房是开发商结出的果实,那么无数老百姓掏空钱包买到的,就只是一朵美丽的花。

参考资料:

1、杨绛《我们仨》

2、王石《道路与梦想:我与万科》

3、王文利《我国商品房预售按揭制度研究》

4、中国青年网《房子那些事儿》

5、包邮区《楼花消亡史》

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