新希望地产发展趋势：新希望的野心 被逼出来的地产业务

新希望地产发展趋势：新希望的野心 被逼出来的地产业务新希望地产能够有如此迅猛的增速，与张明贵所注入的年轻心态分不开关系，尤其是在尝到甜头后，拿地、扩张、融资的速度越发迅速。克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中，新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名，而在2018年同期，新希望地产还尚未入榜。张明贵也没有辜负刘永好的希望，第二年就将营收翻了一倍，新希望地产2013年-2018年近六年的销售额分别是20亿、47亿、74亿、175亿、207亿和316.63亿，并摘得温州“地王”的称号。新希望地产起步于1998年，由新希望创始人刘永好成立，此时的新希望集团已经成了15年，已然成为中国饲料龙头。恰逢中国正在处于城镇租房制度改革前夕，可谓闭着眼睛都能赚钱。同时期成立的花样年、建发、华夏幸福、金科、俊发等，其中的大多已经上市，或实现千亿目标。新希望地产背靠新希望集团，资金、设计、销售都有现成的资源，但直到2012

冬天里杀出来的黑马

文/羽杉

从饲料大王、农牧大亨到地产大王，新希望在房地产业入局不晚，却一直未能突破千亿营收。

做房地产本是来钱快的行业，但新希望养的猪却早已实现了千亿梦。去年新希望集团营收1300多亿元，地产版块经历十年却只占了个零头。尽管新希望地产用5年实现了20倍规模增长，但却一直以稳健、保守著称，甚至偏居一隅难以走出四川。今年，新希望地产一反常态，仅上半年就花费了500亿拿地，激进行为的背后还要从一个年轻的总裁说起。

新希望地产起步于1998年，由新希望创始人刘永好成立，此时的新希望集团已经成了15年，已然成为中国饲料龙头。恰逢中国正在处于城镇租房制度改革前夕，可谓闭着眼睛都能赚钱。同时期成立的花样年、建发、华夏幸福、金科、俊发等，其中的大多已经上市，或实现千亿目标。新希望地产背靠新希望集团，资金、设计、销售都有现成的资源，但直到2012年，新希望地产也仅实现了二三十亿的营收，勉强挣了个零头。对比恒大1300亿销售额，华夏幸福512亿销售额，新希望地产确实落后了太多。

2014年，在向麦肯锡咨询后，新希望才决心发力地产业务，并任命年仅32岁的地产新人张明贵出任总经理一职。

张明贵并非地产业出生，也未从事过相关工作，甚至不了解相关知识，刘永好完全可以挑选专业对口的总经理，却仍坚持选择了张明贵。按照刘永好的话讲就是“大学毕业后就直接到公司来了。先做办公室科员、办公室科长……这个小伙子肯学习，人勤奋阳光，正向头脑极其聪明，特别正向。”

张明贵也没有辜负刘永好的希望，第二年就将营收翻了一倍，新希望地产2013年-2018年近六年的销售额分别是20亿、47亿、74亿、175亿、207亿和316.63亿，并摘得温州“地王”的称号。

新希望地产能够有如此迅猛的增速，与张明贵所注入的年轻心态分不开关系，尤其是在尝到甜头后，拿地、扩张、融资的速度越发迅速。克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中，新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名，而在2018年同期，新希望地产还尚未入榜。

在行业整体低迷，多数房地产商开拓新业务的背景下，新希望地方仍旧保持了高溢价拿地的效率。据报道，2019年截至目前，除了温州瑞安的商住用地外，新希望拿地的溢价率均在25%以上，新希望最新在大连的拿地溢价率更达到49%。

同行业富力地产今年则发布了“下半年原则上暂停拿地”的内部文件，下半年的重点工作围绕“促销售、抓回款”开展，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。对于大部分房企来说，今年下半年的重点都在“促销售、抓回款”，这给了中小型房企超车的机会。

界面新闻报道称，新希望这几次都是以势必拿下的决心在夺地，从最终成交来看，溢价率都不低。新希望这一波的扩张打法主要是先高溢价死拼进入一个城市、然后迅速在这个区域集中拿几块地，拿到土地后再找开发商合作开发。

新希望地产在整个房地产行业中犹如鲶鱼般，也引发了业内的质疑——高溢价拿地是否会遭遇流动性风险？但新希望集团的创始人刘永好在被问到新希望地产的规划和布局时，他表示“我们是一个农业和食品为主的企业，从来没变过，虽然我们有地产，但当时做地产是“被地产”。

刘永好避而不谈地产的布局，财报上也能窥见一些端倪。

房地产行业融资是健康发展的关键。据财报显示，新希望地产的资产负债率近三年为79.37%、79.54%和76.62%。截至6月末短期借款余额同比剧增244%至1.72亿元，一年内到期有息负债83.7亿元，同比增幅83.2%。

另一方面，为缓解负债压力，新希望地产于4月底公开发行了17亿2019年公司债券用于偿还三年前发行的两笔债券。5月又发行了6亿规模的中信证券——新希望物业费信托受益权资产支持专项计划。相比去年长期借款的大幅度提升，今年主要方向在于优化债务结构，开拓新融资渠道。

这与今年大部分房企的步调相同。例如，7月22日新城控股首次对外明确将出售40个项目，并于在两天后达成了10个项目的相关股权及债权转让协议，交易对价约为41.5亿元。

融资方面，以往新希望地产的融资形式多为开发贷、公司债、资产证券化、供应链等方式，融资压力较小，去年的平均融资成本仅为5.6%。今年供应链ABS最新一期的成本也仅为5.15%。今年银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧，头部房企扩张速度放缓，这对于一向融资稳健的新希望地产来说，反倒是超车的机会。

土储方面，新希望地产2018年末总土储建面691.75万平方米，按照其目前的销售规模和增速来看，只够未来2-3年的销售。因此加速拿地也是为了增加土储，若后期进行多元化合作，也能够分散风险。

由此可见，新希望国际在猛冲的同时也非常注重稳定杠杆与扩张融资，降低流动性风险。至于今年一举进攻的结果如何，毕竟错过太多，实力是一部分，运气也很重要。此外，新希望集团毕竟是一家以农业食品为核心主业的产业集团，地产作为补充其定位决定了战略方向，此次打破“小而美”的印象，能否冲多远还需要看市场的验证。