青岛哪里的房子值得入手（独立视角在青岛买别墅）

青岛哪里的房子值得入手（独立视角在青岛买别墅）回过头来，我们再把目光再投向西海岸：隧道口附近别墅楼盘非常稀少，新盘也几乎没有。二手房别墅有缦沙半岛、恒大金沙滩等，但开发商信誉和口碑都不怎么样，品质也不高。其次，沿着滨海大道走，也只有灵山湾这片区域了，山海相依，环境优美，也是别墅集聚最多的区域。附近比较有名的别墅有海信积米湾、万科小镇、建邦听海、康大江山樾、隆和大溪谷等。再往西老胶南板块别墅也挺多，但距离青岛市区太远了，人口外溢辐射不到，一般人不会考虑。先说主城区，别墅新房供应基本等于零。市南也就莱阳路8号吧！但是总价5000万起步，中500万元也得中10次才够得上，简直是高处不胜寒。其次，崂山区的别墅分布最为集中，但也基本都是二手房了，且价格也得千万元起步，也不是一般人能高攀得起的。李沧、城阳有一些别墅，价格相对比较亲民，但也都是前些年的旧盘，且都没有山海资源等特色。再次，高新区别墅比较多，距离市区比较近便，且价格不算贵，但人气和配套

可以别墅，何以高层？

别墅就像心目中的情人，有时候明明知道高攀不起、养不起，但很多人还总是梦想着有朝一日拥有——

关于别墅这个话题，小编曾写过一篇文章《购买别墅，90%都是坑？》（点击蓝字可以查看），全面分析了别墅的利弊。

大体来说，从使用价值方面看，别墅位置一般比较偏，购买后基本都闲置，装修和物业费成本又高，属于高能耗产品，不太实用。从投资价值看，投入和占有资金成本大，又属于小众产品、变现难，收益一般跑不赢高层产品。

然而，理性归理性，但人又是感性的动物。除了投资赚钱，从提升生活品质角度来看，谁又不想住一套大别墅，过上诗一般的亭台楼阁、有院子、有花草的生活？别墅毕竟是每一个人置业的终极梦想！

那么，在青岛，想买一套距离市区比较近，配套成熟 、价格尚可、能真正居住的别墅，有合适的板块和地角吗？说实在的，如果细思量，选择的余地真不多。最近，大家都比较关注灵山湾板块一个热盘——影都学府|宸院 ，那么这个盘性价比到底怎样？值得出手吗？小编实地进行了踩盘。

之一：别墅为什么还是灵山湾？

大家都知道，别墅作为一种稀缺产品，市面上在售的、可选择余地并不多。我们不妨来大致盘点一下。

先说主城区，别墅新房供应基本等于零。市南也就莱阳路8号吧！但是总价5000万起步，中500万元也得中10次才够得上，简直是高处不胜寒。其次，崂山区的别墅分布最为集中，但也基本都是二手房了，且价格也得千万元起步，也不是一般人能高攀得起的。李沧、城阳有一些别墅，价格相对比较亲民，但也都是前些年的旧盘，且都没有山海资源等特色。再次，高新区别墅比较多，距离市区比较近便，且价格不算贵，但人气和配套不足，成片的别墅在空置，真正居住的很少，别墅价格也原地踏步、多年不涨。

回过头来，我们再把目光再投向西海岸：隧道口附近别墅楼盘非常稀少，新盘也几乎没有。二手房别墅有缦沙半岛、恒大金沙滩等，但开发商信誉和口碑都不怎么样，品质也不高。其次，沿着滨海大道走，也只有灵山湾这片区域了，山海相依，环境优美，也是别墅集聚最多的区域。附近比较有名的别墅有海信积米湾、万科小镇、建邦听海、康大江山樾、隆和大溪谷等。再往西老胶南板块别墅也挺多，但距离青岛市区太远了，人口外溢辐射不到，一般人不会考虑。

说实在的，小编对灵山湾板块也一直是情有独钟，也关注很久了。这片区域别墅与其它板块相比，主要有三大不同：

一是其资源天赋好，背山面海。尤其是靠海资源，这是其它区域无可比拟的。大海相当于一个调温计，冬天不会太冷，夏天不会太热，空气湿润，气候宜人，环境优美，适合居住，确实是一块风水宝地。否则，当年风光一时的万达王首富为何眼光独到，偏偏钟情于此，砸重金打造东方影都，肯定也是有道理的。

二是配套设施齐全，真可以居住。不像一般意义上的别墅都比较偏僻，无配套，买了不太适合居住。灵山湾片区商业有融创茂大型商业综合体，吃喝玩乐，应有尽有，业态丰富；交通有滨海大道，地铁13、6号线等，道路开阔，四通八达；学校、医疗等也都在不断落地和完善中。过来居住生活不用等待规划落地，眼前即可享受现实便利，这是其它别墅一般不具备的。

三是片区房价相对不高，一般人还买得起。灵山湾高层住宅上一轮房价上涨中，基本都跃过2万 ，目前回落后基本稳定在1.5万左右。个别楼盘如华润灵山湾壹号、灵山湾·龙玺，近来价格甚至持续探底到1.3万元左右，真让人有点唏嘘不已。而片区地的别墅单价基本都在2.5万元之内，一套200平左右别墅总价基本都控制在500万元之内，是一个中产阶层容易接受的价格范围。

因此，从以上分析看，如果想买别墅，把目光锁定在灵山湾，也是情理之中的逻辑选择，符合实际的现实选择。

之二：别墅产品性价比分析

锁定灵山湾片区后，那我们就谈谈该区域内别墅产品的性价比。

前面我们也提过，该区域别墅产品比较多，但大部分也都是开发多年的老别墅，目前推出新盘的也只有海信积米湾、万科小镇等，但也基本都是尾盘了。二手房别墅为啥不用考虑，最主要的是户型、布局等设计理念比较老套，已经过时了。举个最简单的例子，客厅小、无电梯等都很普遍，现代人已无法接受。

新房方面，万科小镇山体别墅，环境超棒，小编不止一次对此也留恋过，但缺点也很明显：一是位置偏，不太适合居住，光从别墅走到小区门口马路估计都得20多分钟吧！对开车依赖性太强。二是靠山体太近，之前发生的小珠山火灾、居民家中出现“小动物”等想想也怪吓人的。三是从成交历史看，价格多年不涨或很缓慢，市场认可度一般，交易困难。海信积米湾，海信品质按道理不错，但价格比较贵，户型设计也一般，最主要的是位置在滨海大道以南，靠近渔码头，附近的鱼腥味空气环境......自己慢慢体会吧！

回过头来，我们再看看最近炒得比较火的影都叠拼，小编去实地踩盘考究了一番，感触还是很多的。

首先是地理位置，风水和环境不错。位于融创茂的西北侧，背山面海；前面还有地铁，距离都很近。居住于此，商业、地铁环绕，是真可以居住的别墅，是比较实用的，而不是没有配套、比较孤立的别墅。

其次，是从建筑风格和设计来看，还是可圈可点的。外立面是浅灰底色，搭配玛瑙蓝，端庄典雅，比较大气，应该过N年外表都不过时。户型设计最大特点是一进门超大客厅和横幕厅，给人丰富的视觉感受和空间体验，特别大气，适合现代人日常在客厅活动多的生活习惯，这是与老别墅设计风格最大的不同。卧室基本都有飘窗，让人不禁喜欢坐在窗前逗留。

下叠最大亮点是，不论是中间户还是边户，赠送的院子都特别大。负一层有挑空设计，相当于增加了一层，开发商设计了一排书柜，在此看书别有洞天。上叠最大亮点是客厅背景墙采用玻璃幕墙设计，并与一个大露台相连，采光和视野不是一般的开阔。其次二楼还加送一个露台，赠送面积较多。上下楼也很方便，上叠配有电梯。

再次，从价格上来看定位也比较中性。影都叠拼目前售价基本在2.5万元左右，户型基本在177-196平之间，算下来一套总价约在500万元左右。买别墅，这个户型面积基本正好，不大不小，总价中产阶层一般也比较能接受，定位还是比较合理的。在影都洋房目前都已卖到2万 的情况下，别墅赠送面积如此之多，这个价格还是很值的。

虽然小编一直以来对别墅保持理性心态，认为一般人最好还是不要轻易碰，但在看完样板间之后，还是忍不住有一点点动心——毕竟相对青岛主城区随便一套房，动辄500万的价格，而换作在此，就能享受到别墅的生活，谁又能不动心呢？相信置身于此，一般人都会有一种这样的感慨：“能得到这样一套房，人生足矣”！

之三：几点忧虑和担心

灵山湾板块的区位优势、环境优势显而易见，叠拼的产品优势和性价比优势也不禁令人动心，那么，真可以砸重金入手吗？买了之后，就真能如期所愿过上高品质的别墅生活吗？在走出样板间，等冲动的情感冷静下来后，小编还是有几点理性思考提醒大家需要注意：

一是就灵山湾板块区域来说。影都叠拼的位置无疑是非常好的，但价格目前也是最贵的。在近来周边价格体系塌陷、持续跌落的形势下，影都无论是洋房还是叠拼独树一帜，已经卖到2万多，未来能否持续坚挺？价格会不会撑得住？需要打一个问号，也是令人担心的，具体有待时间观察。

尤其是比如：华润灵山湾壹号、龙玺等由原来的售价一万七八跌到目前一万三左右；距离影都洋房近在咫尺的海信花街维拉洋房仅卖1.5万元，尚有5000元的价格差；新开盘的绿城明月听澜品质高端，距离也不算太远，但价格仅售1万左右。在环顾四周、四面楚歌的情况下，影都产品即便是优质资产，但起码入手后，短期内也是难以实现增值套利的。套用当年万达王首富信心满满，调侃迪士尼落地上海时的原话：“独虎架不住群狼啊”！

二是就影都别墅产品来说，项目本身也有个别不足之处。比如下叠边户虽然客厅大，但没有“老人房”，一楼缺少一个不爬楼梯的卧室，所有卧室都在二楼，这是一个硬伤。不过开发商也很聪明，下叠中间户设计一楼有卧室，但客厅肯定会小一些。上叠虽然送露台，但没有庭院，哪怕是后院都没有；进门客厅虽然大，但与餐厅相连，摆放餐桌后，电视墙位置比较尴尬。其次，别墅整体楼间距也不算大，只有20多米，密度有点大。

三是项目开发商也是一个具有争议性的话题。一方面，所开发的楼盘品质具有差异性，在青岛开发的个别项目品质还不错，但个别项目负面影响较大。未来实体房交付后能否如期兑现，品质是否有保障，需要赌一把运气。另一方面，开发商的高负债率也是众人皆知的，尤其是在当前“某大”头部房企都出现债务危机的形势下，买高负债开发商楼盘，确实需要胆识和勇气，需要冒一定风险。

综 述

别墅，是一个让人既爱又恨的话题。理性地看，一般阶层有不买的千百个理由，持有成本高，高能耗，如果纯算经济账，确实不一定划算，居住和投资也许都不是很实用和明智的选择。尤其是如果买别墅对你来说，已倾尽所有，孤注一掷，小编真不建议入手。

但如果从感性看，别墅又是一种高附加值产品，是享受型产品，尤其是地理位置绝佳，配套成熟，真正可以居住的别墅，绝对是一种稀缺资源，是无可复制的。可以享受出则繁华、入则宁静的高品质生活，这有时候不仅仅是钱的事，是先天占有优质资源的事，不是你想花多少钱就能随随便便买到的。抛弃投资和成本的理念，在这繁华和喧嚣的都市，拥有一套比较独立的低密度空间别墅，也许这才真正叫生活......

总之，别墅就像奔驰、宝马豪车，有钱了，买来感受一下不同高端产品系带来的不一样的生活，就不要太斤斤计较折旧、耗油、保养等成本，享受一份难得的惬意，人生足矣！但如果资金不足，实力不够，那还是不要轻易涉足别墅，后续的装修、保养、维护等反而或许成为一种负担，买个高层住宅亦是生活，就像开个国产BYD、长城哈弗之类的轿车作为代步工具，也一样可以跑得飞快。

最后小编用一句诗结束今天的话题：你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你；明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦——生活不止眼前的苟且，还有诗和远方。愿大家有朝一日，都能站在别墅窗前看风景！

【特别声明】本篇非广告贴，由于关注该楼盘的人较多，文章为小编基于独立视角下的深入思考。文章观点仅供参考，不构成投资最终建议。