福州仓山区万科金域缇香房子好吗（福州三江口又添新盘）
福州仓山区万科金域缇香房子好吗（福州三江口又添新盘）对于项目而言，优势在于地块偏小，加上低容积率，可售房源不多，楼面价也不算过于夸张，毕竟位于三江口梁厝的纯商项目，楼面价都高达1.1-1.4W，总得来说，后续压力与去化难度尚可。对于地块而言，北侧的棚户区由于土拍供应有所改善，不过北侧的两幅巨型地块，虽然纯商地块取消，不过后续依然也会上市，目前新榕拿下的地块预计会成为项目的主要对手。分析：上一场集中供地，万科拿下了三江口下洋片区的纯商小地块，从拿地成本来看，没有触发限价，8.4K的楼面价，对比指导价2.3W，差价也够大。地块仅26亩，限高36米，容积率1.8，开发空间不大，不过定位低容积率纯商社区，硬性条件尚可。目前南侧和西侧全是高层住宅的新盘，相比较而言，低容积率差异较大。最近项目北侧推出了两幅巨型地块，不过2021-39号临时取消，项目北侧的43号地块被新榕摇号拿下，溢价率15%，占地191亩，配建安商房和租聘房，比例55%，楼面价614
继续楼盘分析，最近不少读者关注位于金山的万科城市之光，不过今天先聊聊位于三江口的万科金域缇香，项目目前资料也不多，下面分析看看。
项目规划万科金域缇香：备案名（江映澜苑），地处：仓山区岐阳三路南侧，万科金域滨江北侧。
项目仅26亩，规划199户，一梯两户类洋房住宅，推出约86-118㎡产品。
2021年5月12日，万科以2.63亿元竞得宗地2021-16号，溢价率15%，楼面价约8445元/㎡，商品房销售指导价为23000元/㎡（由于溢价，实际指导价2.33W）。土地面积：25.95亩，建筑限高：36米，容积率：1.8，商业建筑面积不少于3000平方米，不超过3500平方米。
分析：上一场集中供地，万科拿下了三江口下洋片区的纯商小地块，从拿地成本来看，没有触发限价，8.4K的楼面价，对比指导价2.3W，差价也够大。
地块仅26亩，限高36米，容积率1.8，开发空间不大，不过定位低容积率纯商社区，硬性条件尚可。目前南侧和西侧全是高层住宅的新盘，相比较而言，低容积率差异较大。
最近项目北侧推出了两幅巨型地块，不过2021-39号临时取消，项目北侧的43号地块被新榕摇号拿下，溢价率15%，占地191亩，配建安商房和租聘房，比例55%，楼面价6142。
对于地块而言，北侧的棚户区由于土拍供应有所改善，不过北侧的两幅巨型地块，虽然纯商地块取消，不过后续依然也会上市，目前新榕拿下的地块预计会成为项目的主要对手。
对于项目而言，优势在于地块偏小，加上低容积率，可售房源不多，楼面价也不算过于夸张，毕竟位于三江口梁厝的纯商项目，楼面价都高达1.1-1.4W，总得来说，后续压力与去化难度尚可。
户型情况89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，包心布局，优势在于空间浪费较少，劣势在于动静不分离。对于一梯两户的设计，预计公摊并不大，但是从户型图来看，对比主流布局，优势在于搭配了宽阳台，不过在主卫空间一般的情况下，同时没有L型衣柜。
118平米：四房两厅两卫，三开间朝南，包心布局，主要问题在于餐厅位置，这也是四叶草布局主要的劣势，对比目前三江口几个纯商楼盘的端头户型，该户型优势并不大。
项目位于三江口下洋片区，距离1，6号线交汇下洋站280米，出行优势较大，目前项目左侧新榕金江郡，南侧和西侧万科云城，北侧近期供应的超大地块，目前整体生活气息较差。由于南侧就是高层住宅，项目的采光遮挡需要注意，总得来说，区位有地铁加持，其他配套较差。
项目还未备案上市，不过由于有指导价，预计后续备案价2.33W左右，对比目前周边新盘看看：
1、龙湖景粼天著：带装修备案均价2.55W，优惠价2.3W，纯商
2、中梁星海天宸：毛坯备案价2.6W，优惠价2.3W，纯商
3、中海锦江城：备案价2.25W，目前优惠1.7W
4、远洋天赋：毛坯备案价2.45W，优惠价2.3W，纯商
分析：对于项目的指导价2.33W，对比目前梁厝片区的在售新盘，备案价更低一些，不过目前周边新盘实际售价也基本都有优惠。
目前去化较好的是依靠梁厝站优势的景粼天著和星海天宸，不过两个纯商盘库存依然不小，从三江口的去化来看，地铁的加持影响较大。
对比远洋天赋，两个项目的地块条件类似，都是定位低容积率纯商盘，虽然远洋的户型较好，可惜无地铁加持，首开之后，对低楼层进行了大力度优惠，后续库存较大。
对比中海锦江城，位于清富片区，目前区域的滞销盘，无地铁加持，泰禾文旅烂尾，导致项目没有任何优势，加上地价过大，亏本优惠，去化依然艰难。
对比而言，项目房源不多，有区域去化帮助最大的地铁加持，加上低容积率纯商，可以说滞销应该不至于，毕竟楼面价8K，就算做优惠也有底气，主要还是看今后三江口对于购房者的吸引力如何。
项目总结项目位于三江口下洋片区，优势在于低容积率纯商，距离地铁较近，可售房源不多，劣势在于周边配套一般，竞品较多，板块库存不少，对于有意向的购房者而言，主要还是比对几个在售新盘的情况，评估看看区域的库存以及未来的供应情况。毕竟北侧的超级纯商大盘后续也将供应，楼面价预计并不高。
题外话对于三江口的楼面价，从2017年的高峰到2020年的小高峰，再到2021年的尾声，目前还有下洋片区的2021-39号，465亩的超级地块未供应。
2017年10月，中海楼面价1.8W拿下宗地2017-28，29号
2020年6月，龙湖楼面价1.1W拿下宗地2020-24号
2020年8月，中梁楼面价1.41W拿下宗地2020-35号
2020年12月，远洋楼面价1.47W拿下宗地2020-65号
2021年5月，万科楼面价8.4K拿下宗地2021-16号
2021年9月，新榕楼面价6.1K拿下宗地2021-43号
对于三江口南侧的区域，目前也处于开发中，上半年梁厝两大新盘还依靠放开落户做到了一定去化，不过未来随着超级地块供应，下洋片区也将供应天量房源，对于有意向区域的购房者，可以评估看看未来的可售房源。
