许家印房地产发展历程（张玉良也告别房地产）

许家印房地产发展历程（张玉良也告别房地产）即便绿地从房地产转型过渡到基建、消费金融等非房领域，绿地的降负债之路还有好长一段日子要走，更重要的是，剔除房地产，绿地要怎么提升利润？绿地在房地产方面的落幕，似乎也象征这行业的变革与转型。绿地公告称，将所属行业类别由“房地产业”更改为“土木工程建筑业”。原因是，绿地的基建产业的营收超过5成，公司的主业不再以房地产业务为主。2020年度，绿地经审计的营业总收入为4561亿元，其中基建产业营业收入为2334亿元，占比51.19%；今年上半年，绿地的营业总收入为2829亿元，其中基建产业营业收入为1574亿元，占比55.65%。作为上海的老牌房企，绿地这几年将重心从房地产转移至基建，甚至绿地金融或大消费板块，但不可否认，绿地的利润来源主要还是房地产。

地产圈有一个传说“万科魔咒”，大意是挑战万科的，没有一个有好下场。

这个魔咒，正在不停的应验，销售额超过万科的恒大，想买下万科的“野蛮人”宝能，今年相继爆雷。

而现在，似乎又轮到了绿地，这家曾经在2014年销售额超越万科，登顶“宇宙第一房企”的企业。

继恒大宣布要在十年内从房地产转型新能源汽车后，近日，绿地直接宣布把自己剔除在地产行业之外。

绿地公告称，将所属行业类别由“房地产业”更改为“土木工程建筑业”。原因是，绿地的基建产业的营收超过5成，公司的主业不再以房地产业务为主。

2020年度，绿地经审计的营业总收入为4561亿元，其中基建产业营业收入为2334亿元，占比51.19%；今年上半年，绿地的营业总收入为2829亿元，其中基建产业营业收入为1574亿元，占比55.65%。

作为上海的老牌房企，绿地这几年将重心从房地产转移至基建，甚至绿地金融或大消费板块，但不可否认，绿地的利润来源主要还是房地产。

绿地在房地产方面的落幕，似乎也象征这行业的变革与转型。

即便绿地从房地产转型过渡到基建、消费金融等非房领域，绿地的降负债之路还有好长一段日子要走，更重要的是，剔除房地产，绿地要怎么提升利润？

不赚钱，即便做得再大，绿地也仅仅是空有规模，而无实质的核心盈利业务。

顺便提一嘴，“万科魔咒”还没应验的，好像只剩碧桂园了。

曾经的地产商

回过头来看，绿地也曾是一家TOP1的房企，风头甚至超过万科、新鸿基成为最大的房地产上市公司，但也就只是那一年罢了。

六年前，绿地借壳金丰投资实现整体上市，这是张玉良为数不多的高光时刻，绿地的市值一度超3000亿元，那一年股价最高甚至达到32元，那时万科市值不过千亿，新鸿基约2500亿港元左右。

2014年，绿地的房地产销售额超越万科，登顶“宇宙第一房企”。

或许，“最大房企”这份嘉奖，是张玉良听过得对绿地最好的评价了。

图片源自视觉中国，已授权，绿地董事长张玉良

不仅如此，绿地作为上海最大的开发商，背后有两家上海国资（上海地产和上海城投）作为股东推动其整体上市，但上海国资不干涉公司运作，一切都是由张玉良为首的“格林兰”人说的算。

很快，对绿地模式和绿地的批判声音随之而来。

比如绿地上市时还带着一个“拖油瓶”——能源产业，上市前绿地的能源产业规模超过1300亿元，甚至超过房地产主业。上市第一年，绿地在公布2015全年业绩时，营收同比下滑，系能源产业拖累了业绩。

不仅如此，绿地没有完成2015年定下的地产销售目标2800亿，虽然上市时市值一度超过万科，但在销售业绩上，绿地与万科的差距仍有300多亿，与TOP1宝座失之交臂。

资料显示，绿地在2015年房地产业务实现合同销售金额2301亿元，而万科当年销售业绩创新高，以2614亿元反超绿地，夺回该年销售头把交椅。

为了做大地产，绿地将能源产业剥离，并且在地产方面开始一轮激进扩张的攻势，在资本融资方面也是跃跃欲试，上市不到一年时间便发布300亿定增方案。值得一提的是，绿地这一圈钱意图，至今仍未获通过。

都知道，张玉良被誉为“最懂政府”的开发商，通过与各地政府合作拿下了很多大体量的项目，比如特色小镇、空港高铁物流、轨道上盖和沿线物业开发、全球商品贸易港、会展等。

然而，上述大体量项目基本都存在一个短板，商办比例不小，而这些年因为商办不受青睐，绿地的销售规模开始快速落后，“万绿之争”也逐渐被人们抛之脑后。

2016至2018年这三年，绿地销售额从2550亿元增长至3875亿元，错失4000亿目标，这就像魔咒一样，之后的2019年及2020年，绿地的销售规模增长乏力，甚至开始下滑，4000亿目标始终未竞。

正是在2019年，风向标好像开始变了，在逐渐失控的地产规模和存货压力下，绿地的负债也水涨船高，地产黄昏来得很快，“房住不炒”调控不断，基建成了张玉良抓住的第二根稻草。

如今，绿地的半壁江山已经从房地产变成了基建，地产还剩多少占比？

据说财猫了解，2020年绿地在房地产方面的结转收入为1948亿，占比42.71%，今年上半年，绿地在房地产业的营业收入971亿元，占比只剩下34.32%，不到四成。

而今年1-9月，绿地的合同销售金额2302亿元，同比增长仅6%；累计营业收入4268亿元，同比增长 33%，其中房地产业1496 亿元，占比35%，基建实现营业收入2114亿元，占比49.53%。

但不管怎么说，绿地在房地产方面的营收全年估算下来大概还有两千亿，这仍然是一笔大数目。

名义上脱离房地产大队，这对绿地而言是好事吗？

如今的建筑商

恍如隔世，如今的绿地虽然体量很大，却满目疮痍。

与6年前整体上市突破3000亿的市值对比，绿地如今的市值只剩下500亿左右。截至11月15日收盘，绿地的股价低迷，收盘报4.21元/股，远低于每股净资产7.42元。

资本市场给绿地的估值不高，除了很大一部分是地产行业的原因外，还在于绿地过去几年的主业并不清晰，房地产和基建在做大的同时，其野心延伸至贸易港、金融等领域。

基本上，绿地的旗下部分子版块业务的体量大到都可以称之为一个“小集团”。如今，绿地的title已经变成“土木工程建筑业”，作为建筑商的绿地，能带来好的利润表现吗？

以最新的数据看，绿地在基建方面的毛利表现不尽人意。

2021上半年，绿地的综合毛利率只有11.86%，而基建的毛利率只有5.06%，且远低于房地产业务的毛利率，基建业务的毛利率拉低了整体毛利率的水平。

对比过去四年上半年的毛利率情况来看，也是如此，绿地在房地产毛利率水平远高于基建业务。换言之，绿地赚钱的，还是房地产业。

据说财猫了解，绿地做基建，那也是“雷声大，雨点也大”。

去年，绿地在基建方面发力，不仅到处去参与地方建工混改如济南建工、与南昌政府、江西国控集团打造大基建产业投资集团，还揭牌绿地大基建集团，并设立绿地大基建产业基金，首期规模达到50亿元。

信息显示，绿地大基建集团注册资本200亿元，拥有绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工、上水集团等下属公司。

目前，绿地大基建集团具有国家认定的建筑施工总承包特级资质7项，市政公用工程施工总承包特级资质2项，建筑施工总承包一级资质18项，市政公用工程施工总承包一级资质16项等。

但对于基建是否分拆上市，绿地在去年曾明确给出过答案，基建业务板块暂无分拆上市计划。

而其他业务板块，就目前来看，最快分拆上市的或许是绿地金融和贸易港，张玉良在今年5月表示，已经在做股权方面的调整，为上市做准备。

万亿布局，净资产只有千亿

负债重的房企，今年都仿佛像走在钢丝绳上一般，稍有资金紧张或逾期兑付就会出现大面积的负面。年初，“一家TOP10房企被收购”的消息引爆全网关注，正是绿地控股。

上述传闻中的收购方更是地产界的天花板组合：万科 诚通组成的国企改革基金；又或者是中海和其他投资者的组合。

捕风捉影的消息满天飞，这则消息的真实性在年过65岁的董事长张玉良否定中烟消云散，张玉良说，“没这个（被收购）的可能性！”。绿地的万亿资产体量，不是随便就能吞下的。

但从种种迹象表明，绿地曾在危险的边缘待了很久。

尤其是去年三道红线出来之后，绿地明显在降低地产的收入比重，减少拿地投资之余，将精力都放在降负债和转型上面。

截至今年三季度，绿地控股的总负债仍有1.22万亿元，总资产1.39万亿元，万亿布局里面的净资产只剩1714.96亿元。

目前，绿地的有息负债（短期借款 一年内到期非流动性负债 应付债券 长期借款）至少还有2520亿元，而账面上的货币资金为794.89亿元。

有一点需要留意的是，绿地还是明年美元债到期规模前10的房企之一，其2022全年美元债到期规模约21.7亿美元，对于绿地来说，明年现金流的考验更为关键。

说财猫统计上半年财报发现，绿地仍然是踩中两条红线的国企代表，其中净负债率高至120%，剔除预收款项后的资产负债率达到82.8%。

这一年，绿地也在有意识地降负债，绿地表示，第三季度进一步压降有息负债296亿元，前三季度已累计压降有息负债645亿元，净负债率进一步回落，第二条红线转绿在即。

除了金融负债，全国多地也爆出绿地欠款的消息，很多供应商都说拿不到绿地的钱。

这年头，好像在房地产混不太下去的，都立志去转型了，比如恒大转型做新能源汽车、苏宁环球转型做医美、绿地转型做基建等。

转型说得容易，但它带来的阵痛仍然需要很长时间来修复。