四季青最新楼盘（我不买四季青新房的几个理由）

四季青最新楼盘（我不买四季青新房的几个理由）1.五环内海淀非核心地段，发展一般，在这里还能看见高压线和平房；总结来说这里关注低的原因我理解就三点：1.四季青为什么关注度不高？说实话，海淀四季青这个板块的二手房热度和其本身所处的四环好地段不太匹配，这里环线位置看着不错，但二手房流通却一般，一个月能成交2套的小区，在这里就能称霸成交榜了。我之前给粉丝介绍这个区域推荐房源的时候，很多人不知道四季青在哪，甚至有朋友问我这里属于丰台还是海淀，还有很多海淀老人都觉得四季青太偏了。很多朋友关注海淀的房子会看很多板块，我对四季青的感受用他和周边板块做对比，不知道能不能让您有一个直观感受，我觉得综合区域发展，生活便捷度，学区，交通，小区房源，价格等因素，四季青的排名介于万柳，世纪城，五棵松和田村，定慧寺之间，属于一个不上不下，有些尴尬的境地。

副标题：四季青二手房深度评测

如果您是看标题进入我的文章，可以直接翻到最后一段，如果想看四季青二手房评测，那请继续往下看。

很多人一直问四季青评测什么时候写，其实我有点跟自己较劲，因为第一次去那边赶上西郊机场频繁的飞机噪音，我就想再去第二次，第三次验证一下，每天是不是都这这样？对住在这里的居民有没有影响？于是这篇文章就在我多次实地验证下产生了。先说说关于西郊机场噪音的验证结果，8月初去的时候在四季青待了一天，发现飞机飞行密度很大，于是后来又去那边跑了两次盘，发现没什么声音，同时找了个在机场工作的粉丝求证，一般飞行任务多的时候会有噪音，平时飞行频次低一些，所以对居住没有那么大的影响。

言归正传，不少朋友从去年开始就让我评测四季青二手房，包括我有很多粉丝就住这，所以写的时候还是有点压力，我在这边跑了3周，重点去了大家私信建议的6个小区，今儿说说我的踩盘感受。

1.四季青为什么关注度不高？

说实话，海淀四季青这个板块的二手房热度和其本身所处的四环好地段不太匹配，这里环线位置看着不错，但二手房流通却一般，一个月能成交2套的小区，在这里就能称霸成交榜了。

我之前给粉丝介绍这个区域推荐房源的时候，很多人不知道四季青在哪，甚至有朋友问我这里属于丰台还是海淀，还有很多海淀老人都觉得四季青太偏了。很多朋友关注海淀的房子会看很多板块，我对四季青的感受用他和周边板块做对比，不知道能不能让您有一个直观感受，我觉得综合区域发展，生活便捷度，学区，交通，小区房源，价格等因素，四季青的排名介于万柳，世纪城，五棵松和田村，定慧寺之间，属于一个不上不下，有些尴尬的境地。

总结来说这里关注低的原因我理解就三点：

1.五环内海淀非核心地段，发展一般，在这里还能看见高压线和平房；

2.区域内房价对刚需并不友好，改善产品为主，虽然也有350-400万的一居，但出房很少，还包含了许多开间房源，选择余地有限，而且这个价格在海淀更核心的地段买正规1居，还是能去看看的；

3.学区一般。

2.被低估的四季青

再说说来这边看房的人群：

1）不重学区，改善为主，预算分两档，500-800万2居，或1000万以上的大2居或3居；

2）内部置换；

3）还有就是看了海淀A板块钱不够，看了B板块又觉得房子太老不满意，然后被中介带到这里；

4）最近因为四季青西北方向出了两个高端新盘，很多人横向对比周边二手房，故来到这里看房。

5）市区卖老房，2换1 3换1的养老改善需求。

对于有严重地段情节，希望房龄别太老，房子品质又不能太差，尤其是五环内北部和西部的购房人来说，可以关注四季青板块，因为区域内我盘了盘得有40多个二手房小区，商品房能有16个左右，占到近4成，而四环内东西海学区溢价不便宜是一方面，大部分都是老公房主导，很难形成成片的商品房规模，而四季青可以满足大家对于品质小区的需求。

对于想坚守四环，长安街以北的区域，四季青确实有不少改善产品，低调也好，被低估也罢，很多私信我的朋友到这里实地看了房，反馈心动的也确实不少。

3.四季青需求分级

说回四季青，按照总价我是这样划分的：

300-400万品质上车小区：水云居，绿波漫板，郦城，颐慧佳园开间为主。

300-400万老小区：农林科学院宿舍，美丽西园，五棵松26号院。

500万2居：农林科学院宿舍，金庄，五棵松26号院，美丽西园。

600-800万70-90平2居：美丽西园，农林科学院宿舍，五棵松26号院，望塔园，望河园，郦城三区，金雅园，颐慧佳园，美丽星园，水云居。

800-1000万2居：望福园经适房94平南北（无电梯），金雅园顶层91平，水云居94平，曙光花园104平，美丽西园104平，观澜国际88平，诚品建筑120平，望塔园100平。

800-1000万3居：美丽西园94、105平（无电梯），望塔园106平，美丽星苑134平，农林科学院宿舍95平（无电梯），郦城果岭133平，曙光花园134平。

1000-1200万2居：诚品建筑116平东西，颐慧佳园116平，绿波漫板121平，京投银泰琨御府69平带院，郦城三区98平南北，观澜国际122平，曙光花园116平复式，郦城二区122平南北，美丽园107平南北，玫瑰御园111平，水云居122平。

1000-1200万3居：曙光花园129平，汤泉逸墅109平，金雅园135平，郦城二区122平，观澜国际153平东西。

1300-1600万大2居：绿波漫板119平，汤泉逸墅132平，京投银泰琨御府102平。

1300-1600万3居：美丽星苑139平，郦城二区131平，观澜国际152平东西，颐慧佳园137平，曙光花园142平，汤泉逸墅139平，绿波漫板156平，玫瑰御园161平，

1600-2000万3-4居：观澜国际171平3居，美丽园156平4居，郦城果岭250平4居，诚品建筑190平4居，汤泉逸墅170平3居，绿波漫板160平3居，曙光花园211平4居，京投银泰琨御府135平带院3居，郦城二区248平4居，诚品建筑248平4居，京投银泰琨御府153平3居。

2000万以上5居起步：追求品质去看四季青西北那俩新盘160-170平小洋房，就追求面积和居室区域内郦城，绿波，水云居，诚品建筑，美丽园，观澜国际，汤泉逸墅2000万上下能拿下200-300平的平层或复式，如果预算能到3000万，区域内第一豪诸子阶别墅也能看看。

关注学区兼顾点品质：西钓鱼台嘉园，御河湾，颐慧佳园，绿波漫板，中海雅园。

以上几个小区为八里庄小学划片，其实这个小学硬件和教学口碑都一般，但他牛是牛在中学好一些，有40%的直升比例直升海淀六小强首师大附中，其余为区域内派位，但指望买房就能直升也不太容易（您可以跑盘时多问问学校和家长）。

四季青品质改善小区：颐慧佳园，汤泉逸墅，绿波漫板，美丽园，美丽经典园，郦城二区三区，诚品建筑，水云居。

四季青板块高端小区：京投银泰琨御府（平层），诸子阶（别墅）。

四季青我主观层面比较喜欢的小区：美丽园，郦城

4.热门小区评测

这次去的小区，是之前大家在网上给我留言，希望我去跑一跑的6个四季青热门二手房，而且从市场反应和业主口碑来看还算不错。这六个小区分别是郦城，汤泉逸墅，诚品建筑，美丽园，绿波漫板，颐慧佳园。

1）郦城

短评：外，其貌不扬，内，别有洞天。

交通：

郦城位于西四环边上，四季青桥西北角，海淀地界儿，开车上四环比较方便，区域内多个公交站点，地铁目前略有不便，因为周边最近的地铁10号线车道沟站和6号线五路居站也要2500米左右的距离，但规划中的12号线建成后在西四环设有四季青站，将丰富这里的日常出行，12号线距离郦城三区300多米，距离二区也只有500多米，这里改善需求为主，住了很多老人，有了地铁，出行会方便很多。

配套：

配套我看三区南边有个金四季购物中心，但跟小区里的大爷大妈闲聊，他们提到最多的还是往北大概3公里的世纪金源购物中心，吃饭购物逛个商场都去那，其次是周边各种超市和菜店。老人关注的医疗配套，近的有四季青医院，远点的五棵松那边301医院，幼儿园学费实惠点的像常青幼儿园，郦城业主的孩子能直接上，小学首师大附属小学，听家长说有一些内部子弟可以上六小强之一的首师大附中，其他需要派位，片区内中学一般。

小区信息：

郦城开发商为永泰地产，也就是门头沟北部收了v7西园，现在改名叫西山御园继续卖房的那个开发商，自持物业，物业费2块8-3块，每栋楼都有管家，小区共分三个区，一区为定向安置房，没本，二区（北区）和三区（南区）为商品房，建成年代2002年-2006年，当年新房定位是高端住宅，楼道都铺了墙砖和地砖，小区人车分流设计，车位全部设置在地下，车位比1:1，车位租金500元/月，产权车位30万，设计了访客的临停车位，小区内部还有儿童游乐场，网球场和健身器材等配套。

郦城二区为02年-05年的板楼为主，只有树楼为塔楼，二区共18栋楼，1000户出头的体量，根据楼栋外观，设计成了虹楼，树楼，山楼和云楼，其中1-4号楼为虹楼，5-8号楼为树楼，9-13号楼为山楼，14-18号楼为云楼，4-13层，山楼4层的单元不带电梯，顶层有一个超大露台，小区板楼为1梯1户，1梯2户，塔楼为2梯7户，三区楼栋和户型产品基本和二区保持一致。

郦城的户型种类很多，1-6居都有，平层复式都有，带花园带露台的房子也有，而且户型最大的亮点就是基本都是南北户型，大落地窗设计，户型设计很注重室内采光，1居为73平，数量不多，分布在3号楼，最近一次成交是19年4月的事儿了，高层1居成交价685万，2居和3居是小区的主力户型，占比加起来能到90%以上；3居房源数量更多，2居为97-122平，大部分楼栋都涵盖了，成交价97平低层南北2居900万，110平低层2居942万，122平左右双卫三阳台2居1000万起，3居为120-225平，成交价120平3居1200万左右， 140平3居1230万起，225平复式1748万，4-6居今年没有成交。二区整体参考价9万5。郦城主力户型是123-145平南北3居，还有就是97平的2居，相对来说比较好出。

郦城三区03-06年建成，一共17栋楼1006户，固定车位1462个，同样分为，虹楼，树楼，山楼和云楼，基本都是1梯2户的板楼，户型从开间一居到六居室均有，户型面积从46平到400平不等，房子和二区比略新一些，有意思的是三区大户型出房少，反而挂牌多的都是小户型，且难卖，也说明大部分买这房子的人还是以自住为主。

户型的话，开间面积为46-58平，成交价46平360万，58平460-490万，1居为68-78平，68平1居560-570万，78平1居（近2年没成交）；2居为87-122平，97-110平2居920-1000万；3居为123-225平，123-147平3居1200-1400万，4-5居为190-307平，和二区一样，也有部分复式结构，顶层带露台，一层有花园，4居以上近2年没成交，三区整体成交均价9万2。

小区点评

优点：

1.价格优势

如果想在五环内海淀区域改善，郦城是一个可以重点关注的小区，1000万左右能拿下100平2居，1200-1300万能看看3居，同预算在汤泉2居面积小，3居没1500下不来，这个预算诚品建筑也可以看看，但大部分户型，环境略逊于郦城，而且会受到四环路噪音影响，虽然可以自住改窗，但卖的时候多少受些影响。和美丽园，绿波，颐慧佳园三个社区比，地段这哥仨都在四环里，略好于郦城，而且绿波，颐慧沾学区，价格更贵一些，比较之下，郦城的性价比会更好一些。

横向如果和周边区域比的话，万柳，世纪城沾边学区，价格更贵，买不了大的，田村定慧寺地段差点意思，没四季青位置好。

2.郦城二区三区怎么选？

郦城二区三区各有各的优点，8月初我去踩盘的时候二区和三区我发现一个细节，就是二区水系少，而且中间区域的水系没开，三区水比较多，显得环境更好一些，也像当地居民求证了一下，二区之前发生过意外，所以导致水系关闭。在两个院落逛了逛，个人感觉三区绿化和环境做的更好，另外二区距离郦城工作区写字楼更近，意味着平时买东西吃饭更方便，三区南侧400米左右有金四季购物中心，生活也还算方便，平时还有社区的蔬菜直通车，便于老人买菜和水果，二区北侧是常青幼儿园，有孩子的话更平时接送方便些，学区对口的小学是首师大附小，小学还行，中学少部分能去六小强的首师大附中（听说是子弟），其余大部分得派位，片区内中学有首师大附属玉泉学校，十九中，人大附二分，都相对一般，地铁的话前文说过，12号线开通，三区更近一些，但其实二区到地铁站也不过500-600米的距离，户型的话从目前出房情况来看，二区的大户型2-4居选择多一些，三区1居出的多。

3.议价空间

这个小区尽量慎选1居，除非改户型当2居用，因为小区整体流通一般，但好处是议价空间充足，和年初相比这里还在持续降价成交中，纯自住的话我觉得咱多砍砍价，能寻摸着符合预期的好房子，想着投资那您最好慎重，自住挺好。

4.地铁12号线

12号线四季青将来开通后，郦城是离的最近的小区，房价未必有影响，租金可能会有上涨空间，毕竟周边上学和北部上班的家庭也都能看看这。

5.落地窗

作为02-06年的房子，郦城做户型我觉得还是非常用心的，南北通透朝向很多，客厅落地窗，我看的几套房子主卧甚至还做了落地窗设计，包括客厅还有双窗甚至三窗的设计，说明当年开发商设计新房的时候对于居住体验还是比较关注的。

6.人车分流

人车分流，而且小区中间和每两栋楼之间都有造景，运动器械活动区域都放在了西侧，活动空间很大，南北的道路感觉比外面的马路都宽，有点痛快。。

7.户型种类多，产品丰富

塔楼，高板，低板，电梯洋房都有的选，阁楼，大阳台，大花园，平层，复式也都能看到，而且户型格局，空间都挺敞亮，有的大露台比卧室客厅都大，对于终极改善一族来说，在这能挑挑房。

泼冷水环节：

1. 其貌不扬

外立面老旧是很多人没进小区就对这个小区评价不高的原因，其实我觉得纯自住，无所谓，内在好才是真的好，外立面老旧是因为郦城采用的是涂料外立面，时间久了除非勤做维护，否则外面看上去感觉有点旧和脏，自住其实不受影响，但多少影响流通。

2. 流通一般

这个是四季青板块的通病，我觉得大户型为主，9-10万的单价，总价高，导致很多人对这里望而却步。

3. 水系多蚊子多

三区水系弄得不错，绿植也很多，所以蚊子就多，在小区里待了一上午，腿咬了好几个大包，不过其实很多小区都存在这个问题。

4. 部分空间设计的不太实用。

比如云楼那边的云梯，有种小时候爬山虎爬满建筑的感觉，观赏可以，但也发现有这个建筑在中间，前后房源都有被遮挡的情况，尤其挡住中低楼层的南向采光，这一点有点遗憾。

5. 东侧楼栋临四环

临街噪音是老生常谈的问题了，有的朋友觉得换窗户，封窗户就能解决，确实是可以，但是你买的便宜，卖的也便宜，在你打算卖房的时候，买家也知道封窗户，换窗户，保不齐用临街这个缺点跟你砍价，这个能接受，就没问题。

2）诚品建筑

短评：被忽视的名牌物业社区，当年要求购房人本科学历才能买的楼盘。

小区介绍：

诚品建筑位于四环内四季青桥东南角，03-04年建成的社区，在有限的占地面积下，做了一个围合式，但楼栋排布又无规律可言的院落，当年卖新房，开发商还设置了购买门槛，本科以上才能购买，高学历科研人才还送物业费，每三栋楼还起了很洋气的名字，比如1 2 3号楼为牛津馆，4 5 6号楼为剑桥馆，7 8 9号楼为哈佛馆，物业用的金地物业，物业费牛津和剑桥2块9，哈佛馆贵一些，3块6，因为哈佛馆里都是200平起步的大户型，1梯1户，只有他有独立大堂和前台，看起来更有档次一些，私密性和安全保障更好，小区为人车分流设计，595个车位，全部为地下车位，租金500-1200元，周边不太好停车，小区车位比0.8:1，车位比较紧张，所以产权车位卖到了70万。

配套的话基本可以和郦城同步，不再多说，相比之下他离10号线车道沟站更近了一些，约1200米，上学也是首师大附小，中学派位。

小区共9栋楼，均为9-15层的板楼，818户，除了哈佛楼为1梯1户（2梯2户）设计，其余为南北板楼1梯2户或东西板楼2梯4户设计，1-4居都有，可能你想不到在这里4居是大户，而主力户型是148平的南北通透3居，1居为58 62 78平，成交价500万起步，占比很少；2居为107 117 120 123 125平，占比30%，成交价885-1000万；3居为137 148 156 212平，占比21%，成交价1200-1830万，4居为168 195，226 243 251 252 255 331平，占比45%，成交价1540-1848万，331平的近2年没有成交。小区整体均价8万5 。我看了几套房子，主卧都带大落地窗，而且南北双阳台，面积都不小，储物和通透性做的都还不错，我个人喜欢160 198平的户型，比较好卖的户型是60多的1居和160左右的大三居，小户型主要集中在东西朝向的2号楼，也有110-120平的东西2居，但单价并不便宜，怎么也得8万的价格了。

内部功能分区做的挺全乎，园林水系有一些亮点，比如为了对应社区的文化气息，我看到草丛中有一支大铅笔形状的建筑，而且水系岸边雕刻的诗句都是倒着的，为了便于水面倒映，还挺文艺，当年物业在设计这些细节还挺用心，包括儿童滑梯区域远离大门，与湖水相隔，万一有车临时进来，孩子玩耍也不用担心，而且我发现小区不大，但指示盘做的挺多挺清楚，好友来家里玩或客人拜访，比较容易找到楼栋，另外，小区西侧和四环相隔做了一个市政的公园绿化带，东边刚进小区大门是社区内部商业，可以看到银行atm，好邻居，咖啡馆，美发馆，图书馆和游泳馆健身房等。

小区优点：

1. 花少钱，办大事儿

和郦城一样，同样的预算和周边几个品质小区相比，诚品建筑能买到的面积更大，甚至比郦城还要便宜，买大户型可以对比郦城看看，如果还想更便宜，可能就要降低预期去看区域内的塔楼和高板社区了。

2. 成交房源比较均衡

四季青我说了整体流通一般，这个小区也如此，但从成交户型来看1-4居都有流通，说实话这个小区1居比郦城好卖，我来之前没想明白，但看房后明白了，有人把卧室隔成了2居，那这500万花的就还算值了。

3. 金地物业

从二房来看，金地物业起码在北京，购房人口碑还是不错的。

4. 精装修交房

这一点我算作亮点主要是因为，我看到的一些房源，保持的还不错，尤其是年轻人住的房子，没那么造，买过来不用装修，也能省点事儿。

5. 麻雀虽小，五脏俱全

小区没有建那么密的楼，而是尽可能在有限的有空间内把花园，活动区域，水系，内部配套都安排上了，比如老人的休闲区域，孩子的儿童乐园，年轻人的健身会所，咖啡馆等等，而且是人车分流设计。

泼冷水：

1. 噪音

小区西侧虽然和四环间隔了市政绿化和小公园，但我在1号楼靠里面儿的房源，打开窗户，主路噪音听得还是非常清楚，这个问题也说了很久了，自住只要做噪音防护措施是能规避的，但开窗通风能不能忍受，将来卖房的时候别人会那噪音说事儿压价能不能接受，需要你自己思考。

2. 车位紧张

车位紧张也是城区普遍存在的现象，这个小区车位比不到1:1，产权车位卖到70万，小区周边停车也不太容易。

3. 围合式楼栋夹缝处户型采光

因为小区是围合式建筑风格，南北和东西两栋楼之间夹角处的户型采光和私密性多少会受影响，尤其像1号楼4号楼东侧单元的南向采光，还有2号楼5号楼北侧单元的西向采光，需要重点关注。

3 ）汤泉逸墅

短评：“接地气儿”的改善盘

小区介绍：

汤泉逸墅，又叫温泉CEO公馆，位于西四环外四季青板块，首师大附属小学南侧，小区北区和南区距离6号线五路居站600-1000米，距离规划中的12号线四季青站600-1200米。之所以说他接地气，并不指价格，因为这里的房子单价已经过10万，四环外，首师大附小划片，无论地段和学区，跟四环里那几位同年代二手房商品房小区相比并没有太多优势，但价格贵有贵的道理，这里是4-11层的纯板楼改善社区，户型都是南北的，1梯2户，100平起步，没小户型，南北两区加起来859户的体量，住户不多，所以白天在小区里溜达除了偶尔看到物业的工作人员，没什么人，很安静。我认为他接地气的一点是从小区外面看没那么起眼，推开简陋的大门，走到小区里面，恍惚间感觉这里不过如此，楼栋排列规整，外立面也不太新了，如果不是人车分流设计，总让我觉得这像一个90年代公房的感觉，没有那么惊艳。

配套不用多说了，毕竟今天介绍的二手房都在一个区域，可以共享，南区北区之间有会所，包含了美容，健身，棋牌室，餐饮等，小区在四季青南部区域，距离五棵松更近，到解放军总医院，华熙什么的更方便一些。

小区共20栋楼，05-06年建成，北区是1-5号楼院落小一些，南区7-12号楼，院落大，1-5号楼户型区间为：103—109（经典小三居45套）挂牌价1088万起、114—116平（双卫两居45套）成交价1070万、139—141平的（1号楼三居36套）挂牌价1400万左右、154-157平（1号楼三居40套）成交价1400-1600万、160-174平（二期三居216套）成交1500-1630万、191—207平（二期四居82套）成交价1800-2000万、147-236平（二期顶层复式26套）（近1年无成交）。

7-13号楼户型面积区间：126-139平（两居52套）挂牌价1340万左右、153平（三卧南6套）成交价1400-1600万、153-170平（南北3居134套）成交价1400-1700万、183-221平（4居66套，其中2套3居室）成交价1800-2100万。

官邸大平层16-21号楼户型面积分配：283-334（官邸一层复式4居48套）挂牌价3000万左右、288-318（官邸平层4居48套）无成交和挂牌。

双子别墅14-15号楼户型面积区间：1163.25平（2套）无成交。

从户型来看，全部为南北通透户型，小面积为东厅，其余都是正南正北的客厅，100平起步面积集中在北区，103平的3居在06年还是比较少见的，在区域内自住更有优势，但出房极少，另外小区有一层带花园，一层带地下，还有顶层复式产品，老人住也可以。整体来看，除了103平足有小3居单卫设计，其余户型没有一味做傻大格局，而是充分考虑居住的舒适度和便捷性，比如都是双卫设计，大部分都是全明格局，还有部分户型带储物间，我看的几套2居房源赶巧了都是三口之家，房主30-40岁的年级，孩子初中的年级，其中一件卫生间改成了衣帽间，而3居的话富裕的一间屋子用作书房也还不错。

小区物业为德润万豪物业，对这个物业说实话我之前不太了解，但从小区环境和楼道保持来看，挺干净，不过门口看着寒酸了点，保安是老大爷，没有保安亭，支个桌子站那挺不容易。物业费2块8-3块8，别墅是7块，小区为市政集中供暖，车位1260个，能保证每户有一个车位，全部在地库，产权车位听住户说30万左右，租的话500左右。小区环境的话，打理的中规中矩，每两排楼栋之间有限的面积做了水系，庭院，再配上绿植，不对视野造景要求太高，住基本够了。

从小区居住人群来看，主要由大学教授，公司高管，部队领导和四季青土著构成。

小区亮点：

1. 五环内比较少见的电梯小板楼

四环边上，纯商品房，低层板楼，还是人车分流，满足这几个条件的小区不太多。

2. 户型产品可以打高分

要知道这小区是05-06年的，基本都做到了全明格局，南北通透，大部分双卫起步，而且还有市面上少见的103平3居，从100-300平的户型都有，中间没有断档，满足各种需求，但周边其他小区像郦城150-160平面积区间的有断档，诚品建筑部分户型不是南北的，这一点是汤泉的优势。

3.纯改善，院落安静，适合老人

开学前的工作日和周末踩盘两次发现小区小孩不是太多，我猜可能是学区一般，来这为了孩子上学买房的不多，加上离三甲医院，公园很近，老人养老居住是可以看看的。另外没有小面积房源，加上14000起步的租金，基本上租户也很少，都是自住的人群，没那么乱。

4.上学方便

北门过马路就是，首师大附小。

泼泼冷水：

1. 卖相差了点

和郦城一样，哪都还行，但又不太甘心，八成因为这个卖相，郦城是因为涂料外立面老旧，汤泉则是从大门，到墙面外观和楼栋排列，让你觉得10万有点贵，但看到人车分流，户型还可以，又有点心动，很纠结，其实如果定义为高端改善住宅，确实这个卖相或多或少会影响流通。

2. 噪音

北区东侧楼栋多少会受四环主路的汽车噪音影响，相邻的铁路貌似是不用了（存疑忘了问了，知道的可以评论留言），在那待了2-3个小时也没见过一趟火车。还有就是飞机噪音，前面解释了，除了特殊时期，影响有限。

3. 学区一般

小学首师大附小，中学派位理工附中，人大附二分（原蓝靛厂中学），首师大二附中等，都是海淀的一般学校。

4. 小开发商，自持物业，口碑一般

从小区环境来看，物业可以打高分，但从安保来看，定位高端改善的汤泉，如果不跟着中介自行前往，还是可以混入的。

说了这么多，为什么我不买四季青新房？（其实也是为什么选择二手房的理由）

1. 环线控

很多人买房特别在意地段，哪怕是两个小区相距只有3公里，但仍然宁肯四环，不选五环，所以四季青新房接近五环的地段如果不能接受，那就踏实往里看看二手。

2. 着急住

买2000万大几的房子，要么房子多，要么还一种是卖掉很多的小房子，去换大房子，如果是后者，新盘2023年交房能不能等，毕竟这三年的等待期住大房子交租金也不少挑费，需要斟酌。

3. 保值

房价过2000万，产品再好，地段一般，从流通和保值来看都会受到影响，毕竟接盘的人更少了，将来卖房就会难点，这点新房二手房其实都适用，比如西山壹号院17年3月180平的大三居能卖到2000万，时至今日已经出现1600-1800万的成交价，跌幅达到10-20%。17年之后的改善新盘进入二手房市场，其实都面临买入即赔的境地，买新房或二手房回归居住的属性才是最好的购房心态。

当然，一分钱一分货，新房在物业，户型，产品和黑科技等方面要明显优于二手，但也终究逃不过慢慢变老的房龄，物业会衰减，产品会更迭，科技会发展，享受当下，顺从内心，没有对和错的选择，只有适合或更合适的房子。

白话二手房，置业小导航，我们下周再见！如果您想让小白帮忙评测二手房，欢迎评论区留言。