龙湖最新现状（龙湖如何开启新征程）

龙湖最新现状（龙湖如何开启新征程）虽然外界“莫名惊诧”，并引发资本市场连锁反应，但无论是吴亚军在投资者会议上的发言，和记者跟龙湖有关负责人的沟通中都一直在强调：此事早有安排，是按计划交班。龙湖集团董事长 陈序平早有安排，按计划推进2021年7月，陈序平从成都公司总经理赴任龙湖集团，出任地产航道总经理；今年2月底，陈序平接替邵明晓，出任龙湖集团CEO，8个月后，陈序平接替吴亚军，出任龙湖集团董事长。15个月从城市总升任董事局主席。陈序平这个身上有“80后”、“仕官生”、“清华学霸”等标签的职业经理人，备受行业关注。

虽然周一龙湖的股价出现较大幅度的波动，但随着龙湖“提前还债”、“大股东增持”等组合拳的打出，目前股价已经回稳。

此时此刻的房地产行业正在遭遇严峻考验，“吴亚军退休”引发市场不安并不意外。但风浪之后，接班人陈序平将如何为龙湖谋划未来的发展路径更值得行业关注。

为此，成都商报-红星新闻记者就此次“交班”以及后续发展方向等问题书面采访了龙湖有关负责人。

回应股价变动和交班：

早有安排，按计划推进

2021年7月，陈序平从成都公司总经理赴任龙湖集团，出任地产航道总经理；今年2月底，陈序平接替邵明晓，出任龙湖集团CEO，8个月后，陈序平接替吴亚军，出任龙湖集团董事长。

15个月从城市总升任董事局主席。陈序平这个身上有“80后”、“仕官生”、“清华学霸”等标签的职业经理人，备受行业关注。

龙湖集团董事长 陈序平

虽然外界“莫名惊诧”，并引发资本市场连锁反应，但无论是吴亚军在投资者会议上的发言，和记者跟龙湖有关负责人的沟通中都一直在强调：此事早有安排，是按计划交班。

陈序平是龙湖“仕官生”，2008年就加入成都公司，和与其曾共事过的多位前同事以及打过交道的业内人士都对其有评价颇高。何况其无论是在成都公司投资负责人、城市总还是集团地产航道总经理、CEO等岗位上都有出色的业绩背书。

2017年陈序平出任成都公司总经理后，成都公司一直稳定在成都楼市的第一梯队，并且打造了上城、梵城、紫宸等TOD综合开发项目。在这一时期，龙湖形成了比较鲜明的风格：不追高拿地王，主要获取有自持物业的综合开发项目；在租赁住房方面，龙湖冠寓在成都的房间突破1万间，市场占有率达到32%；累计布局12座天街及1座星悦荟，实现全域网格化布局；此外，龙湖智创生活也开始服务多个非龙湖开发的住宅小区，同时进入了市政、产业及新乡村领域。2020年10月，龙湖智创生活正式入驻中国天府农博岛，并已连续两年为“中国农民丰收节”提供服务。

龙湖上城

出色的业绩让陈序平在龙湖的一众高管中脱颖而出，而其“仕官生”身份，一直在龙湖工作的职业履历也为其加分不少。吴亚军在投资者会议上曾表示，三年前就在考察陈序平，如今来看，陈序平过去几年在各个岗位上的表现，自然是获得了吴亚军的高分认可。

回应行业挑战：

这不是龙湖第一次“遇险”

对于此次因为董事局主席更迭导致的舆论风暴，龙湖相关负责人表示，这不是龙湖第一次“遇险”。就在两个月前的今年8月，有境外机构做空，龙湖的股价也出现了较大幅度的波动，当时，龙湖就曾采用过“提前还债”等方式回应过外界担心。

如果时间上溯，在2008年底，初步开始全国化的龙湖遭遇过更大的考验。当年，初入北京的龙湖就遇到了2008年的地产行业小危机，房子卖不动成为行业常态，整个行业也是哀鸿遍野。当时，曾有一家北京媒体以《下一个顺驰》定义龙湖，在那个年代，顺驰因为激进扩张导致现金流断裂的遭遇让很多地产企业胆寒。

最后，熬过来的龙湖更加注重风险管理，不断地为自己修护城河。龙湖相关负责人回应称，现在来看，龙湖至少在两方面跑赢同行。

一是抵御诱惑，没有盲目追求规模。在2016年到2021年的行业高速增长期，大量房企通过举债拿地超过3000亿规模，龙湖的全国排名一度跌到前十之外。但龙湖却耐住寂寞，略显保守地坚持着自己的投资法则。站在今天的时间点来看，这种“保守”才是先见之明甚至换来更好结果。在易居克而瑞刚刚发布的1-10月房企销售额排名中，相较于去年的2000亿，龙湖的销售规模同比下降了约20%，但行业排名却上升到第八。

来源：易居克而瑞

二是多航道布局，不把鸡蛋放在一个篮子里。在2008年的冬天，拥有大量自持物业的万达表现稳健，而当时重庆北城天街也为龙湖顺利过冬助力不少，这让龙湖意识到自持物业这个“小棉袄”的价值。在此后的十多年里，龙湖开发持有了很多商业，目前已开业运营的购物中心达65座。

而对于行业最关心的债务问题，按照“三道红线”标准中对“现金短债比”一项，龙湖维持在4.0左右，属于非常安全的绿档标准。而根据龙湖2022年的半年报数据，龙湖当时持有的现金约875亿元，而综合借贷总额约2123亿元，平均贷款年限6.28年。

龙湖集团首席财务官赵轶曾在10月30日的投资者会议上表示，龙湖即将提前偿还部分2023年到期的债务，将会把2023年到期的债务控制在200亿元人民币左右。而在10月31日和11月1日，龙湖连续两天宣布将提前偿还将于2023年到期的债务，一共85.5亿港元。

回应新时期布局：

聚焦高量级城市，坚持现金为王

在当前大行业的背景下，虽然做好了风险控制，把“天晴时修房子”做到极限，但龙湖也并非完全高枕无忧。因此相较于创始人吴亚军退休，业界更关心的是陈序平如何去掌舵龙湖这艘大船，目前看来已经有一些端倪。

在10月30日的投资者会议上陈序平就表示，他梳理了龙湖已经进驻的68个城市，选择了20个重点城市和14个机会城市，只占进驻城市总量的一半。因此在今年各地第三批次供地中，龙湖虽然斥资百亿拿地，但对城市进行了取舍。在成都的第三批次集中供地中，龙湖拿下了天府新区万安街道、成华区跳蹬河街道以及郫都区犀浦街道共计三块宗地，斥资27亿，龙湖也是本次拿地的唯一全国性民营企业。

而在近期的从投资者会议上，陈序平还强调了“现金为王”。实现这个目标，一是选择好的城市，确保项目正常获得销售回款；二是增加租金等经营性收入。陈序平说未来经营性收入要占到龙湖营收的比重达到30%，利润的50%。

这些提法并不算新奇，在回复成都商报记者的采访时，龙湖相关负责人表示，说是一回事，能做到是另一回事。从现在龙湖进驻的城市，获取的项目质量，以及在天街、冠寓等可获取租金收入的业务板块的表现来看，可以较为顺利的实现这些经营布局调整。

龙湖冠寓

一位熟悉龙湖的业内人士也向记者分析，吴亚军留下了一个比较好的基础，目前龙湖的业务陈序平都深度参与，甚至很多都是亲自决策。所以虽然这个时候整个行业都较为悲观，但吴亚军还是敢果断交班。

记者观察：

我们为什么会如此关注龙湖？

在龙湖这场交班风波快速发酵、快速平息的时刻，行业内又有企业宣布债务违约，这或许是龙湖更被关注的原因。

更多人关注龙湖，可能是用其观察这个行业目前的生存状况，从这个维度来看，作为龙湖的创始人，为这个行业输出过无数“正能量”的吴亚军宣告退休，对市场来说一时难以接受也很正常。在这场交班风波中，龙湖集团控股股东Charm Talent用超7000万港元增持700万股来回应市场的关切，给了市场更多信心。

一代人终将老去，但总有人正年轻。对于未来的中国房地产市场来说，在王石、宋卫平、吴亚军这些“一代”们逐渐退隐后，更多在这个行业的起起伏伏中成长起来的职业经理人来接管经营各个企业，是必然的趋势，也是必然的进步。

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