罗湖最贵的房子多少钱一平米（罗湖最尴尬豪宅现身）
罗湖最贵的房子多少钱一平米（罗湖最尴尬豪宅现身）主力户型为建面约78-140㎡二房至四房住宅、建面约40-60㎡单房至两房公寓，预计2023年底精装交付。笋岗中心万象华府位于笋岗片区梅园路与宝安北路交汇处，占地面积约2.88万㎡，建筑面积约41万㎡，包含购物中心、甲级写字楼、住宅、公寓。湾叔以为，无需纠结。两盘相比，必选万象府。为什么这么说？跟湾叔一起看看。楼盘概况
近日，罗湖两大新盘一同公示价格，同一个区，同样的价格，都是网红盘，一时间，很多人陷入了选择困难。
一个是位于老牌豪宅区银狐的缙山府，由部分万科高管单独成立的一家房地产公司信城不动产有限公司开发，缙山府是其处女作；
一个是位于笋岗的万象华府，由著名的华润开发，万象系是其代表系列。
两大新盘，如何挑选？
湾叔以为，无需纠结。两盘相比，必选万象府。
为什么这么说？跟湾叔一起看看。
楼盘概况
笋岗中心万象华府位于笋岗片区梅园路与宝安北路交汇处，占地面积约2.88万㎡，建筑面积约41万㎡，包含购物中心、甲级写字楼、住宅、公寓。
主力户型为建面约78-140㎡二房至四房住宅、建面约40-60㎡单房至两房公寓，预计2023年底精装交付。
从以上信息可以看出，项目是定位为市中心的大型综合体，居住社区较小，而业态较多。
居住舒适度会较低，但是却拥有较高的便利性。
我们再来看看缙山府项目：
该项目总占地约3.45万㎡，总建面约17万㎡。
其中，住宅建面约10.8万㎡；商业建面约500㎡。配套用房建面约5300㎡
项目一二期共规划1030套房源，停车位880个(地上272个，地下608个)，容积率3.3，绿化率40%。
银湖片区是罗湖老牌豪宅区，缙山府定位也是改善型豪宅。3.3的容积率，加上40%的绿化率，在罗湖却是算是比较奢侈的。
两个楼盘，似乎相差甚远，不好比较。
但湾叔来看，豪宅的选择，不同于刚需，不在乎面面俱到的实用，而在于其定位，是否能充分满足符合购买者某一方面的需求。
如果能做到，就是好项目，如果不能，则购买价值大打折扣。
从这个角度看，缙山府是全方面的败笔，而万象华府，则是优中选优。
够不上的豪宅，买不起的刚需
前面我们已经说过，万象华府的定位是市中心的大型综合体，在牺牲社区的情况下，提供高品质便利的居住环境，万象华府做得很好。
缙山府是作为改善型的豪宅，追求高品质的居住环境和舒适度，且面向有较高圈层的客群。而缙山府则在任何一点上，都不能实现其目标。
首先从地段上看：
华润万象华府所在的笋岗板块，是罗湖正大力发展的区域之一。规划这里打造出城脉金融科技集群，将直接承载金融科技等核心产业，促进笋岗板块经济的发展。
片区内有9大开发商做旧城，城市面貌已经发生剧变。
可见，万象华府确有位于市中心的地段，在繁华之地，牺牲居住空间是在所难免。在金融区科技中心更是如此。
缙山府的情况就有所不同了，它的位置是在罗湖和福田交汇的地方，这个地方背靠银湖山，被北环大道、泥岗西路等城市快速干道半包围，延展空间相对有限，没有形成一个板块。
这个片区上一次入市的楼盘是5年前的华润银湖蓝山。缙山府在这里可以说是一个孤零零的新盘，区域没有形成板块价值，也缺少板块群体发展的力量。
缙山府表面上处于豪宅区，而实际上却是孤零零一个。既非核心地段，且周围被低矮的民房所包围，居住环境极差，不符合豪宅所需的圈层需要。
其次，从配套上：
作为市中心综合体，万象华府配套极佳：
首先，距离7号线笋岗站A出口特别近，而开车方面，从项目出发，无论是去北环大道，滨河大道等多个城市主干道也是非常方便
商业上，它本身就自带大型商业万象食家，笋岗片区未来建设定位也十分繁华。
教育上，笋岗中心在教育方面保持着优胜者的姿态，项目配建小学，加之桂园小学、红桂小学、桂园中学、笋岗中学等学区，不说质量极优，那也是可圈可点。
配套齐全，品质极佳，足以满足万象华府客群的需要。毕竟是市中心的楼盘，配套如果不好可怎么行。
而缙山府生态环境确实好，项目对面就是笔架山，附近有银湖山郊野公园、相思林公园、银湖会议中心、坂银绿道、深圳体育中心、高尔夫球练习场、足球场等生态配套。
交通上，门口就是银湖地铁站，6号线和9号线双地铁口，1分钟就能到家。
项目西面是北环大道，地铁通勤还好，如果是开车通勤的话，在上下班高峰期，必然会堵在家门口的北环大道上。
特别是下班的时候，家就在路对面，车堵在路上，人和家的距离就只有几十辆车尾灯的距离，也是有些无奈。
而加上明显不足的车位，就会倒逼的一众改善型豪宅业主不得不每天地铁出行，十分尴尬。
而商业上，缙山府周边的商业可谓一片空白，卓越的旧改项目也才刚开始，较长一段时间都不得不依赖其他片区的配套。
教育上，项目小学对口凤光小学，中学对口笋岗中学。同时，项目周边还有银湖二小，教育水平都一般。旁边还规划有一块九年一贯制教育用地，但品质也只能靠赌博。旁边虽然有深中，但却是高中校区，不提供学位。
可见，缙山府想要作为以配套取胜的豪宅也无望了。
最后，从居住角度看：
万象华府在舒适度上较差，周边旧改项目多，工业粉尘会较重。社区绿化少，居住舒适度也会下降。可是，在其他方面符合要求的万象华府，已经实现其定位的价值，舒适度上差些也可忍受。
而缙山府周边同样有卓越深圳汽车站的旧改，要经受噪音和粉尘的影响。
此外，项目位于北环大道边上，有部分楼栋会受大道噪音影响。
尽管从沙盘上看，西部地块规划了一栋，隔离了大道对靠后的大部分住宅楼栋，但实际上，沙盘的比例有经过修改，该楼栋的遮蔽效果并不完全。
综上，两个楼盘都具有明显的瑕疵，但是万象华府已经实现其特有的价值，楼盘定位准确。而缙山府则在各项上都无法实现其豪宅应有的价值，都做了个半吊子，更不具备购买的必要性。
价格分析
如果无法尽如人意，那么仅仅价格便宜也有市场。
今年西部的市场环境下，但凡价格倒挂的楼盘，都会被抢购一空。例如像润玺这样的楼盘，在5万/平的价差下，任何不足都可以被掩盖。
但是缙山府和万象华府却没有这方面的优势。
周边二手房价格基本在6、7万上下，即使同品质的楼盘，价格也在9万左右，并没有形成明显的性价比优势。
而万象华府作为形成中的中心地带，其区域价格上涨空间是比较大的。相比之下，银湖片区却不具备这样的规划。
唯一可以值得期待的是将建的学校据说会纳入深中进行管理，可这也是一次赌博，并没有明确的规划。
不具备价格优势的情况下，缙山府最后一项也是完败于万象华府。
因此，在湾叔看来，不仅罗湖两个新盘之间，万象华府应该作为优先选择。在正常的房产买卖中，缙山府也不具备其应有的价值。
与其博一个豪宅名号，不如实实在在看看自己能满足消费者什么需求，才是楼盘开发者应该做的。
作者 | 湾叔
