西安远郊的房子值不值得投资（西安这个年租金回报率6.5）
西安远郊的房子值不值得投资（西安这个年租金回报率6.5）它的面积够小，只有14㎡，看起来极其逼仄狭窄，跟香港的笼屋有一拼。主要是因为它足够奇葩与特殊。人家知名自媒体就是不一样！同样的内容总能收获更多的流量。为什么凯悦华庭这样一个名不见经传的，有着10年楼龄的二手房小区能成为西安房产的一个小热点？
这两天，凯悦华庭这个14㎡的房子引起了不少关注。
上篇文章在头条号上发布，首日就有近3万的阅读量。
西安14㎡的神户型，租售比1:184！
而西安房哥仅转载了文中的3张插图，并将其置顶，就收获了10万阅读。
人家知名自媒体就是不一样！
同样的内容总能收获更多的流量。
为什么凯悦华庭这样一个名不见经传的，有着10年楼龄的二手房小区能成为西安房产的一个小热点？
主要是因为它足够奇葩与特殊。
它的面积够小，只有14㎡，看起来极其逼仄狭窄，跟香港的笼屋有一拼。
它的总价够低，只有12万，是西安总价最低的住宅，这个价格跟一辆轿车相当。
它的租金回报率足够高，月租650元，每年的回报率6.5%，西安没有任何住宅能赶上它。
不得不说，这是一个很有趣的小区，能够开发出这样神奇的房子！
从而让西安一部分刚步入社会的年轻人享受香港特色的蚁居生活。
今天大城市的一部分人能够住在这样的房子里，我想这大概是所谓修来的福报吧，就如同习以为常的996一样。
前两天，那篇介绍凯悦华庭的文章发出以后，主要听到两种吵闹的声音。
一种是极力谴责的，认为这是硬性广告，并威胁举报。
还有一种就是来咨询，这么便宜的房子，能不能买，能不能抄底？
我发现，但凡是一个对楼盘与小区正儿八经分析的文章，都总是被一些人认为是广告。
现在的地产自媒体，确实是有很多正在被开发商养活。
在西安，一些地产运营号凭借给开发商打广告做营销已经年入百万。
他们写文章，从来只说好好好，对楼盘的任何瑕疵与缺点都选择回避。
总而言之，其内容概括起来就是抄底XXX与厉害了系列。
比如说华润置地曲江九里，不少媒体就对它赞不绝口，仿佛就是西安改善群体的首选，而隔壁的三兆火葬场好像从来没有存在过一样。
每天被这样的文章与御用媒体刷屏，确实是一件心烦意乱的事情。
但你也应该注意到了，这些广告只存在于一手楼盘，其背后有开发商这样的金主爸爸。
像一般的二手房小区，尤其是凯悦华庭这样的屌丝小区，没有任何一家正常的媒体愿意为它招摇呐喊，因为无利可图。
我目前并不是一个地产从业人员，开个运营号只是平时的爱好与业余兼职，还不能保证经常更新。
有时候一周都没功夫写一篇。
我选择介绍凯悦华庭，单纯是觉得它很有趣，能够引起大家关注，就像西安房哥也对其进行转载一样。
像那些令人作呕整日高喊厉害了系列的邪恶媒体，烦请那些激动人士去积极举报，刚好为民除害。
好了，现在我来回答一下凯悦华庭能不能购买这个问题。
想要买一个小区，必须要先了解一下它的历史。
凯悦华庭早在2006 2007年就开始销售了。
在2007年4月的时候，它的开盘均价是4800元，小户型精装修，当时开发商打的广告是首付1万余元起 月供200余元起。
当时西安楼市均价不到3500元。
虽然它的单价当初并不便宜，但因为总价低、年租金回报率高，还是吸引了很多想要收租的投资客与手中资金不够的年轻人。
因为当初销售的太好了，同时2007年西安也迎来了一场房产牛市。
所以到了2008年1月，凯悦华庭精装小户型涨价到5850元，此时西安楼市均价4300元。
2008年年中，西安楼市随着汶川地震开始下行，但并阻止不了凯悦华庭的受人喜爱，于是在2008年6月凯悦华庭准现房继续涨价到6500元，从而实现逆势上涨！
不过，等到交房入住之后，凯悦华庭过于糟糕的居住体验与缺乏良好的学区（西京子弟学校）使得它不受自住人群的待见。
凯悦华庭逐渐沦为一个收租投资客之间轮转的小区，它在二手房的表现也逐步跑输西安大盘。
在2016年年底的时候，凯悦华庭成交均价仅5900元左右，此时西安楼市均价7000元。
当时，像前文中14㎡的超小户型总价8万左右，跟2008年的买入价相同，也就是说它曾经八年没有上涨了！
而且在2016年，西安房产还不限购，喜欢收租的投资客可以买下无数套，毕竟当时西安房票无限。
而进入2018年年中，凯悦华庭的成交价终于破10000元大关，而这个时候西安二手成交均价在16000＋。
我之前强调过，自住客不接盘的小区价格不容易涨上去，而刚需愿意接盘自住的小区往往产生较高的溢价。
这些高溢价小区有个共同特点，就是配套较为成熟，同时小区环境、物业还有学区在合格线以上。
像凯悦华庭，虽然也还算繁华，但是居住环境与物业太差，同时学校也不好。
自住刚需遇到这样的房子直接Pass！
我们再看一下当时跟凯悦华庭同时期的楼盘，譬如锦业路的绿地世纪城，看看这个自住刚需客争先恐后接盘的小区在这些年表现如何？
2007，2008年的锦业路，绝没有今日的繁华与荣光，比起当时电子城的电子正街还要逊色不少。
当时绿地世纪城周边，被一堆尚未拆迁的村子所环绕。
锦业路在这个时候还是不折不扣的城乡结合部。
不过，因为锦业路板块在此时有着非凡同响的市政规划，所以绿地世纪城开盘价一直都不便宜。
在2008年年初的时候，绿地世纪城的均价在5300元左右，比当时的西安楼市均价高出1000块。
因为市场行情不错，在上半年不久之后提价到6000元。
然而接下来的5.12汶川大地震，绿地世纪城一部分楼栋受到了明显损坏，平层直接变错层！
绿地世纪城的楼盘销售遭遇了滑铁卢，于是连忙在2008年8月推出了20# 4200元的80多㎡小三室特价房，总价仅35万。
时间总能冲淡一切！
日后的锦业路逐步成为了高新区的心脏与CBD，从而在这个区域内创造了大量的就业岗位。
绿地世纪城尽管有着不少瑕疵，但前来接盘的自住买家犹如滔滔江水连绵不绝。
绿地世纪城的物业与小区环境虽然常遭诟病，但至少在合格线以上，在西安也算平均线朝上的水平。
绿地世纪城旁边的学校虽然不是名校，但也算高新系行列，质量在西安排中上。
至于08年曾出现的风波，本地人都基本快忘却了。
而那些前来接盘的外乡人，他们知道个屁！
当年的那些错层，现在已经处理完毕了，眼不见为净。
记住，人的记忆往往跟金鱼一样短暂。
所以，在2018年6月左右的时候，十年前开盘4200元/平的80多㎡小三室特价房，仍然有人甘愿以28500元/㎡的价格接盘。
遇到这样热忱的买家，房东只好以这样便宜的价格诚心卖给他了。
这十年，4200→28555元，收益率579.9%。
反观凯悦华庭那个14㎡12万的房子，5850→8570元，收益率46.5%，十年银行理财的收益都比这高。
因此，凯悦华庭当年的租金回报率高又有何用？
博资产升值是进攻，博租金收益是防守。
通常情况下，你不可能既能做好进攻，又能做好防守。
这也就是为什么说，
当初追求极限租金回报率与租售比的人，往往是只见树木不见森林。
凯悦华庭的房子，未来想要跑赢西安大盘，至少需要满足其中之一的条件：
一是坚信未来西安房子不限购，或者西安60㎡以下小户型不限购。
这样，在无限房票的前提下，会有一部分人愿意收购六套十套从而做一个职业/半职业房东，增加的长期投资需求会引发价格上涨。
二是对西安未来的流入人口数量极为乐观，比如未来十年累计流入个三五百万。
像深圳，因为连续二十年每年流入几十万人口，所以深圳市区十几㎡的住宅成交价在一百多万，而且还是香喷喷。
一个具有强大吸引力的城市，刚需为了能扎根立足，愿意做出巨大牺牲，甚至可以不在乎小区环境、物业与学校，从而高价接盘一个老破小。
在这种前提下，老破小会迎来单价暴击，涨幅甚至超过大盘。
那么，未来西安会放松限购或者保持人口继续大量流入吗？
抱歉，我无可奉告！
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