给刚需购房者的五条买房建议（几个特殊的建议）
给刚需购房者的五条买房建议（几个特殊的建议）3低利息低首付提高购房金融杠杆，无疑是为今年楼市注入强心针；中国房地产是以政策性引导为主的，而政策性根据经济走势而主导。从这个角度理解看，房地产在今后几年的表现都不会很弱。2政策不会再收紧 会略有松动2020年两会延迟，今年两会必然不会再收紧楼市政策，与此同时会有更多利好消息出台，比如降息降准，已经有部分银行对特定城市购房首付降低位20%起、包括大学生置业政府补贴、提高公积金贷款额度等针对消费者优惠政策，针对开发商融资利息降低至3%以及分期缴纳土地出让金等帮扶政策也陆陆续续出台，帮助开发商渡过难关，也一定程度缓解了客户的购房成本。
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疫情让市场停滞、但并未消失
经历了两个多月的滞销，疫情后开发商降价促销是必然的，以价换量，从而保证全年销售任务。但疫情影响的只是消费停滞，并不是市场而引起的，消费能力和需求依然存在，因此降价只是短暂的且不是100%项目都降价。
刚需置业每年高峰期是春节后的三四月，改善置换则在年底成交较多；中国的习俗是结婚需要买房，而结婚的计划大部分是在春节期间敲定的，因此上半年年轻人买房会较多，而今年这部分需求往后延迟，并且疫情也让更多人对置业买房是情有独钟，预计被停滞的消费市场将会在疫情后爆发，今年楼市最火热的季节预计在5月份。
2
政策不会再收紧 会略有松动
2020年两会延迟，今年两会必然不会再收紧楼市政策，与此同时会有更多利好消息出台，比如降息降准，已经有部分银行对特定城市购房首付降低位20%起、包括大学生置业政府补贴、提高公积金贷款额度等针对消费者优惠政策，针对开发商融资利息降低至3%以及分期缴纳土地出让金等帮扶政策也陆陆续续出台，帮助开发商渡过难关，也一定程度缓解了客户的购房成本。
低利息低首付提高购房金融杠杆，无疑是为今年楼市注入强心针；中国房地产是以政策性引导为主的，而政策性根据经济走势而主导。从这个角度理解看，房地产在今后几年的表现都不会很弱。
3
开发商降价促销 最佳入手时机
开发商为了完成全年销售目标，预计上半年促销折扣较往年比较多以填补疫情带来的业绩损失、与此同时银行也会给予帮助，待上半年完成业绩指标足够弥补疫情损失，下半年基本恢复正常价格水平或小幅上扬。
以恒大为例推出75折优惠后，各大开发商促销纷纷跟进，据了解环沪恒大海上威尼斯3月最新优惠依然是78折再95折根据付款情况还可再打97折，甚至还有一定团购优惠。嘉善楼盘最低9折销售，杭州湾楼盘9-94折促销等等，以价换量，恒大促销创下了成交巅峰；种种迹象表面，市场需求存在，促销优惠是上半年常态，而且还需看哪家开发商出手快且狠。
4
疫情后·不动产依然是最佳投资产品
如果没有疫情、中国城镇化还有20%以上需要推进，未来15年还有近3亿人口，1亿家庭进城置业，其中还不算因为房子更新重建拆迁等置换的；易居丁祖昱2019年终报道称未来10年中国整体房价平均涨幅将超过50%，2019年均价是九千多，10年后全国均价在1.5万左右、当然经济发达，医疗教育配套比较好的城市，人口密度高的区域价格肯定是高于平均水平。
而这场意外的疫情、不仅在国内释放大量现金救市，全球银行资金都在松动，未来几年社会上现金流多了可能导致货币加速贬值以及CPI（居民消费物价指数）的上涨、从03年的非典和08年金融危机后来看，在面对突发灾难后采取的经济复苏手段都会一定程度导致货币贬值物价上涨；而我国拥有14亿人口，城市（医疗，教育交通等配套）差异化巨大，在90年逐步成为置业主力军的时代中，对城里房子置业的需求高于70后和80后、未来最为保值的资产依然是不动产，尤其一二线城市和环一二线省会的卫星城市。
最后附带几条近期客户微信问我的问题：
问：疫情会让房价下跌吗？
答：半年内小幅下降以及和春节前持平，半年后基本和春节前持平。
问：疫情会不会让置业者改变购房观念？
答：会！疫情中物业服务好的小区让很多人羡慕，也让业主感受到温馨，所以今后置业选择物业服务好的一定没错，并且对购房城市的医疗教育水平着重关注。
问：恒大75折优惠怎么感觉像个坑？
答：恒大在春节前本身也是有8-9折的优惠促销，所以此次疫情虽然打着75折口号，消费者实际没有感觉便宜了25%，不过恒大承诺买贵包赔，当下75折今后或不再有。
问：今年上海限购政策会松动 ？
答：松动可能性不是很大，上海当下最大的限购误区是改善家庭需要首付7成才能置业，导致很多改善家庭不能置换，改善需求也是刚性需求，未来可能会针对部分改善家庭结清首套房贷后二套的贷款降低首付。例：贷款结清后1年内再买房名下只要贷款记录不超过2此可以首付4成或5成；（只是作为比喻，并没有这样的政策）
问：今年买房合适吗？因为疫情收入不多，想借钱买。
答：如果今年不买，明年或者以后还是必然要买的话建议今年先买；如果不是非买不可，只是手上有点闲钱想配置资产，那么可以酌情出手，高品质好物业，低首付，单价低，配套好，交通便利，品牌旅居地产、满足以上其中三个条件的都可以买。
现在疫情慢慢控制住了，但大家还是没有放松警惕，马路上无论老幼无论男女全都戴着口罩，让国外友人见识到了什么是社会主义人民的意识统一性
原先不定期的好友聚餐慢慢变成了在群里的各种闲聊和扯淡，我也顺便在群里问了问他们在疫情过后准备买什么样的房子，没想到一下子就激发了大家的讨论
- 客厅必须大一些，不然这么长时间待在家肯定会疯
- 物业一定要是品牌，可以送菜到家的
- 一梯一户比较好，减少人员互动
- 最好要有两个卫生间，哪怕是被隔离也会好一些
- .......
正当我们啪啪啪的聊的很嗨的时候，老王说：前提是，我们得买得起房
字字戳心啊
忽然，大家都慢慢的默不做声了，毕竟，大部分人是住在老破小里，还有些还跟爸妈挤在80多平的房子里
可能有个数据比较出乎大家的意料，在上海，有差不多七成的人是住在所谓的“老破小”里
由于我是从事地产自媒体行业的，平时接触的买房人比较多，自己也经历了一些买房卖房的事情，有些感触，还是想跟大家再聊聊
01
首先，不要光想着省钱，而是要把更多的精力想在如何发挥钱的最大功效上
我观察了下周围混的好的还有混不好的，发现一个很有意思的现象
穷人强调的是钱的占有权，有钱人强调的是钱的使用权
越是穷的人，越不想贷款，比如以前我老家的隔壁邻居，他们两大特征习惯就是生活上各种省钱还有就是能不贷款就不贷款
这可能是很多中国人买房的常态心理，怕贷款有负担，但买房是一定要用杠杆的，如果不用杠杆，仅凭一己之力买房，后期真的很难也可能会真的买不起房
而有钱人强调的是钱的使用权，就是要千方百计的从银行贷款，最大的额度最长的时间，能多久是多久
钱是不是自己的不重要，关键是要把这些钱拿过来为我使用
事实证明，在前面这些年，在买房这件事上，凡是用足杠杆的，都得到还不错的收益，因为通货膨胀的存在
老老实实存钱的老实人，其实是被欺负的
02
在一线城市，能买房的抓紧买房，不然，你与土著的差距会越来越大
我先问一个可能会刺痛你的问题
“如果一个上海本地人有800万的房产，但工作一般，月收入只有一万多，另一个外地年轻人家境一般，买不起房，但因为名牌大学毕业，也很努力，经过几年打拼月收入还不错，可能有六七万，你觉得他多久能逆袭”
你可能在盘算他们之间的月收入差距的时候然后乘以年份的时候，我想告诉你
“他很可能永远也赶不上这个上海土著”
原因也很简单，近20年上海的平均房价年化涨幅是在8%，800万的资产按照8%的年化涨幅测算，差不多每年是在60多万左右....
当然，这样的测算确实是简单粗暴了一点，我只想说明一点，对于一个外地人而言，要想在上海扎根，很重要的一点就是要尽快买房上车，否则差距会越拉越大
不要老想着等等再买房，想要抄底啥的，不要说你，就连那些所谓的经济学家，也不知道房价的底是哪里
同等条件下，你10年前买房开始还房贷，刚开始的时候可能会辛苦几年，但现实可能已经毫无感觉，因为那点钱占你收入的比例会越来越小
相反，如果你十年前想要攒钱买房，现在连首付款估计都不够了
而且，既然你已经选择了在大城市工作了，那么，能在大城市买房的就尽量在大城市买
有困难的，就先买远郊的房子，买不起大的就先买小面积的，反正就是无论如何想尽办法先上车
否则，抛弃你的不是时代，而是通货膨胀
03
还有一点很重要，年轻人，应该少玩游戏多看房
玩游戏其实就在在做时间的奴隶，我知道很多年轻人很恐惧做房贷的奴隶，但是不知道大家有没有想过，其实做时间的奴隶比做房贷的奴隶更可怕
刚毕业的年轻人，精力比较旺盛，同时又有买房的需求，应该要花更多的时间去看房，了解更多的板块格局，而不是每天都花这么长的时间沉迷于游戏
而且，对于很多外地人而言，对于上海的格局其实是不了解也不熟悉的，很容易踩坑
而多看房可以让我们增加对市场的敏锐度和对上海区域的熟悉程度，让自己少踩坑
年轻人，买对人生的第一套房，不管是对于买房信心的培养还是后期自身财务的优化，都有极大的好处
我其实一直没有想明白，为什么大家宁愿花大半月的时间在淘宝上反复比价只为了省那几百元钱，而不愿意多花点时间多看看房
要知道，这很可能是人生最大的一笔投资啊
04
买房人的机会窗口，来了
最近一个多月，包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市，相继推出了各类涉房支持政策，从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度，给予了房地产企业极大的关怀和支持
现在只是开始，对B端房企放水，很快宽松会传递到C端购房者
我们也看到广州、东莞、温州等城市，已经从C端开始发力，开始试探政策的底线
很多人可能会疑惑，为什么各地的楼市政策会出现的如此密集
答案就是：GDP的30%是由房地产拉动的
越是经济低迷的年份，房地产的拉动作用越明显、越重要
更具有直接刺激作用的是大基建时代的再一次到来
截至目前，已有河南、云南、福建、四川、重庆、陕西、河北等15省份推出重点项目投资计划，2020年度投资规模超6万亿元，其中同步公布总投资规模的9个省份，总额超过24万亿元
三驾马车中的“投资”，已经开始进入了快车道
还有一个信号可能很多人都忽略了，上海的房贷已经创下了两年半新低，达到了4.82%
一般来说，当房贷利率持续放低的时候，其实就是一种很强烈的信号，就是鼓励你买房，鼓励你抓紧时间上车
05
还有就是提醒下，这次的贷款定价基准转换，一定要转换成LPR定价
全世界政府的负债率都突破新高，要想继续还钱，只能不断印钱，而钱多了，利率就会下降
同时，随着经济体量的不断增大，中国的经济增速也会越来越慢，随之利率也将逐渐下降
中国的房贷利率，在全世界相对来看，都相对较高，我们以20年期贷款为例，来横向对比下
日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%，英国0.75%，澳洲0.75%，加拿大1.75%
这就是赤裸裸的差距，当然，近30年来，国内的房贷利率，其实一直就在下降，而且最近自LPR改革后，利率又再次突破新低
我们目前的LPR是4.7%，未来的趋势还会不断向下调整
当然，也确实可能会出现小概率的利率上涨的情况，那怎么办
请记住
对于不确定的未来，我们永远只应该选择那个赢面更大的可能性
06
最后，我还想和大家再多聊几句
1、新房确实在打折，但不要只为了折扣买房
今年房企的压力很大的，为了达成目标，大概率会降价走量，一旦看到合适的楼盘，建议大家可以快速拿下
但别忘记，还是得多留个心眼在周围多转转多看看有没有什么不利因素，晚上看看周边几个小区的亮灯率怎么样，是投资客多还是自住客多，如果亮灯率2成都没有的，建议直接放弃
2、拉黑那些经常转发房价要崩盘的人
这些人只会抱怨外部环境，而不懂得改变自我，记住从没有人是通过做空中国而成功的
买房这件事很神奇，年年都有人唱衰中国房价，但真正买了后悔的没有几个，从我周围的朋友看，没有谁因为买了房而离婚的，只有因为没有买房而分手的
3、买错比买贵更苦逼，不要纠结细节要更关注区域
前期很多人会很纠结是选择LPR还是固定利率，买7楼还是10楼，买120平的还是130平的，其实，最关键的要选对城市，选对区域，很多时候这就是几十万甚至上百万的差别
4、房间数/总价正越来越被看重
同样的面积段，建议选择更多房间数。居家需求的回归，会对居住空间有变化，房子可以偏一点，但还是要买大一点，至少房间数要多
户型上的动线切割，会更加分散，尽可能做到不同房间互不影响
5、越是静淡期，你的选择权就越大，比如现在
现在在疫情的笼罩下，很多人都不愿意出来看房，但整体的供应量却在加大，供需出现了失衡
因为疫情带来的压抑和恐惧，当下舆论氛围变得戾气太重，当公众完全被情绪裹挟的时候，往往是产生重大交易性机会的时刻
别人窝在家不动，反而给了你好好选房和好好谈价的空间
在整个滚滚红尘中，每个人都不能逆车轮而行，我们唯一能做的，就是跟着车轮走，获取时代的红利
今日起至8月31日，商业银行将陆续受理存量浮动利率个人贷款定价基准转换业务。由于去年10月8日起新发放的房贷已与LPR挂钩。随着存量房贷也参考LPR定价，这也意味着商业房贷开始全面执行利率新规。
那么，在实际转换过程中，有哪些操作流程？不同期限的房贷利率是否有变化？哪些房贷不用转？根据多家银行发布的转换细则，记者带你去了解。
01
转换范围：不限于个人房贷
值得一提的是，需要转换的范围不仅只限于个人房贷。
例如，建设银行转换范围中提到，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的个人消费经营类贷款，包括个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等。
农业银行提到商业性个人购房贷款（含个人商用房贷款）外的其他个人贷款和对公贷款定价基准转换。
事实上，央行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问时就指出，除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
02
房贷转换：年内到期的不用
宁波各大银行去年10月8日起新发放的房贷，基本就与LPR挂钩了。
所以，宁波的房贷族同时符合以下三点，就需要转换。
1.去年10月8日之前发放的房贷；
2.利率是按基准利率上下浮确定的（有打折或者上浮的情况）；
3.浮动利率（如遇基准利率调整合同利率次年1月1日调整的）。
符合以上三点，年内要到期的房贷，不用转换。
对于购房族，最关心的是选择固定利率不变，还是选择挂钩LPR？
（一）定价基准。
经银行与客户协商一致实施定价基准转换的，将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率。
LPR的期限品种依据原合同贷款期限确定：
原合同贷款期限在5年（含）以内的，参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR；
原合同贷款期限在5年以上的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。
定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
（二）加点数值及利率水平。
商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同最近的执行利率水平与上一年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。
加点数值在合同剩余期限内固定不变，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
（三）重定价方式。
定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日。商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
03
转换渠道：各银行首推线上
根据多家银行的通知，由于疫情原因，不少银行主张线上自主操作办理，线上渠道以各家银行通知渠道为准。不过，疫情防控情况稳定或结束后，各家银行也会开放线下办理渠道，确需线下办理的用户，可在疫情结束后前往办理。
例如：工行在公告中表示：手机银行支持“一键转换”，并推出短信银行（预计4月中旬上线，以实际上线时间为准）。“如您是借款合同中的共同借款人且在我行已预留可信手机号，在主借款人发起定价基准转换后，您将收到我行95588发送的定价基准转换确认短信，直接回复该短信即可完成定价基准变更确认。”
农行在公告中指出：“本次存量个人贷款定价基准转换，主要通过我行掌上银行、网上银行和网点超级柜台等渠道自助操作办理；无法通过上述渠道自助办理的，可待开通柜面办理渠道后，在我行网点柜面办理或联系原贷款经办行进行办理。对公贷款定价基准转换事宜请联系原贷款经办行进行办理。”
中行在公告中指出：“在新冠肺炎疫情防控期间，个人客户可登录我行掌上银行，进入贷款—定价基准转换界面，自助操作办理。后续我行还会增加网上银行、网点超级柜台自助办理和网点柜面人工办理渠道。为保障您的身体健康，建议个人客户主要通过自助渠道办理定价基准转换。确有特殊原因无法自助办理的个人客户，请待疫情结束后到我行网点人工办理，或与原贷款经办行联系办理。”
与主推线上自助操作相匹配的是，各家也给出了比较具体的操作路径以及贴心的操作提示。比如工行手机银行办理路径为“下载中国工商银行APP-登录/注册-最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转换。”
农行则提醒：老房贷族“通过自助渠道办理的，定价方式可选择浮动利率或固定利率。选择浮动利率的，可重新约定贷款利率浮动方式（可选按年对月对日或每年1月1日），其他贷款要素与原合同一致。”
给出的路径，手机银行：登录手机银行，点击“贷款”，选择“转换LPR利率”按提示进行申请。网上银行：登录网上银行，点击“贷款管理”，选择“利率转换”按提示进行申请。
不过，也有部分银行称将于下月统一开始办理存量贷款定价基准转换。例如，招商银行公告称将于4月上旬统一将范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果不做转换，仍维持原合同安排，在2020年8月31日前联系各分支机构贷后服务中心申请处理。
