虹口北外滩和绿地外滩（是入驻北外滩的最后机会）
虹口北外滩和绿地外滩（是入驻北外滩的最后机会）由于北外滩控详规划今年公示，许多朋友认为这里马上进入开发黄金时间段，后续会有大量新房上市。不过热闹都是周边的，按照既定规划新弘北外滩极有可能是最后的上车机会。北外滩在炒作了15年后再次登上舆论高点源于一张纸：北外滩地区控详规划。这张图纸公示后大家吃了一颗定心丸：看来这次是要动真格了。而且近邻东外滩土地规划一直难产，到现在大家都不知道这片土地要做什么——相比之下北外滩靠谱多了。不知道是不是巧合，北外滩控详规划一经公示，虹杨地区土拍速度明显加快，新房上市也是应接不暇。
继续虹杨18盘系列，今天解读一下大家期待已久的弘久新弘北外滩——也是第一个真正位于北外滩的新房。
对有些人来说，可能也是最后一个。（详见本文北外滩规划解读）
这个项目体量不大，占地面积仅18469.51m²，可售住宅仅432套。
这样体量的小区通常很难出彩，之所以能在市场上掀起一股波澜完全是借助北外滩的东风。
北外滩在炒作了15年后再次登上舆论高点源于一张纸：北外滩地区控详规划。
这张图纸公示后大家吃了一颗定心丸：看来这次是要动真格了。而且近邻东外滩土地规划一直难产，到现在大家都不知道这片土地要做什么——相比之下北外滩靠谱多了。
不知道是不是巧合，北外滩控详规划一经公示，虹杨地区土拍速度明显加快，新房上市也是应接不暇。
不过热闹都是周边的，按照既定规划新弘北外滩极有可能是最后的上车机会。
01由于北外滩控详规划今年公示，许多朋友认为这里马上进入开发黄金时间段，后续会有大量新房上市。
尤其是下面这张图极具迷惑性——大片的黄色居住用地，以后上市的新房肯定少不了。
其实不然，北外滩的住宅用地其实早已开发殆尽。
以上控详规划中，白色字体标注的小区房龄基本都在20年内，而且是高层电梯公寓，近30年都不存在拆迁可能性。
所以在规划中标注为预留用地。
黑色字体标注的地块是规划建设用地，而且有不少地块已经开始启动拆迁计划。
不过可惜的是，除了hk200-01地块外，其他均为一类住宅用地。
按照上海市规划标准，一类住宅用地为低层住宅，即总高不超过三层。
为了数据的严谨性，我们找到了北外滩地区所有规划建设用地数据。
可以看到，除了在建的四个项目外，仅有2块土地可供开发为商品房。其他均为一类住宅用地（hk200-01）除外，且一律限高12米。
之所以有这个限制，是受北外滩总体规划限制，两翼大片区域作为历史风貌区保护。
在本周官方公布的北外滩宣传片中两个片区也是呈现低层住宅街景，进一步印证了这个规划。
北外滩宣传片截图
所以虽说北外滩待建住宅地块多达28幅，大部分却被限高12米，真正可供建设普通商品房的却不多。
在预留用地中，房龄大于20年且没有电梯的小区仅久耕小区、春阳住宅等，短期内也看不到拆迁可能性。
不过北外滩并没有开发完成，大量的商办产品还在施工甚至还没拍地。
去过北外滩的朋友都会有这种感触：北外滩的好，只是好在东大名路以南滨江这一线。
这一条窄窄的区域高楼林立充满现代化气息，一路之隔就是大片的老房子和随处可见的工地，真是天上地下。
东大名路北侧街景
其实北外滩按照规划早应该成熟，现在只是在补课而已——补之前落下的承诺。
北外滩这样优质的地段谁都知道潜力巨大，所以早在1997年就开始提上开发日程。不过众所周知虹口地区一直面临拆迁难的问题，开发一直不顺利。
当然这些不顺利更多指的是商办产品，北外滩还是按时交付了不少住宅项目：名江七星城、白金府邸、白金湾广场、耀江国际广场、和泰玫瑰园等等等等。
北外滩成熟的居住区
理由也很简单，住宅类产品回款速度快，做起来相对容易。
可以想象当年这些新房上市时，开发商给营造了多么美好的前景：世界级滨水商务区、上海市城市封面、外滩-陆家嘴-北外滩铁三角……
然而在这里住了十五年，房子都换了几次了，之前承诺的商务区也没达到预期。
不过容易改造为住宅的地块始终会开发完毕，接下来该啃难啃的骨头了。
难啃的骨头有两类，一类是具有历史因素不允许拆迁的地块，一类是要价太高拆不动的地块。
这两类地块的存在造成了北外滩混杂的城市界面，一定程度影响了商务氛围以及商业氛围的形成。
来福士附近的老房子
所以即使北外滩前期建成了一部分写字楼，招商却一直不顺利、空置率太高，一定程度影响了后续开发。
当年李嘉诚拿了真如地块迟迟不肯开发，给的理由也是拆迁进展太慢、周边环境太差，即使写字楼、商场建成了也难以招商。
不过周边居民居住舒适度与他们毫无关联。
既然如此，就不拆了吧。有文化价值不允许拆迁的改造一下打造历史街区，或许还能成为网红打卡地。
少量拆迁困难或者不到拆迁时间的小区，改造一下继续住，不影响市容就好了。
比如前面提到的春阳住宅已经放弃拆迁改为改造，改造内容为：
1、对房屋结构进行加固，提高房屋抗震等级；
2、加装消防设施、设备，提高房屋防火等级；
3、外立面保护性修复，展现石库门风貌特色；
4、项目区域综合整治，力争做到管线入地；
5、根据房屋情况力争实现厨卫独立，提高居民生活水平和质量。
春阳里观看公告的居民
能顺利动工改造的，还是二十年前规划的那些商办用地，只不过换了一张图纸而已。
北外滩“半成品”
03前面提到过北外滩已经没有住宅用地，入驻北外滩可能就只有六个机会了：新弘北外滩、恒大北外滩、海泰北外滩、外滩豪景苑以及两幅待拍土地。
这四个新房中，海泰北外滩最小户型375平，分分钟破5000万已经不是普通人可以觊觎的。
外滩豪景苑一直不温不火，单价还算合理，不过户型偏大导致总价太高。108平两房、156平三房，如果出现在瑞虹还可能会被市场接受，在原四川北路的地段就有些吃力了。
而且目前也仅剩186平三房了。
即将上市的是新弘北外滩和恒大北外滩。看地段，当然是恒大更胜一筹。
新弘北外滩偏居一隅，远离北外滩核心区域，而且与北外滩的高楼大厦并未连成一片。
而恒大得天独厚，与北外滩核心商务区无缝衔接，甚至对面就是地标白玉兰广场。
这样的位置，高区江景一定足够震撼了。
白玉兰广场江景
不过按照恒大一贯的思路，这样优质的地段一定做最土豪的产品。
50万一扇的铜门、20万的花洒、水晶吊灯、24K纯金水龙头往上怼就好了，代价就是价格超出普通客户预期——总价达到陆家嘴北滨江恒大华府层级也不是不可能。
而且恒大地块不大，可售住宅仅2万平米，不是谁都抢得到的。
接下来拍出的两个地块中，hk240B-02地块太小。新弘北外滩就够小的，仅18469.51m²，而该地块却只有3400m²，而且容积率高达5.6，估计会与临近一类住宅一起拍出。
这样的地块，很难做出让人满意的产品。
hk231-01地块相对优质，不过限高15米，大概率会做成城市叠墅，也不是一般人可以觊觎的了。
想来想去，1000万-1500万预算，还真只能上车新弘北外滩。
04受制于地块限制，新弘北外滩确实有不少问题，不过配套上的优势也很明显——毕竟位于虹口唯二的CAZ区域。
项目是大连路地铁上盖，4号线、12号线就在家门口，不过两条线路去市区都有点绕。
位于大连路、长阳路交汇处，噪音在所难免。不过坐拥大连路隧道、外滩隧道，去浦东或者浦西老城区自驾都较为方便。
步行到北外滩核心区（来福士）600米，虽不是无缝连接，辐射区总算得上。
而且大连路自身商务氛围也相当浓厚，二三十栋办公楼形成了良好的城市界面。
大连路的办公楼
周边环境上，可以说远胜融创青云壹号、保利天汇等竞品项目。
医疗资源与虹口杨浦甚至闸北老城区共享，上海市中西医结合医院、上海市第一人民医院、上海交通大学医学院附属新华医院等都在3公里以内。
北外滩甚至瑞虹新城一直被诟病的一点是没有引入优质学区，周边的保定路第一小学、上海市霍山学校都非常一般，虹口的学区资源还是集中在曲阳等传统地段。
甚至凉城可能都比这里好一些。
至于小区自身确实乏善可陈，一共4栋住宅体量确实太小，而且容积率高达4.14，很难做出让人惊艳的园林效果。
更让人意想不到的是，3号楼仅16层，却排布在32层的4号楼北侧——视野被挡的死死的。
不过好在小区整体朝东南，3号楼不至于一点阳光没有。
在周边转了一圈就明白了，霍山路南侧是其他小区的高层，与4号楼仅隔一条马路。意味着3号楼即使放在最南面也是被遮挡。
霍山路南侧的高层公寓
与其被其他小区挡死，不如自己挡自己。
小区车位比1:1，及格状态。外立面铝板，下了成本。两梯两户或者一梯一户，密度还算不错。
一共432套房子，却设计了多达11个户型。户型设计相当不错，尤其是这样的容积率、这样的地块限制，尤为难得。
最抢手的莫过于99平小三房的设计，将利用率发挥到极致。不过遗憾的是客卫无法开窗、北向次卧面积过小仅能用作书房。
120平左右的三房是主力房源，户型大致有两种风格，下面这种飞机户型可选性较多。
B1最完美，B3、B7都有一个暗卫。
其他户型中规中矩，总体是加分项，如有兴趣可以滑动查看。
目前样板间并未开放，据开发商口径装修标准高于同区域竞品项目，我们只能通过官宣图片略窥一二。
不过价格也水涨船高，据说要到12万以上。
这个价格，对于4号楼高区江景房来讲确实不贵，将近20年房龄的新外滩花苑凭江景都卖到13万以上，而且还是大户型。
另外，如果真的喜欢北外滩又要买新房，也需要把握住机会。
毕竟可能后面真的没有了。
后记
1、本文仅代表环二先生个人观点，不作为投资建议
2、本文结论以官方已公示规划文件为基础，若规划出现修正将不再适用
3、本文不是广告、不是软文
