2022上海楼市创下3个第一（六点因素分析上海楼市过去8年哪些楼盘涨得快）

2022上海楼市创下3个第一（六点因素分析上海楼市过去8年哪些楼盘涨得快）在现在同一板块的新房，二手房楼盘中，起始价也有这样的现象。例如新江湾，橡树湾3.8的起始价低于九龙仓的4.5，尚浦的4.3，而经过长时间的洗礼，最终三者的二手房价格相差无几。单价基数最低的楼盘橡树湾，年化涨幅最大，8年之间，多跑了50%的涨幅。这个规律中，低起始价的产品当然是品质要在平均水准线上，比如橡树湾，并且同板块的各个楼盘的品质相差不大的情况下。升值幅度大的小区有何特征？以下规律供各位参考。1，同一个板块，同品质的楼盘，单价基数低，涨幅更大：

上海过去8年楼盘涨幅，图源：老杨聊房

图为上海的十几个典型小区的房价涨幅比对分析。

在2014-2022期间，哪些楼盘涨得快，哪些楼盘涨得慢?

而在2015-2016，2020-2022两轮行情中，又有哪些不同的表现？

升值幅度大的小区有何特征？

以下规律供各位参考。

1，同一个板块，同品质的楼盘，单价基数低，涨幅更大：

例如新江湾，橡树湾3.8的起始价低于九龙仓的4.5，尚浦的4.3，而经过长时间的洗礼，最终三者的二手房价格相差无几。单价基数最低的楼盘橡树湾，年化涨幅最大，8年之间，多跑了50%的涨幅。这个规律中，低起始价的产品当然是品质要在平均水准线上，比如橡树湾，并且同板块的各个楼盘的品质相差不大的情况下。

在现在同一板块的新房，二手房楼盘中，起始价也有这样的现象。

新江湾城

2，同一个板块，同单价的房子，楼盘品质高，涨幅更大：

例如东外滩，圣骊河滨苑，和保利香槟苑，起始价均为4.5万，但保利的品质明显好于圣骊河滨苑，在8年长时间的洗礼下，取得了更好的表现，8年多跑了50%的涨幅。

在现在同一板块的新房，二手房楼盘中，相差不大的起始价的竞品楼盘中，也有这样的现象。

比如仁恒的楼盘，未来明显是会跑赢差不多价格的竞品楼盘。

东外滩

3，质变地段，涨幅大于成熟地段：

徐汇滨江，张江，涨幅大于新天地，8年跑赢新天地70%以上。

新天地相对成熟，规划落地的产业和商业增量，市政配套的增量均低于徐滨和张江，当然也有起始价过高的原因。

也许在一轮涨幅中不明显，但是在10年长周期中：

同样能级的片区，比如同处核心区，同样是中环线或外环线的板块，空地多，旧改多，产业增量大，有交通和商业配套，有学区尤其是重点学区配套落位的片区，大概率涨幅大于变化较小的成熟片区。

新天地，徐滨，张江

4，想对成熟的优质片区，如浦东内环的联洋，源深，陆家嘴，涨幅跑赢平均水平。

但需观察内部的板块联动的水位效应，第一轮联洋源深涨幅大于陆家嘴，而2020的第二轮陆家嘴虽晚于联洋，源深上涨，但总体涨幅超过联洋，源深，原因在于第一轮涨幅过小，实际价格被严重低估后的补涨。两轮拉平后，陆家嘴与源深/联洋的总涨幅保持一致。

传统优质片区：陆家嘴，联洋，源深

5，老上海地段的好房子，例如翠湖，第一轮跑输大市，在价格被严重低估后，第二轮跑赢大市。

内在原因是2015-2016年的行情是由房贷成数放开的驱动，行情从刚需，刚改的底部开始上涨，置换链条向上传导到传统区域的豪宅是最后一环。

而2020-2022年行情的原因是积蓄多年的购买力修复和货币宽松，当然也有学区启动的因素，豪宅客户更容易取得购买力，购房资格的稀缺形成很多“合并大西瓜”的置换动作，而此时豪宅价格的水位被严重低估了。

传统市中心的好房子：翠湖

6，郊区刚需房，第一轮跑赢大市，在经历2017-2019的回撤后，第二轮跑输大市，总体跑输大市。

原因与上一点一致，刚需房在第一轮超涨了。以及购房资格的稀缺形成很多“合并大西瓜”的置换动作。相对于改善房和豪宅，刚需房更多是被卖出，而非买入。

对此类房产的未来展望：

如房贷成数政策放松，例如2015年这一轮，不再认房认贷，刚需房，刚改房将获得上涨动力。

如房贷段口继续收紧，认房认贷，加上核验价，贷款贷不足，那刚需房，刚改房暂时还没有回补涨幅的动力。

近郊典型楼盘：上海康城，绿地康桥，盛世宝邸

当然，在印象中，此表中有些数据不是很准确，还有14年当时的一二手房差别等多重的影响因素，以及房龄，品质和学区对涨幅的影响因素。

但基本底层逻辑不变，以上六点因素完全可以参考。