不建议买公寓（别再劝年轻人买公寓了）
不建议买公寓（别再劝年轻人买公寓了）生活中常常听到这样的公寓广告：loft公寓然而大家都是成年人，尤其对初出社会的青年来说：“小孩子才做选择，我全都要”于是他们买了
现代生活越来越快，都市买房越来越贵。
有人追求效率，花掉两代人积蓄，几百万贷款市中心两室一厅
有人相中未来，十八环外二手房，你买不了吃亏你买不了上当
有人考虑性价比，线性规划微积分，买房堪比一场大型数学考试
然而大家都是成年人，尤其对初出社会的青年来说：
“小孩子才做选择，我全都要”
于是他们买了
loft公寓
01生活中常常听到这样的公寓广告：
你，是否在为高昂的房价发愁？
你，是否因为限购政策而失落？
你，是否厌倦了996的房奴生活？
二环中心，中央CBD，奢华公寓
不要五百万，不要三百万，只要99万！只要99万！心动不如行动，快来抢购吧！
问价，选型，拎包入住，一气呵成。
完了不忘发个朋友圈：不是吧不是吧不是吧，都2102年了，还有人花几百万买房子住？
入住的第一个月：？？？我这水电费怎么有点贵呀？？？
入住的第十二个月：？？？我成家后没有学区房学位？？？
入住的第一百二十个月：？？？我手上的公寓竟然卖不掉？？？
入住的第二百四十个月：开发商，我XXX！退钱
是的你没有看错，这场景就像郭襄见到杨过：“街头广告初相遇，一入loft误终生”
因为在你决定入手loft公寓的那一刻起，你就成了开发商眼里“待宰的羔羊”
02其实loft公寓是个很神奇的东西。
你说他是住宅公寓吧，他又不是住宅公寓。你说他不是住宅公寓吧，他又确实是住宅公寓。
为此，小帅愿称为“薛定谔的公寓”。
严格意义上讲，中国的公寓就两种：普通住宅公寓和酒店式公寓。
前者就是一般民宅，往往规模较大，什么户籍户口七十年产权义务教育学位应有尽有，缺点就一个字：
贵！
后者土地属于商业用地，规模也不小，比如各式各样的青年客栈，没户籍没学位产权也只有四十年，原因很简单：这玩意本就不是给人长期住的，没听说过谁住个汉庭还能顺手捞个入学资格出来的。
那么问题来了，如果你是一个房地产老板，当你完成了承包的商业土地开发，还剩一些不大不小的边角料，你会怎么办？让他们在犄角旮旯里吃灰？
Nonono。有钱不赚王八蛋，资本从来不会放弃任何一次割韭菜的机会。
于是，他们用边角料捣鼓出了一个“缝合怪”——loft商改住公寓。
按照开发商的说法，这种公寓“兼具写字楼和住家”双重功能。但这句话反过来说也成立，那就是“既不能当写字楼，又不能满足住宅需要。”
一方面，开发商拿到手的本就是商业用地，他们不可能擅自更改土地使用类型，不然就要面临查水表，所以必须在商业用地的大前提上做手脚，这注定了无论怎么操作，它都不可能有70年产权，不可能安家落户，不可能有学区，更不可能享受居民用水用电。
另一方面，开发商的边角料吸引不了商业公司，就只能卖给普通人，普通人需求很简单，那就是能住，所以开发商必须尽可能把它包装得“像个住宅”，于是对外宣传“二环以内，中央CBD，10分钟通勤，买到就是赚到”然后把价格压到只有同区域住宅的二分之一甚至三分之一。
它能不压低么，这纯属挂羊头卖狗肉，肯定能赚一票是一票，赚完立马跑路。
03讲道理，中国十四亿人，买了loft公寓发现上当想出手自救的，倒也不少。不过理想很美满，现实却很骨感。
你一普通人上了“贼船”还想完好无损地下来，不脱一层皮那是看不起资本的威力。
困难分为两种，一个纸面上的一个现实中的，咱一个个唠。
首先作为商业用地，它的交易流程和普通住宅是不一样的。除了印花税，契税和增值税外，loft公寓还要交20％的差额个税与30％到60％的差额土地增值税。
举个例子，你花200万买了一套房，现在升值成280万，如果是二手房出售，那么你所需要交纳的税费为80万*5.65％＋280万*0.05％ 280万*3％等于13万零400元，你净赚66万9600元。
但如果是商改住的loft公寓呢？在13万零400的基础上还要加上80万*30％的最低土地增值税和（80万-24万-4.5万-1400-8.4万）*20％的个人所得税，最后应缴税费为13万零400加26.2万等于39万两千四百元，四舍五入就是四十万。
好家伙，我总共就卖了八十万差价结果你告诉我一半要纳税？
这还不是最坑的，因为上述计算成立的大前提，是你能找到卖家。
去年7月成都有个新闻，说有个商改住项目被炒得热火朝天，买个房还要摇号。
结果到了开盘那天，三分之二的号主选择弃权，第一个月销售额度比预期要低50％。未出售的新房数据都惨成这样，那它二手房市场能火爆么？
从统计角度来看，二手交易相当于晒了两批购房人，不懂行的小白数量要打对折。因此，每一个接盘商改住的都是天使，每一个loft交易者都值得被善待。
第三点，也是最致命的一点，商改住公寓项目依旧游离于法律的灰色地带，在违法的边缘疯狂试探。
2017年3月，北京市出台了《关于进一步加强商业，办公类项目管理的公告》，开全国之先河，明令禁止个人交易商改住公寓。
2020年10月，广西南宁自然资源局高调支持绿港集团商改住项目，还将其视为影响城市发展的重大决策。
今年3月，南京市发布了《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，又又又一次严禁“商改住”项目，几乎在同一时间，深圳市政府宣布为“商改住”项目通上燃气。
照此行情看，商改住loft公寓的法律地位也成为了薛定谔的难题。你不知道它到底合不合法，南宁说yes，北京说no；深圳说yes，南京说no。你甚至不知道它什么时候合法。
保不准早上才买的公寓，下午就出台文件停止个人交易，到时扔进去的一二百万资金，那可就全砸自己手里了。
04近些年商改住公寓的大行其道不是偶然。
最主要的原因还是高房价，高房价之下必然会有人选择投机取巧，而开发商正是拿捏准了这部分人“又要马儿好”“又要马儿不吃草”的投机心理，才开发出了低质量的loft公寓。
从本质上说，这是一种利用信息不平等做生意的基本手段，算不上诈骗，但绝对没有多高雅，我们作为普通人想要购房，还是要老老实实去正规房产交易中心，才能避免“一入loft深似海，从此无缘商品房”的人生悲剧。
