长租公寓市场分析（狐说商道房企系）

长租公寓市场分析（狐说商道房企系）头部品牌具有规模优势但在短期内长租业务的规模仍很难与房企们的开发主业相媲美，对上市公司的业绩贡献比仍较低。在“钱比以往更金贵”的当下，长租业务是否是一项性价比足够高的投资？也是房企们要直面的问题。当前，租购并举住房制度落地提速，叠加房地产市场进入存量时代，深挖租赁市场、抢占行业新风口，已成为房企们角逐下半场的必然选择。在房地产行业仍处于深度调整期的当下，长租业务能否成为房企们的“第二增长曲线”？这类品牌的未来又在哪里？业务的投资回报率如何？这都是市场关注的问题。从长期来看，在大力发展租赁市场的政策利好之下，长租公寓业务作为租赁市场的重要一环，具备一定的成长性。

【编者按】搜狐财经《狐说商道》栏目，探寻企业经营的秘诀，致敬推动商业世界前行的企业家力量，聚焦产业及热门赛道的发展。

10月以来，《狐说商道》推出针对“长租公寓行业及公寓运营商”的系列报道，先后聚焦了包括魔方公寓、自如寓、相寓等在内的“运营商系”长租公寓品牌，华润有巢公寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓等“房企系”长租品牌。（点击文末“阅读原文”可查看本专题系列报道。）

本篇稿件作为该系列报道的收官稿件，《狐说商道》将对“房企系”的长租品牌进行总结，共寻品牌们的长足发展之道。

经过多年的探索与耕耘，规模房企们普遍都培育了自己的长租品牌。仅销售额TOP10的房企中，就有8家布局了长租公寓业务。

当前，租购并举住房制度落地提速，叠加房地产市场进入存量时代，深挖租赁市场、抢占行业新风口，已成为房企们角逐下半场的必然选择。

在房地产行业仍处于深度调整期的当下，长租业务能否成为房企们的“第二增长曲线”？这类品牌的未来又在哪里？业务的投资回报率如何？这都是市场关注的问题。

从长期来看，在大力发展租赁市场的政策利好之下，长租公寓业务作为租赁市场的重要一环，具备一定的成长性。

但在短期内长租业务的规模仍很难与房企们的开发主业相媲美，对上市公司的业绩贡献比仍较低。在“钱比以往更金贵”的当下，长租业务是否是一项性价比足够高的投资？也是房企们要直面的问题。

头部品牌具有规模优势

长租公寓行业群雄逐鹿，“房企系”与“运营商系”不分伯仲。但从多家研究机构统计的数据来看，“房企系”品牌在规模方面仍具有较为明显的优势。

根据迈点研究院今年8月发布的榜单，在上半年集中式长租公寓品牌开业规模TOP30强中，“房企系”品牌的开业规模达到32.32万间，占总开业规模的44.18%，远超“运营商系”28.37%的占比。

就管理规模而言，“房企系”品牌的占比为39%，“运营商系”品牌为23%。《狐说商道》盘点后发现，仅销售额TOP10房企（参考克而瑞前9月房企销售业绩排名）中，就有8家房企已涉足了长租公寓业务。

除了此前《狐说商道》已聚焦过的万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢公寓之外，碧桂园、招商蛇口、保利发展、中海地产、金地集团这5家房企也有自己的长租品牌。

“碧家国际社区”是碧桂园核心联盟企业旗下青年白领公寓品牌，该品牌2017年诞生于碧桂园的长租事业部，到了2018年7月已完成了北上广深一线城市的覆盖；产品方面主要提供提供精致单间、一房一厅、两房一厅等多种户型，覆盖居住需求、差旅需求，并支持长短租等服务。

招商蛇口则成立了专门针对酒店、公寓类资产进行运营管理的公司——招商伊敦，公寓类产品以“壹”系列为主，包括壹栈人才公寓、壹间精品公寓、壹棠服务公寓等子产品线，覆盖不同客群。

“保利公寓”的定位是“租赁住房管理运营商”，为租客提供长租及短租租赁住房服务的同时，也为业主提供项目运营管理服务。此外，针对分散式房源，保利公寓也有所布局。

2022年上半年部分集中式长租公寓“房企系”品牌开业情况

中海系长租公寓以“中海友里”、“中海海堂”两大旗舰品牌为主，分别聚焦舒适社交型公寓、商务服务型公寓这两大品类；主要聚焦全国4大核心城市群，已开业项目平均出租率超95%。

“金地草莓社区”设置4条产品线，青年系长租公寓主要面向20-28岁的青年白领；精品系长租公寓面向28-35岁的精英白领；高端服务式公寓为酒店式公寓；产业配套公寓则面向产创园区员工、与企业联手定制提供租赁服务。

据“金地草莓社区”的官网披露，公司曾在2018年成功发行了20亿元的储架式ABS融资计划，并在2020年发行了两期ABS、拿到了3.45亿元的融资。

克而瑞租售在今年10月最新发布的中国住房租赁企业Q3盘点报告中指出，在开业规模TOP10中，房企系的企业占比超半数；就管理规模而言，入榜房企的头部效应依然显著。该机构认为，“房企系”依靠自身优势，在“轻重并举”的模式下，市场占有率正不断提升。

“投资回报率”不明

长租公寓在国内已历经数十年的发展，2015年-2017年被认为是行业发展的井喷期。2015年开始，就有一大批的以“分散式”房源为主、“自营”为特点的长租品牌陆续在市场上涌现。

多数房企也在这一时期就开始筹划或布局自己的长租公寓业务，只是，与这类运营“分散式”房源的“运营商系”品牌们不同，“房企系”品牌多数背靠地产母公司，在房源获取和投融资方面相对更有优势。

整体来看，“运营商系”品牌主要依靠租赁的方式，来从个人房东/机构处获取房源。“房企系”的房源获取方式则较为多样，一种是对挖掘存量物业，即将自己手上自持的商业物业进行改造和装修，再采用标准化的服务对外出租。

一种便是拿地新建，除了在公开市场竞拍常规的商住/商业/混合用地之外，近年来市场上陆续推出的集体土地、R4租赁用地，也是房企们青睐的项目地块。

在这种模式下，一般由地产母公司来完成公寓项目的建造，之后再由公寓品牌来针对这一项目提供运营、服务及管理。

以上两种模式，房企对于长租公寓这一资产的所有权、经营权、管理权均同时拥有；而“运营商系”品牌们作为“二房东”，多数并不享有公寓这一资产的所有权。

这两种模式的共同点在于都属于“重资产”的业务，尤其是拿地新建的模式投入过高，到了业务发展的中后期，纯“重资产”业务也不利于品牌的规模扩张。

或因此，在此后的发展中，房企们陆续朝着“轻重并举”、“由重转轻”、“发力轻资产”的方向转型。“轻资产”一方面可以助力房企减少相关物业的“高投入”；另一方面，“轻资产”可以帮助房企强化品牌效应。

一家“房企系”品牌的内部人士就告诉《狐说商道》，“轻资产输出的是企业的品牌力和资管力，不需要企业太多的投入，所以它的回报率整体是高的；重资产主要依靠企业的产品力和运营力，运营期间的租金回报、退出时资产溢价的收益、在资管全链条服务的收费，这些都是盈利来源。”

虽然各大品牌都未公开披露过自己的项目如今在“轻重”这两类资产属性中的占比，但房地产开发行业也好，长租公寓行业也罢，整体仍都属于“重资金、重投入”的赛道。

作为上市房企，在主业之外要去培育一个新的产业，无疑就会被市场追问新业务的投资回报率、业绩贡献等问题。

综合业内人士在交流中的反馈来看，目前行业里对长租公寓的投资回报率并无统一的结论，普遍给出的回报空间大概在1%-8%左右。

一位机构研究员指出，“长租公寓更多的还是一个‘微利’的行业。”在其看来，利润空间低一直是租赁市场的难题，租赁业务的利润不能和商品房市场动辄就到20%、高光时期能冲到30%的毛利率水平相比较。

一家“运营系”品牌的内部人士则坦言，“相对‘分散式’房源来说，业主/房东对这类集中式、规模化运营的长租公寓的期望回报率普遍会高一些，大致是在4%-5%左右。”但他也提到，市场竞争激烈，只有头部的规模玩家回报率能相对高、相对稳定一些。

近年来，“房企系”品牌已很少在公开发言中去谈及长租业务的回报率问题了。在更早之前，从部分房企“掌门人”的发言人来看，长租公寓的回报空间仍十分有限。

万科董事局主席郁亮曾在万科2017年中期业绩会上说过，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，他就已经很满意了。

不过，郁亮彼时也谈到，“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。我们的期望是能在6%-8%的水平，会往这个方向走。”

SOHO中国创始人潘石屹则明确表示长租公寓不挣钱，“这个生意是亏的。”在2018年的一次公开访谈中，潘石屹给长租公寓算了一笔账。

他称，做长租公寓一定要有银行贷款，公司从银行贷款的利率基本都要在5%、6%，还要搭上建设等费用才能把公寓租出去，因此，“回报率再高也超不过1%。”

“第二增长曲线”之问

投资回报率更多关注的是长租业务值不值得做的问题，性价比如何的问题。就短期关注点而言，市场同样关心这类长租业务体现在房企财报中，贡献比是多少？能否成为在开发业务之外的“增长曲线”？

毕竟，生意的本质仍是赚钱。没有利润的生意，普遍不被市场所看好。要知道，在很长一段时间里，房企们都是“羞于”公布自己在长租板块的业绩的，仅披露品牌在房源拓展、产品线完善等运营层面的业务进展。

从2021年开始，房企们对长租板块的重视度似乎有所加强，开始在财报中披露该板块的部分核心业绩数据。但《狐说商道》梳理后发现，也仅有泊寓、冠寓、有巢公寓这三家品牌披露了自己的营收数据。

以最近一个完整年度来看，泊寓2021年实现租金收入28.9亿元，同比增速为14%，远超同期万科地产开发仅7.36%的增幅；截至年末，泊寓共运营管理20.87万间，同比上升13%。累计开业15.95万间，同比提升12%。

2021年，冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，首次实现盈利；截至年末，在全国30余个高能级城市开业10.6万间房源。

同期，有巢公寓实现租金收入3.13亿元，在营项目30个、房间数2万间，储备项目16个、房间数3.25万间。

可以看到，各家品牌在规模上的差异，由此导致了各自在创收能力上的差异。泊寓得益于其领先的房源规模，创收能力相对较高。

就大环境来看，自2021年以来，房地产市场进入深度调整期，行业整体迈入下行周期。告别“高增长”之后，行业已从上半场的增量市场迈进了下半场的存量市场。

在存量房时代，房企要关注的是物业价值的提升，通过服务能力、经营能力来获取利润。如长租公寓这般的租赁业务，考验的便是房企的这类能力。同时，“推动住房租赁市场发展、健全住房保障体系”亦是可见的大趋势。

“在当前的住房租赁体系中，传统的中介出租、个人房东出租仍在租房市场中占比较大，存在信息不对称、房源不透明、租期难保障等问题。无论从供给端还是需求端，这类具有专业的运营能力、服务能力的头部运营商都有很突出的核心竞争能力。”一位就职于深圳某老牌房企的业内人士指出。

这位人士的观点是，针对这类经营性业务、持有型业务，更多的是要判断业务本身的成长性。简单来说，不仅是当前这项业务要不要做？而是任何一项新业务都会面临投入期、培育期、成长期，才能最终进入收获期。

“如果做了，能给公司的未来带来什么？”该人士认为，对于房企而言，长租业务更重要的意义在于构筑企业更深的护城河，让企业在租赁市场有发展的机会。

不过，其也认为，目前“房企系”长租公寓品牌的市场已非“蓝海”一片，对新玩家并不友好，“如果有一家房企，想在这个赛道从0做起，整体是很难的，竞争也很大。现金流、融资、盈利路径、商业模式，这些都是要慎重考虑的问题。”

也有房企内部人士持有不同的观点，他们认为房企在寻找租赁行业发展路径过程中，最本质的还是服务能力。即住房租赁行业最终还是要回归到服务性行业的属性，所以能否在激烈的市场竞争中脱颖而出，最终是靠服务水平决定的。

对于商业投资来说，即使一项业务的成长性再强，最终也仍要回归到投资的本质——赚钱。就“房企系”品牌而言，目前仅冠寓一家官宣已实现整体盈利。其它品牌的利润数据，仍未有公开披露。

就业绩贡献比来说，包括长租公寓在内的这类经营性业务，在短期内要达到能与开发主业平分春色的地步，似乎也仍有很长的路要走。以万科这样的头部企业为例，公司在2021年的非房地产开发业务带来的营收贡献比也仅在5.05%左右。

如今房地产行业的深度调整已让行业开启新一轮的洗牌，对于多数的中小型房企来说，“活下去”已成为首要任务。即使是大中型房企，也需直面周期波动、转型升级的问题。

可以看见的是，在这样的背景下，对于那些稳健型的房企和其已渡过“初创期”的长租品牌来说，长租业务或将成为其在下半年生存发展中的重要武器。

（特别说明：本文不构成任何投资建议，文中所有观点仅代表笔者立场，不具有任何指导和买卖意见。）

END

运营编辑：张祎