曼哈顿商圈模式（业态混乱空铺率达30）
曼哈顿商圈模式（业态混乱空铺率达30）据了解，曼哈顿商业体量达22万方，共分为A、B、E、F等四大商业区，定位城市多业态复合综合体。其中燕庄南街将四区域“一分为二”，路北的A、B区商业面积约18万方，路南的E、F区约占4万方。今日，邦君特地走访了位于郑州市金水路未来路交叉口的曼哈顿商业广场。作为地铁商业，坐拥“黄金地段”的曼哈顿并未呈现本该具有的繁荣画面，反倒是落魄萧条之象！01曼哈顿现状同质化严重，空铺率约30%
十年，足以见证一个商圈的沉浮。
郑州曼哈顿商圈，即是在商业僻壤中诞生，在热闹喧嚣中沉寂。
“工作在CBD，生活在曼哈顿”在坊间广为流传，其在郑州人心中的位置可见一斑。
然而，从最初开业时的众星捧月，到现如今的“人迹罕至”，郑州曼哈顿商业广场（2019年更名为金水升龙广场）何以至此？
01
曼哈顿现状
同质化严重，空铺率约30%
今日，邦君特地走访了位于郑州市金水路未来路交叉口的曼哈顿商业广场。作为地铁商业，坐拥“黄金地段”的曼哈顿并未呈现本该具有的繁荣画面，反倒是落魄萧条之象！
据了解，曼哈顿商业体量达22万方，共分为A、B、E、F等四大商业区，定位城市多业态复合综合体。其中燕庄南街将四区域“一分为二”，路北的A、B区商业面积约18万方，路南的E、F区约占4万方。
目前，A区主要为女装业态，多为不知名品牌，夹杂首饰品、美甲等小店，业态规划混乱。走在A区一层，十分空荡，鲜有顾客进场消费，各商家门可罗雀，偶有几家商家撤店，门上张贴转租字样。
去到二楼，除了坐在休息区的几个人外，察觉不到购物顾客的身影。相比一层，闭店较多，空铺一家挨着一家，空租率约40%。这样的商业现状令人不寒而栗！
B区一层为男女装组合业态，多是个体商户，谈不上服装品牌，且年龄定位偏高，在进出口处的几家大店关门，里面空置铺位零散分布，整层空铺率约20%。
二层以婴幼用品、儿童服装、玩具为主，空铺比较集中，有的半条街区都处于待租/转租状态，空置率约占30%。
E区，一层以赛博数码广场为主力，另配有儿童娱乐、少儿篮球等项目；二、三层以体育运动、健身、儿童艺术教育培训等业态为主，包括瑞得威平衡车、初练跆拳道、奇喵编程、禾悦音乐、左达口才、嘻哈帮街舞、迈欧健身等主力店，这些多为占地几百平米大店，除新东方、心田花开等闭店外，空铺待租较少。
值得一提的是，沃尔玛撤离后，曼哈顿E区在负一楼引入了世纪华联超市，但后来关店撤场。目前二层正在围档打造超级鲜生正，计划引入豫满楼、海鲜渔港、寻鲜纪火锅、阿仲烧烤、遇见河南等品牌餐饮。未来如何？有待商榷。
F区是营业面积最小的一块区域，肯德基、奥斯卡影城、巴奴、鲍师傅糕点、幸运咖、么西么西等几大主力店正常开业，KTV处于改造状态，基本没有空租场地。
整体看，曼哈顿场内商铺待租率约30%，且定位不清晰、业态混乱、同质化严重，未来发展不容乐观！
主力店挑大梁，小商户们水深火热。
不过，相比混乱衰颓的内街来看，曼哈顿的外街餐饮业态的运营发展可圈可点。夜幕降临之时，叫卖吆喝声四起，街边餐饮店十分热闹，往来消费者络绎不绝。
只是，外面的热闹与AB街区内部的安静形成了鲜明对比！外部临街餐饮对内部商店商业经营互不干扰，客流自然不能共享。
曼哈顿商业布局独树一帜，有点不按套路出牌！
深入了解可发现，曼哈顿商业广场与宝龙广场如出一辙（《押宝星河里文创、屋顶农场项目，入郑12年的宝龙广场能否续命？》），除临近地铁、动线设计不合理、内部业态经营萧条外，两者还有颇多相似之处，同为闽系开发商，同时期入郑，皆是超20万方商业体...
02
曾经辉煌过
黄金区位，令人惋惜
16年前，曼哈顿所在位置还是一个被称“燕庄”的城中村，居住着3000多村民、2万多外来租住人口，扎堆经营的小商贩们点缀着这座城市的烟火气息。
但在郑州城市发展的总体框架下，燕庄迎来城改。
来自福建的开发商升龙，承压拿下改造权，自此打开郑州房产开发的大门。并在此后十余年，升龙都让郑州众多本土开发商望尘莫及，唯正商可与之争锋！
当时燕庄村民要求，房地产公司需配建共计约40万平方安置房和商业以及一栋写字楼。利润空间不大，建业和金城两家开发商知难而退。
2006年9月，燕庄改造正式启动。
2007年曼哈顿开售，住宅5000元/平，商铺25000元/平。
2009年5月，汇聚沃尔玛、国美电器、赛博数码广场、麦当劳、肯德基、必胜客、奥斯卡院线等知名连锁品牌的曼哈顿建成开业，当天还有明星现场助阵演唱“爱在曼哈顿”。在浩大声势下，曼哈顿商业广场在郑州一炮而红！
除商业拥趸外，曼哈顿的“红火”还源于背后源于众多优势。
首先是得天独厚的地理位置。金水路是郑州东西主干道，俗称为行政大道，周边能分布众多省直党政机关、金融商业机构、五星级酒店，比如希尔顿酒店与曼哈顿商业广场仅一路之隔。
地理位置造就交通优势。金水路、未来路上有多条公交线路和BRT线路，又有地铁1号线加持，从燕庄站B2口出去即是曼哈顿，未来还将迎来地铁6号线。但看地铁方面的“待遇”，在郑州，这样的商业体屈指可数！
还有坐拥社区和巨大人流。由于曼哈顿本身就是城中村改造，周边分布有沈庄、名门世家等多个城中村安置房和商品房小区；同时距离CBD仅有3.5公里，是白领阶层租房歇脚的首选地；还有公寓、写字楼、各种银行、商品交易所等在周边分布，诸多因素均为曼哈顿带来海量客流。
在众多优势加持下，郑州曼哈顿广场在当时被评为“最具投资价值”楼盘，成为商业投资者首选之地。
但硬币的另一面，也注定了曼哈顿日后的结局。
伴随郑州购物中心的遍地开花，去百货化呼声日益高涨，再加之电商平台冲击，曼哈顿失去往昔风采，日渐唱衰。
2017年沃尔玛撤店搬离、赛博数码经营持续走低，主力店的惨淡又给曼哈顿商业广场带来重击。
2019年，在郑州“大洋怪重”的更名潮下，这个被郑州市民呼唤了十年的曼哈顿“消失了”，金水升龙广场取而代之。
曼哈顿的更名，预示着升龙在郑州发展的分水岭。
直至今日，更名后的曼哈顿似乎淡出了郑州人的视野，默默地站在原地，目睹着周围的变化。反观同时期的国贸360，依然风姿卓越！
通过今天的走访也能发现，曼哈顿商场的动线设计并不合理。四大商业区并未串联起来，而是处于独立、分散的状态，无法形成客流共享。平日里E区的电影城、巴奴以F区的儿童培训客流较大，但难以形成有效互动，导致客流分布严重不均。
而背后原因是，曼哈顿商业自持仅有30%左右，且多集中在E、F区域。最初，升龙为快速回笼资金将A、B区商铺以高出住宅5倍的价格抛售，赚得盆满钵满。经营权和管理权分离，导致商场后期未能统一运营，商家经营无序、业态混乱的局面。
03
口碑下滑
升龙淡出郑州
起初，升龙用40亿“啃下”燕庄城改这块硬骨头，也踢开了郑州房产市场的大门。
曼哈顿一战成名后，升龙在郑州又改造了14个城中村项目，总开发面积达2200万平方米，相继开发升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙城、升龙又一城、升龙广场、升龙商业广场、升龙汇金广场、升龙天汇广场、升龙御玺、升龙天玺等写字楼或住宅项目。
在2006-2016年，升龙在郑一时风光无限。十年间，升龙4次斩获郑州年度销冠，8次位居前五，可谓战功显赫。
而能与之一战的郑州本土房企，也只有“郑州地产一哥”正商。
不过后来，伴随郑州本土开发商崛起，外来一线房企陆续入郑，升龙在郑日渐势衰。
尤其在2015年，升龙陷入巨大舆论漩涡，维权打人、高管离职等让升龙的口碑和品牌遭受重挫。随之而来的是销售额急转直下，2017-2019年连续三年，升龙在郑销售额几近腰斩，而后逐渐淡出郑州房产市场。
现如今，创办于福建、发迹于河南的升龙，在郑州人的心目中，形象并不怎么光鲜，不少人对升龙的物业评价并不太友好。
升龙在郑州的各大商业项目也一直不温不火，如高新区升龙又一城商场已搁浅闲置了近10年！那么，曼哈顿商业广场日后又将如何呢？
