旭辉董事长谈国企占7成（旭辉董事长林中）

旭辉董事长谈国企占7成（旭辉董事长林中）中国房地产的萌芽期是从改革开放1978年到1998年，真正的房地产市场是从1998年到2017年，这20年是典型的上半场。从2017年以后，中国房地产行业进入下半场，进入一个新的阶段，即平稳发展期。这几年为什么很难？因为这几年很容易犯错误，里面所有的规律都把打乱了，过去你对房地产产生的认知和观点，到现在这个二十年就不一定符合。另外，艳姐近期参加的老东家做的这个班也非常牛逼，简单介绍一下：易居沃顿案例研究与教育基地，由易居中国与沃顿商学院联合成立，是中国房地产垂直领域规模最大、品牌影响力最广的精英商科机构。基地致力于打造中国房地产行业产学研一体化的大平台和房地产企业升级与经理人发展的生态圈。2012年始，基地已连续成功开办八期中国房地产实战研修项目，累计2000余位企业家总裁和高管学员参加学习。以下为旭辉董事长林中发言的主要内容：一、 下半场变化即长周期变化

艳姐说

作为业界著名的导师型老板，旭辉集团董事长林中现在每天的习惯，大概除了动不动晚上9 10点还会开着他的林肯回公司上班以外，就是给同行或者公司内部上课：聊战略、聊组织管控......也成就了林董在地产人心中勤奋的“网红”老板形象。

今天（8月8日）易居沃顿PMBA第八期第一堂课，林董作为易居沃顿导师，做了一次非常不错的分享，演讲题目是：行业发展趋势与战略思考。

艳姐觉得林老板的观点往往能让人领悟到市场的瞬息变化，以及他对这种变化的掌控力。非常有启发，分享一下今天林董观点，希望启发大家一些有益的思索。

另外，艳姐近期参加的老东家做的这个班也非常牛逼，简单介绍一下：易居沃顿案例研究与教育基地，由易居中国与沃顿商学院联合成立，是中国房地产垂直领域规模最大、品牌影响力最广的精英商科机构。基地致力于打造中国房地产行业产学研一体化的大平台和房地产企业升级与经理人发展的生态圈。2012年始，基地已连续成功开办八期中国房地产实战研修项目，累计2000余位企业家总裁和高管学员参加学习。

以下为旭辉董事长林中发言的主要内容：

一、 下半场变化即长周期变化

这几年为什么很难？因为这几年很容易犯错误，里面所有的规律都把打乱了，过去你对房地产产生的认知和观点，到现在这个二十年就不一定符合。

中国房地产的萌芽期是从改革开放1978年到1998年，真正的房地产市场是从1998年到2017年，这20年是典型的上半场。从2017年以后，中国房地产行业进入下半场，进入一个新的阶段，即平稳发展期。

那么，看下半场的变化就是一个长周期的变化，20年是一个长周期。从1998年到2017年，中国房地产进入高速增长期，它有几个特点：

第一，总量变得非常大。1998年大约是1亿平方米，去年已经是十几亿平方米了，过去二十年涨了十几倍。

从1998年，大概是在一亿平方米的交易量，到2017年大概有15、16亿平方米的交易量，市场快速的增加，全国均价在过去二十年增长了六七倍，但是盘均价肯定在十倍以上。

第二，房价。平均房价涨了7倍，但是回到一线城市平均是涨了十倍，各行来看涨了十几倍。不要说1998年了，静安区那时候房子在几千，现在已经是翻番了。

第三，波动平缓。1998年到2000年处于低迷状态，低迷到什么程度？上海买房可以退税，这个待遇后面都没有的。然后三年一轮的周期，2002年、2005年、2008年、2015年、2018年，但是在未来的二十年里规模再增长15倍不可能了，市场已经接近顶部，只不过是在顶部的高位平台期。

二、 城市化后半程的黄金时期

从2018年开始迎来新的二十年，这个新的二十年称之为平稳发展期，即城市化率。

1978年的城市化率是多少呢？约18%，也就是说中国改革开放之前都是以农业经济为主的城市。

到了2018年以后中国城市化率达到了75%，其中国城市化平稳发展期也是特色鲜明。1998年到2017年城市化分成了两个阶段，前十年中国的城市化率一年接近一个百分点，但是后十年城市化率不会提高到5个百分点。

因为70%以上是中国高速城市化结束的标志，因此，50%-75%的城市化率其实还是有巨大的机会。一旦在70%以上，城市化率的增长会变的非常缓慢，虽然它还在增长，像日本80%多，美国的城市化率80%多，但是可能从70%几增长到80%几花了几十年。

所以，城市化后半程还有巨大的机会，包括三四线城市的机会，若是城市化后半程走完了，很多三四线城市基本上不需要盖新房了。

三、 忽略城市周期研究将吃大亏

大城市是矛盾的供给，中小城市则是供给过剩，做大核心城市作为未来城市化的主要战略，培养中国城市进入2.0的阶段。

城市化2.0将成为房地产的下一个时代机遇。发改委文件的出台，已经明确未来大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步发展的主要方向。因为城市化发展不均衡，造成每个城市在城市化进程中的阶段不同，因而带来了巨大的“梯度机会”。

目前，行业布局是大趋势，已经不能用行业周期去看投资布局，其实更多看的是城市周期，已经不能把它做一个决策。

比如说，2019年是冷还是热，今天大家说冷，可能你做的决策不一定是对的。因为这种大趋势对你所在的城市不一定是这样，所以一定要深入研究所在城市的城市周期和政策，研究它的小趋势。

所以，未来整个行业的竞争在精细化层面会要求很高，去看行业的精细化程度，否则将吃大亏。

四、 大型房企一定要两条腿走路

10年转型过度期，从增量市场向存量市场转变。2018年开始的平稳增长的长周期里，前十年还是以开发销售为主，而后面十年则进入销售与持有的阶段。

从增量市场转向存量市场，这是不可逆的趋势，中国房地产未来也一定会经历从开发，到开发加持有，最终到资产证券化的阶段。

事实上，你一年是开发不了几个新项目的，所以你的增长非常慢。你一年收几亿也买不了一个新项目，一个小项目。比如，你想买一块好的办公楼，至少一块地需要二三十亿，你的租金收来都买了一块地，还要做利息，是不可能发展，不可能滚动。

但是你要做到这么大资金收入时，资产链要大，资产管理量也要大，所以有十年的转型过渡期。开发商要进行双轮驱动，既要开发销售，又对城市更新和旧改是一个大的机会。

如此来看，未来，一个大型的房地产企业，一定要两条腿走路，一条腿是开发销售，另一条腿是持有经营。

五、 过去拿的地王扛还是不扛

地王要不要扛？过去几年，中国一二线城市产生了很多地王，本以为扛两三年就能够盈利了，但经过本轮市场调控，房企要把地王扛下来，可能会面临窟窿越来越大的风险。

为什么这么说？这里有一个大问题便是房价上涨盖不住利息。

对于未来的长周期典型的表现便是平稳增长，但它会带来很多行业经营模式的改变，包括对自己整体经营节奏的把握会改变。

过去高频波动的时候，拿错一块地，过两年资产就快速上涨又回来。但是2016、2017、2018年拿错地可能就不容易回来了，每年房价的涨幅可能不够付10%的利息，那就是说亏损是注定的。

因此，房地产行业平稳增长，低频波动，会对很多公司过去的策略、节奏、经营方式带来巨大的变化，要适应这个行业长周期的变化，去及时调整投资布局。

六、正确战略需要不断迭代和试错

不同企业选择不同，对旭辉来说现在是越来越看重是利润，因为生存的规模已经过了，生存规模过了之后利润就会摆在重要位置。

那么，接下来你是选择一个好市场（一二线）还是选择一个弱的竞争（三四线、四五线）？

从来好市场竞争一定很激烈，比如说选择上海、杭州。当然选弱竞争可能是因为市场不够大，但这也是一个选择。你要看怎么选择以及能力怎么配置，组织怎么跟上。开发都是挣快钱，未来都说要挣慢钱，我们做的都是挣慢钱的。

那么，你是做容易的还是做困难的？未来很多事情是不容易的，我看现在很多企业洗牌，所以进入这个行业一定要保持理性。不要以为租赁是轻资产，进入之后发现租赁并不是轻资产，至少也是中资产。

初创企业在创业初期不要做战略，而是要去做迭代，通过不断试错、调整，再制定出适合企业发展的战略。因为，你对这个行业不了解的，通过这两三年终于摸索了，不断迭代，目前战略就比较清晰了。

路就是走出来的，最终走成的就是这条路。所以如果你是做最困难的，未来很多行业就是很困难的。因此，一家企业若是有很强的竞争力和生命力，那么就一定会取得成功。

文章转载自：中房案例中心（ID：CN-RECR）

转载已获授权在此对作者表示感谢！

主编：张艳