物业财务管理办法（商超物业服务管理之财务管理细则）

物业财务管理办法（商超物业服务管理之财务管理细则）纳税。 (6)负责公司会计报表、统计报表的编制工作，及时、准确 (3)根据签订的合同、协议的经济条款，办理财务收支款项的结算工作。 (4)编制财务收支计划并组织实施，做好成本控制，合理用款，实现公司经济指标。 (5)建立健全财务管理制度和会计核算制度，为经营者提供决策信息。

第一章财务部的岗位及职责

1．财务部的主要职能是什么?应设置哪些岗位?

(1)严格执行国家财经制度，遵守财经纪律，贯彻实施《企业财务通则》和《企业会计准则》。

(2)具体负责公司的财务会计工作，组织实施公司财务计划和会计核算工作，全面统一反映监督公司和各分支机构的综合经营状况。

(3)根据签订的合同、协议的经济条款，办理财务收支款项的结算工作。

(4)编制财务收支计划并组织实施，做好成本控制，合理用款，实现公司经济指标。

(5)建立健全财务管理制度和会计核算制度，为经营者提供决策信息。

(6)负责公司会计报表、统计报表的编制工作，及时、准确

纳税。

(7)配合有关职能部门，做好库存物品的盘点及登记入账工

作。

根据其职能，财务部应设置经理、会计及出纳等岗位。

2．财务部经理的岗位职责是什么?

(1)严格执行财经制度，督促检查本部门员工的各项工作。

(2)负责公司财务部工作，协助经营者做好对公司财务、资产、成本、费用的管理，检查、督导、协调各分支机构财务计划和资金使用的执行情况。

(3)负责制定本部门岗位职责、各项财务管理制度，健全企业财务内部控制制度及运作规范。

(4)监督审核经济合同的制定和执行情况，并及时向经营者提供财务计划执行情况。

(5)负责组织财务收支计划的编制和实施，做好成本控制。

(6)负责组织会计凭证、报表的编制和审核。

(7)负责督促财务人员及时、准确交纳各项税款。

(8)负责本部门员工的业务培训工作。

3．财务部会计的岗位职责是什么?

(1)严格遵守财经纪律，坚持会计制度和会计核算原则，认真审核各种凭证，对公司经济管理和会计核算中的问题提出建议和意见。

(2)根据规定的会计科目，设置总账和分类账，并及时记账。

(3)负责成本核算，编制各部门收支报表。

(4)编制会计凭证，按时编制会计报表。

(5)负责发票的保管和核销。

(6)立档保存会计凭证档案。

(7)办理税务事项，负责债权债务的清算。

(8)定期进行财产的清点、核算。

4．财务部出纳的岗位职责是什么?

(1)严格遵守财经纪律，严格执行现金管理和银行账户管理制度。

(2)负责货币资金的收付业务，及时登记入账，定期报告资金使用情况。

(3)严格报销制度，认真审核原始凭证，及时纠正和制止违反规定的财务收支。

(4)管理好现金、支票、有价证券、资料，确保资金安全。

第二章商场管理财务的主要内容

1．物业管理企业应执行哪种行业的财务制度?

物业管理作为房地产开发行业的售后配套服务，属于服务行业范畴。财政部于1999年制定的[1999]44号文明确规定，物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》，并根据物业管理企业的经营特点和管理要求，对物业管理的财务活动做出具体规定，要求物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》执行。

2．物业管理服务费如何构成?

物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。

物业管理服务成本核算包括以下项目：

(1)物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。

(2)公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。

(3)物业管理区域内公共秩序维护服务费。

(4)园林绿地日常维护费，包括淋用水费。

(5)环境卫生、除“四害”管理服务费。

(6)用于物业管理的固定资产折旧费。

(7)公用设旌设备、部位及场地水电费。

（8）建筑物公共设施保险费。

(9)建筑物外观经常性清洗刷新费。

(10)物业管理合同规定的费用。

公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。

物业管理企业的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的10％内协商确定。

3商场物业管理费的收费标准是什么?

根据粤价[1999]90号文规定，一级商场的收费按优质优价的原则确定；二级每平方米14元；三级每平方米9元；四级每平方米4元；五级每平方米2元。同时规定，各市物价部门可结合本地实际情况，在省制定的政府指导价收费标准上下30％的浮动幅度内确定当地的收费标准。获得全国城市物业管理示范称号的物业，其服务费标准可在当地指导价标准基础上再上浮不超过30％；获得省城市物业管理示范称号的物业，可上浮不超过15％。

4．商业用户进场经营，应缴交哪些费用?

根据广州市物价局穗价[1999]132号文规定，商业用户进场应缴交的费用为：

(1)水电周转金：按每平方米不超过15元缴纳。

(2)装修保证金：多层商场(铺)50平方米以内的，按1500元／户，超过面积部分加收15元／平方米；高层商场(铺)50平方米以内的按3000元／户，超过面积部分加收30元／平方米。

5．商场物业管理收支一览表的主要内容是什么?

根据2001年3月颁布的《广州市物业管理办法》的有关规定，物业管理企业应将物业管理服务费、物业维修基金的收支账目每3个月在公共显著位置向业主公布一次。

商场物业管理收支一览表的内容应包括：

(1)收入合计：包括物业管理服务费收人、物业经营收入及其他代办性服务收入。

(2)支出合计：包括人员工资、福利费、清洁费(公共环境清洁费、清洗外墙费、除“四害”费等)、绿化费、保安费、设备维修保养费、办公费、低值易耗品、保险费、宣传费、节日装饰费、维修储备、经理人酬金、法定税费等。

(3)管理费盈亏情况。

6．空置物业应如何收取物业管理费?

根据《广东省物业管理条例》第二十七条规定，建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊比例应当不低于收费标准的50％，且不得因此增加其他业主的负担。

依据这一规定，对于空置部分物业，应由建设单位向物业管理公司缴交管理费，缴交比例可根据物业的出售(租)情况，由双方约定缴交标准，但这一标准不得低于合同约定管理费的50％，也不能把这笔费用分摊到其他用户身上。

7．物业管理服务费收入应如何计征营业税?

物业管理企业的主要业务活动是提供物业管理服务(包括公共性服务、代办性服务和特约服务)，就其物业管理服务收入缴纳营业税时，涉及的营业税税目主要是服务业，现行税率为5％。

按规定，物业管理企业提供物业管理服务时，营业税的计税依据为全部营业收入额，即向业主／租户收取的物业管理服务费，不得从中扣除任何经营成本和费用。

8．物业管理公司代收代支水电费，是否要交营业税?如何进行会计核算?

根据广州市地方税务局于1998年3月下发的穗地税发[1998]82号文《关于营业税若干政策问题的通知》规定，如果未发生提供劳务、转让无形资产或销售不动产的应税行为，但发生了代收代付水电费或其他代垫劳保金、社保金等分摊费用的行

为，其收入不构成应税行为的价外收费，不征收营业税。

本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项。企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。

9．如何确认营业收入?

营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

企业取得的收入，应按下列原则确认：

企业应在劳务已经提供、同时收讫价款或取得收取价款的凭证时，确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经业主委员会或物业产权人、使用人签认后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

10．物业经营收入与商业用房经营收入如何区别?

物业经营收入是指企业经营业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施的收入。

商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

11．什么是代管基金?如何进行会计核算?

代管基金是指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位和共用设施设备维修基金。

企业收到代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”，贷记本科目。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。

企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。

代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：

由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签认后进行转账，借记“本科目”，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。

由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签认后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。

12.什么是物业维修基金?其收取方式是什么?

物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。共用部位是指物业主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指物业建设费用已分摊进人销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、煤气线路、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

根据《广东省物业管理条例》第三十二条及《广州市物业管理维修基金暂行办法》(穗国房字[2000]118号)规定，维修基金的所有权属全体业主共同所有，缴存维修基金前，物业管理公司应当出示区房地产管理部门对申请收缴维修基金的批文，业主委托物业管理公司将应缴款存人业主名下区房地产主管部门指定的银行专用账户。建设单位缴存维修基金应做好缴存计划，物业管理公司应当将维修项目向应分摊维修费用的业主公布，报业主委员会同意后使用。物业管理公司应每三个月公布一次维修基金本息的使用情况，接受业主和业主委员会的查询和监督。

13商场物业管理维修基金的缴存标准是什么?

14管理两个以上物业的公司，为什么要对各管理处实行二级会计核算?

根据广州市政府2001年2号令的规定，物业管理公司受业主委托对物业进行维护和管理，必须每三个月向业主公布一次管理费收支情况，每年向业主提交管理费预算，交业主委员会审议通过，并接受业主委员会的审核和监督。

管理两个以上物业的公司，由于所管物业的档次不同，业主对管理人员的素质要求不同，收取的管理费也不同。在这种情况下，要求企业经营者要根据各物业的管理费收人情况合理安排支出。在财务管理上，每个物业都必须有一盘独立的、经得起业主委员会审核的账目，让业主了解管理费的使用及盈亏情况，真正体现“公开、公平、公正”的原则。

15．如何进行二级会计核算?

实行二级会计核算的基本要求：

(1)各物业管理处作为公司的分支机构，领取非独立法人营业执照，独立开设银行账户，独立建账。

(2)公司制定统一的财务管理制度、会计核算制度，在资金审批权限、报销规定、用款计划、采购制度等方面形成一套操作规范，既使管理处有一定的自主权，又有利于公司管理部门的监督和控制。

(3)贯彻会计核算的配比原则，明确划分公司本部和各管理处之间的收入、成本、费用和权益，不得以此区之盈补彼区之亏。

(4)对外由公司本部作为一级管理核算，合并报表后统一报送会计报表和缴纳企业所得税。

16．商场管理中。物业管理公司应购买哪些保险?

由于物业管理企业在经营管理的过程中，存在一定的风险，为合理地转移经营中的风险，物业管理企业可通过向保险公司投保，化不定因素为固定支出。

商场管理中较常见的风险包括：自然灾害如水灾、火灾等，会造成建筑物的损毁；设备事故如漏电、漏水等；工作中的意外事故如人员伤亡、高空坠物等。物业管理企业可通过投保财产险、人身保险和公众责任险等，规避风险。

(1)综合保险，包括企业财产险、机器设备险和运输工具险。其中物业管理公司自己的财产和运输工具由其自行投保，公共设施、设备由管理公司统一投保，业主的财产和运输工具可由其自行投保或委托物业管理公司代为投保。

(2)针对工作中的意外事故，为员工投保人身意外伤害保险。

(3)公众责任险。由于商场经营管理中，容易发生第三者的人身伤亡意外，如滑倒、坠物伤人、意外撞伤等，投保公众责任险可转移这一风险。