绿都御景蓝湾楼盘好吗（绿博实地探盘来了）
绿都御景蓝湾楼盘好吗（绿博实地探盘来了）装修情况：毛坯价格：均价11000元/㎡上一篇盘点绿博的文章下有粉丝留言希望二少到绿博做一个探盘，看看香溪郡和兰乔圣菲怎么样了，这不，今天一姐给大家带来刚出炉的实地探盘分析，另外还有大家关注度较高的金科天籁城。02康桥香溪郡
01
是的，按照二少哥的吩咐，归心似箭的一姐还是要压下过年回家无比激动的心情，再去绿博做一个实地探盘。前两天在某论坛上看到还有网友在问南龙湖和绿博两者哪个发展前景更好，对于这个问题其实我们不能一棒子打死，要区分来看。
南龙湖目前来看显然配套更成熟，居住氛围浓厚，并且还有大学城这股庞大年轻人口支撑以及已经通车多年的地铁加持，对于刚需来说如果资金有限，选择南龙湖自然不错。但是南龙湖目前最大的问题就是太钢了，环境差，人员组成较为复杂，如果你在南龙湖实地走一圈相信会有更多的亲身感受。
而中牟绿博定位就是国家级文化创意产业园区，旅游和文化是它的核心。所以这里未来的居住环境会比南龙湖好很多，并且人口组成也会更加纯粹。问题就是目前人口入住较少，生活配套欠缺，没有已经通车的地铁，所以这里目前来看更适合投资一些。当然刚需也不是不可以考虑，基本的生活配套楼盘一般都会提供，但是前提是家庭要有车，这样后期陇海路高架东延也会方便很多。
上一篇盘点绿博的文章下有粉丝留言希望二少到绿博做一个探盘，看看香溪郡和兰乔圣菲怎么样了，这不，今天一姐给大家带来刚出炉的实地探盘分析，另外还有大家关注度较高的金科天籁城。
02
康桥香溪郡
价格：均价11000元/㎡
装修情况：毛坯
户型：90-182平米
容积率：1.96
绿化率：35%
车位：1:1.5
总户数：312
物业费：2.7~5元/㎡/月
物业：河南新康桥物业服务有限公司
开发商：郑州博雅置业有限公司
地址：郑开大道与广惠街交汇处西北角
动态：5号院预计2020年底交房，3号院预计2021年中交房。高层在售，建面90-182平米，均价11000-12400元/平米，具体一房一价。洋房在售，建面127-176平米，价格23000-25000元/平米，具体一房一价。
点评：1、项目总占地约500亩，目前在售的5号线占地124亩，共规划17栋高层建筑。主力户型91－142㎡，目前剩余房源不多。3号院占地约58亩，规划5栋高层、6栋洋房。
2、交通方面北边有平安大道，不过东西两边还没有打通；南边有郑开大道，东边有广惠街，自驾的话还是很方便的。公共交通方面平安大道规划有地铁12号线。
宝兴路
售楼部周边配套商业街
3、配套方面售楼部周边配建有商业街，预计项目交房入住之后这些配套商业才会投入使用。除此之外宝兴路上还有一些临时商业，小饭馆、超市啥的可以满足工人的日常生活需求。教育方面6号院和5号院之间规划有中小学用地；医疗方面6号院的西边规划有一块医疗用地。
4、户型方面99平的三房三开间朝南，通透性较好，动静分区，但是卫生间没有干湿分离；128平的户型一个次卧门正对客厅，隐私性较差，不过这个次卧带有一个阳台，但是和厨房相连给人感觉怪怪的。
128平
5、综合来说康桥香溪郡产品设计不错，品牌有保证，周边距离规划中的地铁很近，交通便利，刚需可以考虑。
万科兰乔圣菲
价格：均价11000元/㎡
装修情况：简装
户型：150㎡、170㎡
容积率：1.65
绿化率：35%
车位：1:1
总户数：1433
物业费：2.8元/㎡/月
物业：武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司
开发商：郑州万科荣成房地产开发有限公司
地址：绿博大道与广惠街交会处200米路南
动态：高层少量房源在售中，在售楼栋为34#、35#、36#、37#，均价范围为10300-11800元/㎡，房源包含建面150㎡、170㎡四房。预计2019年底交房。
点评：1、万科兰乔圣菲总占地439亩，第一批地块287亩，该地块分为东西两个。该项目是万科在郑州打造的第一个别墅项目，属于万科的TOP系产品。
2、交通方面北临郑汴物流通道，西边是广惠街；公共交通方面郑汴物流通道规划有地铁8号线，距离广惠街站非常近。
项目东边等待拆迁的村庄
3、配套方面社区内部规划有中小学，其他生活配套周边基本没有，旁边有个即将拆迁的村庄，目前还有少量村民居住。景观方面东边紧邻郑汴中央公园，如果买的东地块高层，到时候还可以直接俯瞰整个公园美景。
4、户型150平的南北通透，两卧朝南，门口的卧室上卫生间比较麻烦一些；170平的这个户型动静分区，主卧带有大开间落地窗，南边的次卧阳台与客厅相连，观景效果更好。
150平
170平
5、目前万科兰乔圣菲剩余房源不多，估计就那么几套了，周边生活配套匮乏，南边还有大面积安置房，后期周边的居住环境会受到一定影响。
金科天籁城
价格：均价11000元/㎡
装修情况：毛坯
户型：106-210㎡
容积率：2.49
绿化率：35%
车位：1:1.15
总户数：1220
物业费：2.8~3.5元/㎡/月
物业：金科物业服务集团有限公司河南分公司
开发商：河南中建锦伦置业有限公司
地址：郑开大道与锦荣路交汇处向南100米路东
动态：在售房源建面约106-210㎡，三房、四房在售中，高层和洋房在售，高层均价约11000元/㎡，洋房均价约13000-21000元/㎡，具体一房一价。
点评：1、项目占地约100亩，分为东西两个地块，西地块约68亩，规划了9栋洋房4栋高层，总户数共818户；东地块32亩，规划5栋洋房，2栋高层，总户数为402户。
2、交通方面金科天籁城距离规划中的地铁8号线1.6公里左右，距离规划中的12、19号线也都在2公里以内，未来可以享受到地铁带来的便利。同时西侧900米是郑开城际绿博园站，从这里出发到东站13分钟，到机场37分钟。自驾的话可以选择北边的郑开大道和南边的郑汴物流通道，也很方便。
3、配套方面项目北边规划有两块商业用地，也就是建业J18的商业地块，另外该商业地块的对面东北方向就是海宁皮革城；东侧一路之隔是伯利恒外语学校。虽然说目前来看项目周边配套一般，但是周边大盘明盘扎堆，预计三年左右达到“能住”的标准还是不成问题的，并且算下来交房 装修 空置，刚好要三年的时间的了。
4、户型方面整体来说设计的还不错，最小面积105平的户型方正，动静分区，通透性也不错，卫生间干湿分离，三开间朝南，建议刚需或者投资可以重点关注这个户型。
5、综合来说，金科天籁城的位置更好一些，靠近绿博园、方特，周边大盘云集，各种配套成熟的也会相对快一些。并且目前价位较低，对于投资或者想在绿博置业的刚需客户可以重点关注该项目。
03
三个项目，康桥香溪郡的优势是距离规划中的12号线地铁很近，产品设计不错，品质相对来说有保障。但是性价比偏低，并且一姐看平安大道和广惠街还有高架以及高压线，这个大家在购房的时候可以自己实地看一下。
万科兰乔圣菲目前剩余的房源不多，也都是大户型，如果想选择小户型的话可能就要找别人转让的房源了。其次周边安置房较多，后期居住氛围会有一定影响。
金科天籁城最大优势就是性价比高，周边大盘云集，这样大量商品房扎堆的话各种配套成熟也会相对快一些。产品设计也不错，不足的是距离规划中的地铁可能会有一些距离，但是不影响后期使用，对于自住或者投资客户都比较适合。
其实，现在我们回过头来看，就会发现绿博片区的房价相比前两年已经出现了明显的下调，当然这一切都是和目前绿博的配套、人口以及整个郑州楼市下行有一定关系。很明显这对于手里有闲钱的投资客而言，是一个入场的好机会，有不少漏可以捡。正如某大V说的那样，由于“特殊”原因在2019年绿博的房价必然会得到止跌，甚至是一定的回升。
