沪上最强公办学区房（上外黄浦双学区房为什么那么强）
沪上最强公办学区房（上外黄浦双学区房为什么那么强）很快小区内纷纷跟进，有新房源马上涨价200万。这并不是一个个案，天花板被打开后，往往并不会短期内重设天花板，而是不断被突破。9月13日，06年的耀江花园，一套129平的3室，以到手价1788万的金额成交，折算实际单价约15.3万元/㎡，买方总支出约1968万元。光增值税、所得税、契税、中介费约180万元，毫无争议的“掀翻”了天花板，创下新高。要知道即使在2016年的顶峰，耀江的房价最高也就是11万/㎡的水平。后续即使经历了小幅的振动，在去年9月份的时候，耀江花园还是11万 /㎡的平均水平。
最近，有一套房子的成交引起了我的注意。
一所位于市中心的顶级学区房房价突然以令人难以置信的15.3万/㎡的单价成交了。
按里说，学区房的世界是只看总价的，再高的单价也不足为奇。那么为什么这套房子如此备受关注呢？因为它的成交总价达到了1968万。
没错，近2000万的总价，06年的房子！
9月13日，06年的耀江花园，一套129平的3室，以到手价1788万的金额成交，折算实际单价约15.3万元/㎡，买方总支出约1968万元。
光增值税、所得税、契税、中介费约180万元，毫无争议的“掀翻”了天花板，创下新高。
要知道即使在2016年的顶峰，耀江的房价最高也就是11万/㎡的水平。后续即使经历了小幅的振动，在去年9月份的时候，耀江花园还是11万 /㎡的平均水平。
这并不是一个个案，天花板被打开后，往往并不会短期内重设天花板，而是不断被突破。
很快小区内纷纷跟进，有新房源马上涨价200万。
那么究竟是什么原因能让它在短短一年时间内，跳涨25%触顶，涨幅如此迅速？
一方面跟上海市场的大周期有关系，近来市场异常火热，一手带动二手，真正意义上做到了量价齐升。
但我认为更重要的是，带居住属性的稀缺顶学区房起到了关键作用。耀江花园对口的是上外-黄浦外国语小学 大同初级中学。
这个2000万的顶级学区房到底是个什么样的存在？整个黄浦的教育格局又是怎么样的？下面就带大家一探究竟！
01 学区优势
均为黄浦区第一梯队的公办学校，两所学校强强联手可谓“无敌”。
1、对口小学：上外-黄浦外国语小学
对口优势：在公认的黄浦小学第一梯队里，上外黄浦外国语一直是家长们心心念念的好学校，它最大优势就是直接对口一梯队初中大同初级中学！
升学表现：由于小升初是非公开数据，我们无法给出精确数字。据我们长期观察的结果来看，上外黄浦外国语小学大部分毕业生会选择对口升学的幸福路线，对口进入大同初级中学普通班。
当然一些瞄准四大的头部学生，或是择校到本区的民办头牌立达，或是考入大同初级中学的理科班。但今年开始民办摇号，为了求稳，一些头部学生放弃民办转而投向公办的怀抱。
教学特色：主要特色为兼有英语和德语的双语教学！一年级英语教材主要是牛津英语辅以灵通英语和综合英语，每个年级都有一个30人左右的英语班。
此外，学生可以选择德语作为第二外语，学校每周有外籍教师为学生上德语兴趣课。
招生政策：实行五年一户。招生对象如下（需同时具备以下条件）
上述儿童报名人数未超过招收学额时，学校安排入学；超过招收学额时，学校将按照适龄儿童与户籍所在房产权利人以及户主的关系，按下列顺序进行排序招收。
2、对口初中：大同初级中学
学校优势：原名求是中学，与立达中学同属于大同教育集团，是黄浦区排名前三的初中。
同时，作为大同中学的“干儿子”，大同初级中学里每年有很多学生被大同中学预录取。
02 自住环境
第二个原因，自住环境上乘。耀江花园所处的版块在世博滨江，是学区房中的无敌江景房。
1、板块优势
所处地段：耀江花园地处世博滨江。黄浦区最南侧临江板块，各项配套都比较完善，城市界面新旧结合。
轨道交通：通过市中心的主干线——地铁4、8、13号线，前往淮海中路等地仅需7分钟左右。城市核心近在咫尺，距离江对岸的浦东世博商务区也只有一站地铁的距离。
驾车出行：可上南北高架和内环线高架。综合来讲，世博滨江是交通很方便的一个板块，上班地点在浦西市中心或浦东前后滩的，通勤时间很短。
医疗资源：耀江花园周边的医疗资源特别突出，处于全上海顶尖水准。全市前五综合性三甲医院的第九人民医院紧靠板块的北侧，特色科室有内科专业、外科专业和口腔科专业，九院的整形外科全国闻名。该医院距离耀江花园较近，约450米。
商圈资源：汇暻生活广场是距离小区最近的大型商场，约1.5公里路程。
小区底楼的商铺中有超市、酒吧和理发店。集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，面积35000平米，生活气息很浓，是集亲民与高端于一体的大型商场。
2、小区品质
耀江花园是次新优质住宅，贷款年限有优势，居住条件很好，并且交通便利，双轨交。二房和三房，都能满足自住兼学区的需求。
交通情况：邻近轨道交通，出门450米即是4号线和8号线的西藏南路站，出行上下学通勤方便。
产品力：世博滨江片区的房龄普遍在2000年以前，但耀江花园是2002至2006年的全商品住宅，没有动迁安置房，品质明显高于片区内其他小区。
物业管理：该小区物业在卫生保洁、安保、绿化管理和基础设施管理方面做的不错，建筑物外立面也较为干净。
居民结构：该小区房龄较新，房子本身品质优质、小区内配套和管理完善，业主多为公司高管和企业主等高素质人才。
户型特色：房屋设计采用三梯三户和两梯四户版式超薄型全面设计，很受市场欢迎。向南朝向临江，具有绝佳的江景视野。
03 分析
从去年到今年的价格变化，不难看出优质学区是决定性因素。
1、其实说到底，耀江花园能达到这样的价格和涨幅本质原因：还是公民同招、民办摇号的政策出台。
自今年3月份政策出台之后，家长们摒不牢了。他们失去民办最后的安全感后，一旦从求冲刺的心理转为求稳为主，买房就肯定会考虑对口优质公办学校的学区房。
而随着政策一步步出台，选择公办的家长们会持续增加，公办竞争力加强，要购买学区房的父母也会越来越多。
但房源供应不足，房子越来越难买。价格是由供需关系决定的，所以也就不难理解为什么房价会水涨船高了。
2、再来看看教育格局，除了对口一梯队，耀江花园还得益于黄浦区整个教育格局的优势。
黄浦不像民办强于公办的徐汇、杨浦、闵行，是为数不多的公办民办较为均衡的区，加上民办摇号政策的出台，更多家长会倾向于公办教学资源优质且稳定的黄浦。
与此同时，在上海家长们口中赫赫有名八大金刚中的两所：格致中学和大同中学，都在大黄浦。
更具有诱惑力的是，黄浦考生人数很少，相对来说竞争压力也会小很多，每年有不少外区来黄浦区参加中考的学生。
在这样良好的教育格局与背景之下，对口一梯队的耀江花园的优势便更加突出了。
3、其实不止耀江花园一家，其他对口优质公办学校的学区房也皆是如此。
对比去年9月到今年政策出台后的4月，学区房明显经历了一波大涨。再到如今，这些学区房尝到了政策的“甜果子”，总体趋势一直稳步上升中。
比如对口上实东的金桥酒店公寓，同户型的学区房，从去年9月的成交单价5.8万/㎡，在公民同招政策出来后的4月直接跳到7万/㎡，涨了23.8%。
而到了今年9月，短短5个月时间，已突破8万 大关，去去年此时相比，涨幅达到50% 。
再来看看对口大宁国际小学的慧芝湖花园，同户型学区房，从去年7.2万/㎡跳涨到今年的8.6万/㎡，涨幅19.4%。
由此可见，优质的双学区或一贯制的学区房都有不同程度的上涨，这已经成为了必然趋势。
4、房屋居住品质高，自住学区两不误。
此外，房屋的居住品质也是家长们关注的焦点。
之前遇到过不少家长问过类似的问题：我的孩子即将上学，想在黄浦区找一家学区兼顾品质的优质住宅，预算较为充足，选择哪里好？
耀江花园当然是首选。随着现在大家经济水平提高，很多家长们对居住品质与环境的要求在不断提升，想给孩子找一个优质的学校资源，希望地段良好，交通方便，通勤时间短，周边景色与配套设施完善，成熟的耀江花园可以满足这些需求。
综上来看，耀江花园的超高单价主要还是因为对口优质双学区。目前除了三公之外，绝大多数的优质公办学校，都是需要购买学区房才能入读。
而这个趋势，未来依旧会贯穿房地产市场。
因为上海最不缺的就是购买力，而优质的学区资源却存在高强竞争力。
