房屋买卖中遇到的问题（房屋买卖避坑指南）
房屋买卖中遇到的问题（房屋买卖避坑指南）2005年底，有房产中介向夏梅的闺蜜程青，推荐徐汇区的一幢新式洋房。房东报价600万人民币，面积160平。房子买入2年多后，夏梅发现该套房价格上涨不少，上涨部分甚至超过她公司的盈利。她公司利润微薄。主人翁夏梅，自小去了澳洲留学，2002年回到上海创业，开了一家小公司，做珠宝生意。2003年的一天，她回家时接过了一位房产中介发的广告。此后这位房产中介时不时问候她，常发消息向她推荐房源。被中介的韧劲打动，夏梅当年按揭贷款买入了上海虹桥古北板块一套180余平的三房。（非本案所指物业）
上篇文章，《房屋买卖避坑指南：房价迅猛上涨期，交易流程过长的痛和爽》，聊到交易流程较长时，如何降低双方的违约风险。
今天及近几次推文，魔都探长和好友温蒂将从一起房屋买卖案，聊房款及其他账款支付中隐藏的雷及如何避雷。
以下内容，未必对，欢迎关注指正！
魔都探长对好友温蒂说，这个购房故事有点长，我从头说起，好让你了解故事背景。
主人翁夏梅，自小去了澳洲留学，2002年回到上海创业，开了一家小公司，做珠宝生意。
2003年的一天，她回家时接过了一位房产中介发的广告。此后这位房产中介时不时问候她，常发消息向她推荐房源。
被中介的韧劲打动，夏梅当年按揭贷款买入了上海虹桥古北板块一套180余平的三房。
（非本案所指物业）
房子买入2年多后，夏梅发现该套房价格上涨不少，上涨部分甚至超过她公司的盈利。她公司利润微薄。
2005年底，有房产中介向夏梅的闺蜜程青，推荐徐汇区的一幢新式洋房。房东报价600万人民币，面积160平。
房子建造于1937年，由法国设计师设计。共3层，带花园，3楼还有露台。
该幢房子和另外一幢同样的房子连在一起，在房产中介圈，还是被贴上“老洋房独栋别墅”的标签。这样，房子瞬间被拉到了最高档次。
（上海老洋房，非本案所指别墅）
程青自己资金不够。她跑来联系夏梅，觉得夏梅应当有钱和她合买这幢别墅。
她的小算盘是，即使夏梅自己没那么多钱，她的英国男朋友Jason也会帮她。Jason是富二代，接手了他父亲在中国的很多工厂。
赖不住闺蜜的软磨硬泡，加之第一套房产增值让夏梅尝到甜头，夏梅决定和程青一起去看看这套房子。
两人来到徐汇区的房子地点，发现中介小哥早就等候在院子门口。
三人进了院子。院子本身和院子前面的树，给夏梅和程青的感觉还不错。
进到屋内后，夏梅见到，客厅摆放着酱色木质餐桌椅、简易布艺沙发。木质的门和窗是土红色。一股上世纪80年代的流行风扑面而来。
进一楼厨房，油脂过期的气味冲入夏梅的鼻子。中介小哥看到夏梅皱了一下眉，赶紧解释，这套房子不是房东自己住，前面出租给别人用。
从酱色木楼梯上了二楼，夏梅看到2个房间。房间里还是老式家具。到了3楼，夏梅吓了一跳。屋顶渗水，天花板大块起皮！
要死了，这房子漏水啊？漏水怎么能住？房东还报价那么高！夏梅劈头向中介小哥发出一连串的问题。
姐，这房子不漏，就是有一点点渗水，房东说可以修好。中介小哥辩解道，一边观察夏梅的面部反应。
对于屋顶渗水这一点，夏梅倒不是特别担心。自己有一个远方亲戚就是专门做防水处理的。最坏的结果是整个屋顶重新做。最多花20万估计也够了吧。
这其实是和房东砍价的一个好抓手。可以狠狠地砍，直接砍50万。夏梅心里想着，凑到程青耳边耳语了两句。
中介小哥对着两人说，两位姐姐看，这房子的房间都很正，每一层的采光也很好。
这里还个大的露台。露台不算在产证面积上。可以把它建成阳光房，或者安装一把大的遮阳伞，夏天的晚上在这里喝茶，会很舒服的。
中介小哥说话间，领着夏梅俩到露台，并示意她们当心脚下的台阶。
（非本案物业露台）
夏梅内心一动，不动声色地迅速脑补了将来和男朋友Jason在这里听轻音乐、喝咖啡的场景，还有邀请朋友聚会在这里做烧烤的场景。
她嘴角不自觉地微微翘了一下，赶紧恢复了表情。
回到一楼，中介小哥继续说，姐，这套房子3层就一个产证，等于就是独栋别墅。房子还带不计算面积的露台和院子，位置在徐汇中心。离地铁1号线也近，无论小孩读书、上班还是购物，出行都很方便。
夏梅心里开始合计，这套房子房东目前报价其实不高。房子虽然又老又破，但有院子和露台，门户还独立，位置很好，出行方便。
想办法把房子按照欧美人的审美重新设计翻新，租给有家室的外企高管，租金一个月差不多3万元人民币。
这个位置的独栋房子，卖相不是特别好，反而有好处。这样，买方的竞争者少；房东开价也更实惠；和房东谈价更有利；房子重新设计翻新装修后价值提升空间大。
（与本案交易标的近似的上海老洋房）
可以考虑首付多一点给卖家，再贷点款。前期自己不住，租金估计可以抵月供。夏梅心里盘算着。先问问房东的具体情况。
房东为啥要卖掉这幢房子？夏梅问。
中介小哥说，听说是套现给孩子出去读书。
听到这，夏梅顿时觉得有点心酸。想起父母花费不少钱供自己去澳洲留学10年。
这个房子好破啊，怎么还报价这么高？程青冲中介小哥抱怨。
中介小哥说，房东挂牌有一段时间了。两位姐姐要是有诚意，房东说价格可以谈。
我保证帮2位姐姐谈到最低价，别的中介都拿不到的价。我和房东关系特别好，我们是多年的朋友。
听着中介小哥的话，夏梅有点想笑。心想，房东和你关系好，就会送钱给你的客户吗？难道不是该卖什么价还是卖什么价吗？
对中介小哥的每一句话，夏梅一向都仔细甄别，判断信息的可信度。
她知道，有些房产中介为了做成生意，开发了很多的话术和套路。上海有一家有点知名度的中介公司，尤其如此，所以，夏梅从来不和那一家中介打交道。
听魔都探长讲到这里，温蒂好奇地问，夏梅指的是哪家中介公司啊？
魔都探长说，今天我约了人，快到点了。我得先撤了。
（未完待续）
（原创文章，始发于我的微信公众号）
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