入住率低的二手别墅能买吗（破解独栋别墅假象）
入住率低的二手别墅能买吗（破解独栋别墅假象）1观察2018年北京城市独栋的销量三甲，分别是御汤山·熙园、融创北京壹号庄园和格拉斯小镇，虽然北京壹号庄园已经售罄，但观察这三个项目，还是能够总结出一些共性特质。独栋别墅真的如此稀缺？居然能够支撑市场价格在短短一年中翻倍上涨？其实不然！北京的独栋别墅并非一房难求，目前还有1933套库存，分布在昌平、朝阳、顺义等12个行政区。在去除怀柔、密云、延庆等远郊板块，以及暂不可售等特殊情况后，城区独栋别墅的存量在800-1000套左右。可以说，这些具备城市别墅属性的独栋产品，都能够作为首套居所使用，购房仍有一定的选择面。那么，有哪些因素驱动当前独栋别墅的价格飞涨？或者说，那些赢得热捧的独栋别墅都具有什么样的特质？
独栋别墅一向是高端住宅市场的王者，牢牢占据产品生态链的顶端。
2012年“禁墅令”宣布今后不再批复容积率1.0以下的用地，这就意味着别墅市场，特别是独栋别墅市场进入了最后发力的“存货期”。
独栋别墅的稀缺性、不可复制性成为最大的卖点，“卖一套，少一套”也是不可回避的事实。除非是之前的囤地，否则新开发的纯独栋别墅用地已经不可能出现。未来，纯独栋别墅也将成为绝版，这一市场现状下，令北京独栋别墅的价格飞速上扬。
今年前4个月，北京独栋别墅的成交单价接近7万元/平方米，相比去年同期翻了一倍；独栋别墅的单套总价平均达到5258万元，已经远远突破了普通改善家庭购买能力的上限。
独栋别墅真的如此稀缺？居然能够支撑市场价格在短短一年中翻倍上涨？其实不然！
北京的独栋别墅并非一房难求，目前还有1933套库存，分布在昌平、朝阳、顺义等12个行政区。在去除怀柔、密云、延庆等远郊板块，以及暂不可售等特殊情况后，城区独栋别墅的存量在800-1000套左右。可以说，这些具备城市别墅属性的独栋产品，都能够作为首套居所使用，购房仍有一定的选择面。
那么，有哪些因素驱动当前独栋别墅的价格飞涨？或者说，那些赢得热捧的独栋别墅都具有什么样的特质？
观察2018年北京城市独栋的销量三甲，分别是御汤山·熙园、融创北京壹号庄园和格拉斯小镇，虽然北京壹号庄园已经售罄，但观察这三个项目，还是能够总结出一些共性特质。
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地处城市的核心发展极
御汤山·熙园和北京壹号庄园位于传统的奥北别墅区，东南不远，就是北京科技创新的发展主轴——未来科学城。未来科学城在北京新总规“三城一区”的发展规划中拥有举足轻重的地位，是众多央企的研发集聚地，未来10年，独特的产业优势更将助力未来科学城站在世界的前沿。
格拉斯小镇位于通州城市副中心，北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心后，成为承接北京中心区功能的主阵地。
眼光决定格局，在城市核心发展极置业，“站在巨人肩膀上前行”，才能最大限度享受区域板块崛起的发展红利，从而令资产价值的增速迈入快行道。
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纯独栋社区的绝对稀缺
目前在售的数百套独栋别墅分布在北京三、四十个楼盘中，而这些楼盘大多以密度较高的住宅产品为主，独栋别墅只在项目规划中占据很小的比例。产品的梯度越大，置业客群的差异越明显。
对于以独栋别墅为代表的顶级豪宅而言，圈层的纯粹性不可或缺。同一圈层的居住环境，带来身份的认同感和身心的安全感，并会造就远超房产本身，无可估量的社交价值。
而多年来，在调控政策对市场的指导与管控下，北京虽然仍有数百上千套独栋别墅可选，但其中完全由独栋别墅构成的塔尖社区则屈指可数，售价也极为昂贵。比如北京东部的远洋LAVIE、九章别墅和棕榈滩中央墅，单价别墅的签约价格均在7000万以上。
很多曾经的独栋社区因为没有及时报规的原因，后期产品不得不上调容积率，只能开发为联排、叠拼，甚至是洋房产品，曾经均质的社区也就不再纯粹。
普通购房者其实很难清晰了解到项目后期的产品规划，最佳的办法就是购买现房呈现的纯独栋社区，但放眼北京，除了亿级的远洋LAVIE，只有御汤山·熙园符合这一标准。
御汤山总占地达到113万平方米，但容积率仅为0.36，这个数字代表着园林景观的恢弘尺度，意味着每户别墅都能拥有300-800平米的超大院落，并享有宽达15-20米、3倍于普通别墅的奢侈楼间距。
御汤山在售的熙园已全部为成品现墅，300-1000平米的上千套独栋别墅错落有致地在百万平米的土地上铺陈开来，社区中央是千年历史的天然山体小汤山，2.6万平米的中央大湖与山对望，形成观山御湖的独特景观。
在纯独栋别墅社区稀缺的大背景下，御汤山·熙园已成为北京别墅市场绝无仅有的孤品，而当下1600万-2100万元/套的价格，让其拥有未来足具想象力的价值空间。
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拥有无比珍稀的资源禀赋
资源的稀缺性，一直是衡量不动产价值的重要标尺，房价更是地产项目综合实力的直观反映。
而评判别墅的价值，首先与城市土地资源的占有程度高度相关，占地面积越大的别墅价值越高，独栋>双拼>联排&合院>叠拼&跃层。
其次，是城市稀缺资源的拥有量，特别是在繁华的国际都会城市中，自然形成的森林湖泊极为珍贵，在此基础上，地热更是难以复制的自然资源，是真正的稀缺奢侈品。早期的奥北别墅区就是以小汤山的地热温泉为核心逐渐形成的，御汤山更引千米深度的温泉入户，打造户户私汤的康养人居。
别墅价值衡量的终极标准在于人文资源，因为人文资源最是可遇而不可求，需要时间的积淀，更需要后来者的融合与传承，而别墅一旦拥有了人文精神，便显出更高的格调，传递更高的价值感。御汤山·熙园立基中轴龙首，位于800年皇家汤泉行宫原址，30000株原生林木、200多株百年古树，构建尊贵私密的精神内涵，突显独栋空间的气质与意境，让生活融于艺术，将艺术嵌入生活。
地段、产品、资源三者的加持，孤品存世，谁与争锋？
