现在买房子的几个误区（今年底是买房的好时机吗）
现在买房子的几个误区（今年底是买房的好时机吗）关键词：上府&香悦公馆2杭州房叔：如果卖掉老破小能够以次换优，置换性价比和潜力更好的新房，就是所谓正向置换，稍微低点也没啥，是主张的，尤其是社保并不强的情况下，抓住眼下这个新房摇号的窗口期很重要。简单道理，在同样回暖的市场状况下，位置好、性价比好的新房肯定跑赢老破小；横盘市场，也是新房会好一些；如果凤凰台也出掉，置换成类似未来科技城核心区的新房，也是可以的；是否满5并不太重要，芝麻而已，抓住当下不错的置换时机更为重要。
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关键词：老破小&置换时机
问：房叔你好，之前咨询过你问题：塘河新村老破小55未满五，老余杭凤凰台还有一套，上次咨询你以后挂出去一直到现在也没卖掉，我想问问看你对杭州现在市场怎么看，要不要再等一年看看？
老破小现在出掉肯定要亏本出，凤凰台现在基本有人要的话也是平进平出，在纠结要不要等等明年满五年再卖，还是现在卖掉去置换。
杭州房叔：如果卖掉老破小能够以次换优，置换性价比和潜力更好的新房，就是所谓正向置换，稍微低点也没啥，是主张的，尤其是社保并不强的情况下，抓住眼下这个新房摇号的窗口期很重要。
简单道理，在同样回暖的市场状况下，位置好、性价比好的新房肯定跑赢老破小；横盘市场，也是新房会好一些；如果凤凰台也出掉，置换成类似未来科技城核心区的新房，也是可以的；
是否满5并不太重要，芝麻而已，抓住当下不错的置换时机更为重要。
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关键词：上府&香悦公馆
问：房叔，您好，又要来麻烦您了，新房摇了好几个月都摇不中，在考虑二手房，对二手房不了解，暂时看了下萧山的阳光城上府和萧山的新城香悦公馆，您对这2个项目有了解吗，值得买吗？
工作地在滨江海康这边，想买个通勤30分钟内的，不考虑萧山那几个靠近铁路的新盘，请教下，价格在370以内的，有性价比高的二手次新房楼盘介绍吗？
杭州房叔：上府和香悦公馆位置都还好，也是这个区域相对低价的二手盘了，具体各有优劣。
二手房楼盘没有性价比一说，具体房源个体差异太大，包括位置、楼层、装修、户型等等，影响因素太多了，还有税收差异是极大的影响因素，所以具体房源的性价比才是决定性的。
但是海康工作，江南目前尚有宁围北未来总部社区新盘可以摇，悦潮云望府和观奥宸府，相对淘二手还是有优势的，个人更建议先摇新房，抓住当下这个摇号的窗口期，相比之前容易太多了。
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关键词：改善置换
问：房叔您好！我目前有一套老城西古墩路的学区房，八十多方，98年建，一套闲林五常岸上蓝山的房子，底下一百二十多方，上面带阁楼；
现对两套房子都不甚满意，想改善下，但仍希望有两套房子，且本人已临近退休，房叔建议下卖哪套好？谢谢！
杭州房叔：确实两套都比较一般，置换是主张的，尤其当下行情下，能置换到保值性能更好的，对未来有利。
现在二手行情差，卖房也需要运气，建议两套都可以挂出去试试运气，相对而言，古墩路的学区房会容易出一些，闲林近期新房供应不小，二手更难了。
你应该是高社保，可以抓紧出，即使略低一些，只要正向置换成更好的就是有利的，趁现在摇号容易抓住窗口期。
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关键词：同小区置换
问：你好，咨询房产置换问题。2020年时候在济南购买一套房子，一直未住，当时买的晚可选择余地不多，买了一个有点遮挡低楼层。
最近发现同小区有高层出售，看了现场视野不错，同一户型，所以就纠结是否置换。
因为明年计划入住备孕了， 我们这套买时540w，假设卖，我估计成交610w（无车位），欠着银行350w，到手应该260w；
我看中那套售价685w（含车位），济南新政目前利率降低到4.1，首付变2成。
现在脑子很混乱，确实很喜欢他那套，不知道自己应不应该花费精力置换，而且一个小区置换不确定我能否先卖出去。
杭州房叔：理论上讲，在市场较弱的时候置换是一个时机，换到更好的位置更好的楼层，在价差并不大的情况下是可行的，而且获得更低的房贷利率长期看是一笔不小的价差。
建议评估一下价差，75万价差去掉车位是否合理。如果是略大的户型，低楼层日照有问题的户型保值性能是比较差的，可以自己这套挂出去试试运气，能出掉就置换，往好里折腾，肯定是值得的。
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关键词：准无房资格&预算1000W
问：房叔，您好！又来咨询您了，之前由于想改善，要求又比较高，只摇最好的项目，一直没有摇中（社保距离顶格差两年多点）。
现在的情况是到23年7月就可以变无房资格了，如果等那个时候是否还有好的项目可摇？还是说目前选一般点的项目尽快上车更好？
另外，后期有哪些项目比较值得摇，预算大致在1000万上下？（偏向城北）
杭州房叔：如果明年7月可以成无房资格，坚持摇号好项目的思路是可以的。
偏向城北一些，目前能考虑的主要是杭氧嘉里城馥源庭、文樾上院；申花几个包括星瓒颂锦、华润项目、揽云锦绣里、庆樾上府、绿城庆隆项目；滨江望翠蓝庭，大概率兼有优质学区；桥西德信小河云庄和文教的锦绣公馆关注着。
社保其实还可以，现在市场冷多了，大部分项目有机会入围。建议项目符合你要求或者说满意的，能入围就摇，不满意的就放弃，边摇边等无房资格。
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关键词：明年新房储备
问：房叔你好，请问今年大部分新盘都梭哈出来了，明后年优质的新盘是不是会减少很多？
杭州房叔：经济很难，地方财政也很难。
虽然当下开发商加快节奏，大部分楼盘都是快速推盘，绝大部分等不到明年；但是土地出让，个人预估年底、明年初供应量不会小，而且在市场较难的情况下，偏优质的地块会更多一些，所以不用担心明后年的选择余地。
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关键词：学区&预算700W
问：房叔你好，我家现在有一套老破小学区房，学区天地实验小学，小孩两个，老大明年上小学，老二还没到一周岁，手里房子刚卖掉；
现在手里有一个房票，我想问一下我是拿着这个房票去买新房（看中钱二、艮北和拱墅），还是买一套二手次新房（看了市北江南之星，钱江世纪城等）比较好；
买新房老大上学就只能租房 接送/转学（新房交付后接送比较折腾，转学不知道好不好转），买二手次新房好学区重新落户老大排不上，要么换的都是新学校（金惠小学，世纪城小学，江南小学）不知道教学效果，好在接送比较近，但是学校没有天地实验好；
我们工作在滨江，手里有四百多万，预算七百万左右四房，或者学区房卖掉可以够到1000万，请房叔帮忙给点建议，谢谢。
杭州房叔：学区是个难以回避的问题，虽然老二还小，但是其实学区诉求也几乎是转眼就要的。
淘二手有两个弊端，一是性价比不及新房，二是想兼顾次新和学区很难。综合你的情况，个人更倾向于留着学区房，短期先考虑用手上的钱摇号新房。
如果社保强，悦著云轩可以重点摇，较小的户型140多方是可以够上的；万科西兴项目也可以摇，较小的户型也大致可以够一下；另外可以考虑摇号绿城之江项目汀岸芷兰，学区尚可，到滨江也比较方便，可以考虑将来过去读书，再把现在学区房出掉另外摇号保值。
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关键词：无房资格&低预算学区房
问：房叔你好，想寻求个买房建议。刚30，未领证前都满足无房户，预算300万，近期买房越发没方向了。
我工作在滨江，对象工作在六堡，房子在东湖新城，离我上班远。因此想买个房子，想离双方工作地近点，小学学区好点。
300万预算有点尴尬，满足条件的新房够不上，不知道要不要考虑二手房。想请教下房叔有没有什么建议，感谢！
杭州房叔：新房宁围北未来总部社区的悦潮云望府和观奥宸府，性价比挺好的，江南同价位最好，不满足你的是学区，需要时间成长；其他新房大多距离远了。
如果学区为重，只能考虑二手房了，按照当下行情，大体是耐心淘求捡漏的思路。
另一种思路，是你的无房资格摇号宁围北，抓住当下的新房摇号窗口期；在你们需要学区房的时候，提前一些用东湖新城的房子置换学区房，个人更为主张一些，毕竟你们学区房需求尚早。
将来还会有一种选择，两套换一套带学区的房子，一步到位。
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关键词：买房时机&晓风印月
问：你好，杭州今年年底是买房好的时机嘛，还是明年以后再看，还会不会跌，想买主城区西湖滨江这些地方；
看了一些10万多，感觉杭州来说太高了，7万多的次新房比如绿城的晓风明月之类的可以买嘛，还是等明年?
杭州房叔：核心区基本没什么问题，是新房摇号的窗口期，一般建议积极参与。
现在市场冷多了，不少之前拼顶格社保的板块，现在中低社保都可以入围，所以一般主张摇号新房。
如果没有新房资格只能淘二手，一般主张耐心淘求捡漏，在短期预期核心区限购政策不放松的情况下，二手依然是走弱的态势。你说的绿城次新项目应该是晓风印月吧？晓风印月7万多现在应该还很难淘到。
二手具体房源差异太大了，即使是刚交付的次新房装修情况明确，楼层、位置、户型等差异也很大，也不能这样笼统地看价格，最差楼层最差位置房源跟好位置好楼层的房源价差会很大，要看具体房源情况才能判断。
可以一边淘求捡漏，一边等待新房资格，当然市场持续弱下去政策面是可能存在变化的，需要积极关注。
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关键词：预算200W
问：房叔您好：我和女朋友落户杭州不到一年，我社保也不到一年，女朋友社保两年，名下都无房；
现预算200万准备买房结婚，不知道该选哪里，我俩都在西湖区工作，这预算也知道买不了市区，远点也没关系，只要交通方便即可，求房叔指点。
杭州房叔：同价位性价比较好的集中在闲林，重点考虑。
悦汀蓝可以先摇，基本现房了年底交付；预计下周闲湖城玉屏湾的现房也会领证，景观极好，12月底交付，91方小户型190万左右可以够到；
其他就是价格略高的精装新房，未珂宸铭府和绿城项目，可以关注。
另外关注瓶窑和崇贤了。
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文/杭州房叔 编辑/阿寻
