北京二手房评估流程和注意事项（真假小阳春卖家）

北京二手房评估流程和注意事项（真假小阳春卖家）就在经纪人为买卖双方准备完制式合同，一条一条过具体条款时，业主在交房时间上提出了6个月后，理由是要等到小孩小学毕业自己才搬家，而且这6个月是免费住。考虑到房子与中介系统里已成交的同户型均价相差不多，位置、户型、配套自己也都还满意，徐晴本着快刀斩乱麻的原则下了决心。“我们不是大富大贵的家庭，互联网的泡沫也没赶上，双方父母掏光了积蓄，加上我们这些年的积累，首付加上税费、中介费最多260万。”徐晴两口对于房子提的要求是距离先生的公司近一点——北三环、四环附近的二手房，两居室，不要太旧，将来好置换，附近要有个还不错的学校。最终，徐晴看上了一套位于芍药居的67平方米东南向小两居，中介APP报价580万。当晚与业主见面之前，徐晴做了很多心理建设——可能要一万一万的砍价，可能要三四个小时拉扯，这都是朋友们传授的经验，但最终一条都没用上——业主坐下来直接表态：“来谈是签合同的，不讲价就继续，讲价我们就走了

在流动性放松的支持下，眼见着小阳春的北京二手房市场，却闻到了些许倒春寒。北京商报记者近期走访发现，尽管从成交数据来看，进入3月，北京二手房市场整体回稳上行，但业主和买家之间的分歧也在不断拉大，双方的共识越发难以形成，胶着状态下的北京二手房市场，小阳春的成色恐难达到此前的预期。

买家拒绝临时加条件

一分没砍下来，临签合同前，徐晴还被卖家摆了一道。

徐晴跟老公名校研究生毕业，一个选择了体制内，一个去了互联网公司，体制内的徐晴还成功落户北京，属于外界比较羡慕的搭配。但对于两个外地“打工人”来说，买房是他们融入城市的另一道关卡，这道坎儿在他们工作的第六个年头，终于在四位老人的鼎力支持上开始迈过。

“我们不是大富大贵的家庭，互联网的泡沫也没赶上，双方父母掏光了积蓄，加上我们这些年的积累，首付加上税费、中介费最多260万。”徐晴两口对于房子提的要求是距离先生的公司近一点——北三环、四环附近的二手房，两居室，不要太旧，将来好置换，附近要有个还不错的学校。

最终，徐晴看上了一套位于芍药居的67平方米东南向小两居，中介APP报价580万。当晚与业主见面之前，徐晴做了很多心理建设——可能要一万一万的砍价，可能要三四个小时拉扯，这都是朋友们传授的经验，但最终一条都没用上——业主坐下来直接表态：“来谈是签合同的，不讲价就继续，讲价我们就走了。”

尽管徐晴和经纪人都试图“谈谈”，但被业主果断拒绝，不让步的态度没有丝毫掩饰。这与徐晴所了解到的情况大相径庭，买卖双方似乎有了新的“攻防转换”。

考虑到房子与中介系统里已成交的同户型均价相差不多，位置、户型、配套自己也都还满意，徐晴本着快刀斩乱麻的原则下了决心。

就在经纪人为买卖双方准备完制式合同，一条一条过具体条款时，业主在交房时间上提出了6个月后，理由是要等到小孩小学毕业自己才搬家，而且这6个月是免费住。

尽管经纪人一再劝说——现在房子走得很快，价都没砍了，也不差这几个月，最近小业主临时提条件的挺多的。但徐晴并没有选择妥协，她的理由有两个：一是突如其来的疫情叠加经济环境不好，大家对大体量支出还是很慎重的。另一方面，现在流动性虽然好，但换房的成本特别高，认房又认贷在二手房层面基本就是全款了，这个也是一个考验。“现在的市场是好了，自己看房就发现了，好几套看上的房子没等谈就被人截胡，但还没好到‘疯狂’。”徐晴判断，这波小阳春即便传导到价格也不会这么快。

很客气地与业主告别之后，徐晴开始了新一轮的看房。

卖家咬死“一口价”

与徐晴的遭遇类似，近期记者走访发现，随着调控政策的稳定，银行放贷的提速，北京二手房市场确实出现回暖上行。但抱着“探底”入场的购房者，却遭遇到一分不让的业主。

“价格挂多少就是多少，一两万也不能谈，愿意接受报价才能联系业主。”在大兴某小区，记者在某头部中介的经纪人王兴带领下带看了六套房源，其中四套房源是“一口价”，另外两套房源因为是顶层和一层，才有些许议价空间。

同样的情况也发生在海淀、朝阳部分小区，区别在于多寡之别。

据王兴介绍，天气好转大家也更愿意出门，近期前来咨询和购房的客户明显增多，带看量较之前呈几倍增长。最近一段时间，随着众多利好消息的不断释放，二手房业主的心态也有了大幅改观，一扫之前的“低迷”状态，议价空间不断被压缩，取而代之的是调价、惜售。

“带看量很喜人，但转换后的成交量却并非‘高涨’。”在王兴看来，目前北京二手房市场只能说是结构性回暖，较此前几个月表现优秀，整体回暖还需要一个过程，“价格变动虽说是微调，但确实有所上涨。”

垫着脚买房的很少了

卖家“看涨”、买家“等降”，买卖双方预期分歧拉大，成交周期存在拉长风险。

作为一线经纪人，王兴说自己和同伴们发现“过去那种垫着脚买房的局面不太敢了”，大家都摸着兜买，慎之又慎，作为经纪人，他们站在业主角度，由于利好消息及看房客的增多，对于后市走高信心加强，因此议价空间缩小，“一口价”行为也被视为合理。站在购房者角度，利好消息虽然改变了他们对于市场走势的预期，但大的基本面仍未改变，尤其是疫情的不确定性，寻低入市仍占据主流。

“好在好的房源仍然供不应求，至少市场回来了。”

对于王兴们的判断，交易数据也予以支撑。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉记者，对于北京市场而言，城市基础面较优，楼市韧性较强，“小阳春”有望如期而至，但成色恐怕不如预期的太亮眼。诸葛找房数据研究中心监测的数据显示，第6周（2022年1月31日—2月6日，以下周度日期类推）处于春节假期，楼市交易活跃有所停滞，北京二手房零成交属全国城市楼市成交的普遍现象。之后随着假期效应逐渐消退，二手房市场开始复苏，自第7周起二手房成交规模连续5周回升，第11周二手房成交单周突破4000套，其中也不乏是信贷环境有所放松带动购房者置业意愿提升所致。

“当前市场仍处恢复期，政策传导至楼市需较长时间，楼市成交恢复尚需时日，而且去年调控等致使市场下行局面较为深入，购房者观望情绪较重。”在关荣雪看来，今年“小阳春”成交尽管较前两月或有所回升，但很难达到去年同期水平。而且近期全国范围内疫情反弹，楼市交易活动或多或少会受到一定的影响，进而会导致个别周度成交可能还会出现下滑现象。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐同样表示，今年以来信贷环境和需求端的支持政策带来了市场的修复，但2月居民新增中长期贷款出现了负值，说明需求端的信心未完全修复。3月以来部分城市疫情反复也给市场带来不确定性。

北京商报记者 王寅浩