每个小区都要配建居住公寓吗（住宅和公寓被分家）
每个小区都要配建居住公寓吗（住宅和公寓被分家）2021年底，由于住宅业主的投诉，物业在住宅和公寓之间安装了活动式铁栅栏，将双方的管理区分开来。该小区位于白沙大道，属于混合式住宅小区，规划了住宅和商住两用公寓两个区域。小区一分为二，业主：不配享受配套？3月15日，头条君收到网友的爆料，称自己住的小区内，物业在通道处设置了一道铁栅栏，将住宅区和公寓区隔开，为此双方业主一直纠纷不断。为此，头条君特地去了解了情况。
住宅和公寓，算是目前市面上最常见的居住产品了。
尤其是一些混合型小区，两者都同时存在。按道理说，都是街坊邻里，应该相亲相爱才对，但最近有个小区的公寓业主，和住宅业主闹起了别扭。
到底咋回事？
PART.01
小区一分为二，业主：不配享受配套？
3月15日，头条君收到网友的爆料，称自己住的小区内，物业在通道处设置了一道铁栅栏，将住宅区和公寓区隔开，为此双方业主一直纠纷不断。
为此，头条君特地去了解了情况。
该小区位于白沙大道，属于混合式住宅小区，规划了住宅和商住两用公寓两个区域。
2021年底，由于住宅业主的投诉，物业在住宅和公寓之间安装了活动式铁栅栏，将双方的管理区分开来。
▲栅栏将住宅和公寓简单分区（图源：南国早报）
在公寓业主得知后，双方就爆发了激烈的矛盾。双方各执一词，一时难以决断。
公寓业主认为分割管理，小区配套设施无法享受，业主权益受到侵犯，要求拆除栏杆。
而住宅业主则认为公寓多用于商业，外来人员流动大，对小区有安全隐患，因此要求保留栏杆并上锁管理。
不过，今年2月份，“分家”事件出现了转机。
一位公寓业主向市长热线投诉后，有关部门根据总平图规划初步判定隔栏设施属违章建筑，要求开发商限期拆除。
经开区消防大队也表示，铁栅栏不得上锁，不得妨碍消防登高操作场地的使用。
▲有关部门的反馈（图源：南国早报）
从物业管理人员处了解到，在3月7日，物业曾给全体业主发放了一份调查，提供了三个解决方案：
①保留绿篱栅栏，安装人脸识别门禁
②拆除绿篱栅栏
③上锁绿篱栅栏，紧急情况下才开放
不过，此调查也引起了双方业主们的不满。为此，不少业主又再次向有关部门进行投诉。
3月16日，经开区城管执法大队有关负责人表示，由于栅栏属于物业搭建设施，不属于构建物，因此不能直接按照违规建筑处理。
▲分割用的铁栅栏（图源：南国早报）
截至发稿日，栅栏仍保持原状。物业表示，加装栅栏分隔管理只是为了小区业主的安全着想，公寓业主仍可享受小区的配套设施。不过栅栏去留，还需要等待有关部门的答复。
PART.02
该不该“分家”?南宁其实有三种方式
混合型小区的公寓和住宅分开与否，其实都有利弊。
将区域分开，那么住宅业主的隐私以及安全性能得到更大的保障。毕竟公寓或出租或用于办公，人员复杂性难免。
如若不分开，那么所享受的配套不同。同样是业主却不能享受完整的该有的配套，两者业主难免会存在隔阂。
如何处理公寓与住宅？目前南宁市的混合居住型小区，基本的方法有三种：共享式、内外区分式、各自独立式。
共享式，也就是和此前提到的小区一样。公寓和住宅同样是从内部园林入户，并且共享整个小区园林。
这类型的楼盘比较老旧。目前已比较少见。
内外区分式，顾名思义，住宅的入户在园林内，而公寓的入户在整个楼盘外围，这是目前南宁较多的一种分区形式。
例如中国铁建凤岭国际城的公寓产品楼入口朝外，对小区内部没有直接进出口。
▲住宅与公寓内外区分
还有一种就是独立式。
部分楼盘占地面积较大，本身就存在多地块现象。那么划分起来会将住宅划分在一个地块，公寓划分在另一个地块。
▲绿地中央广场总平图
各自集中起来，避免了相互间的干扰，还方便各自统一管理。
其实，分割区域现象在南宁还是很常见的，尤其是在楼盘存在高低配时，同一地块的分割现象也会存在，只是分割区域的主体不同。
例如某高端楼盘，将高层住宅和合院相隔离，并不常开启，也互不打扰。
▲某高端盘的分割铁栏
其实，划分管理也算是混合型小区的趋势，但如何合理的去划分，让双方业主没有意见，那就要另当别论了。
PART.03
律师：取决于规划图和合同
这种 “分”与“不分”的关系，究竟合不合法？头条君为此咨询了律师。
律师表示，首先看是否是构建物，再看规划设计图和购房合同。
构建物一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，例如围墙等。
如果分割的物体属于构建物，且不在规划设计图内，则属于违章建筑，需要拆除。同理，如果规划设计图内有构建物，但实际生活中却将构建物拆除，同样不合法。
长沙某楼盘便是如此，直接拆除原先规划建有的分区墙，此次不合法行为最终引来有关部门出面处理。
▲某楼盘业主说法（图源：网络）
▲某楼盘业主说法（图源：网络）
如果分割物体非构建物，则还需要看购房合同。
如果相关文字条款有标明住宅和公寓需隔开，在法律层面上说合理合法。如果没有相关说明，后期私自加建，则可能会涉及相关法律法规。南宁某盘就曾犯过这样的错。
▲南宁某盘被投诉
如果在宣传与实际上前后不一致，还可能涉及虚假宣传。
四川某楼盘就是如此。在没有规划围墙的情况下，却在住宅销售期间向业主宣称有围栏，并在沙盘上有体现。而在后期销售公寓时更改沙盘并宣称共享小区环境。
▲四川某盘早期宣传沙盘显示有隔断（图源：网络）
▲销售后期沙盘显示住宅和商办业态之没有隔断 （图源：网络）
当然，“分家”之事，在运用活动围栏等非构建物情况下，还是可以用法律来和平解决的。
我国《物权法》中规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
总是，具体问题还需要具体分析。
PART.04
乱不乱，关键在管理
“分家”与否，其实涉及到一个核心内容：乱。
人多则杂，人杂则乱。一个混合型居住小区，“杂”或许无法避免，但“杂而不乱”则是物业水平的体现。
一个社区是否安稳，物业的管理与服务才是最重要的，而不是将主体责任归于业主身上。
例如，在人员安保细则上，以及在进出人员身份管理上，亦或者在管理设备设施上，都可以用先进和合理的服务去解决住宅与公寓业主之间的需求，而不是要求业主“自我解决”。
打个比方，花同样的物业费，别家小区请的保安都是20-30岁的年轻人，哪怕分区，进出也有先进的刷卡闸口。
而自家小区请的都是老大爷老阿姨，一个铁栅栏简单处理分割问题，常年无人管，双方业主显然不会住得安心与开心。
▲网上的段子（图源：网络）
当然，随着南宁进入改善时代，很多高端住宅小区开始注重物业的品质，引进更加优良的物业进行管理。诸如“金钥匙”联盟这样的大牌，也开始走进南宁人的视野。
不仅是改善盘，就连刚需盘也开始提升自家物业的管理水平与管理设施，聘请国内头部物业公司。
▲2022年国内物业榜单（图源：中国好物业）
此外，物业管理水平的落后，不仅影响业主的生活，还影响自家品牌的口碑。
毕竟，买房后，决定房子价值和卖相的因素，最后或许还得看物业。
文章来源：居南宁·南宁楼市头条
