河北燕郊楼市风云（睡城燕郊楼市变形记）
河北燕郊楼市风云（睡城燕郊楼市变形记）2015年，杨胜发听说燕郊房子卖得火，房价也一天天往上蹭，于是跟两个朋友辗转从河北沧州来到燕郊做中介，供职于当地一家正在大量招人的中介公司。三年来，杨胜发见证了这个一度像极了“赌场”的地方，如何从投机致富的福地一夜之间跌落神坛，直到众多中介同行陆续失业。激流大撤退再生动的描述也掩盖不了眼前的冷清，他指着墙上那张有些褪色的区位图，兴许是觉得心虚，说这些话的时候眼神飘忽不定，与记者对视了两秒钟，想接着说什么却没说出口。他显得有些尴尬，随即低下头摆弄起手机，“嗒嗒嗒”的触屏声音在空荡的售楼中心听得格外清楚。与通州仅一河之隔的燕郊，备受北京上班族的青睐，被称为“睡城”。摄影/本报记者 张忠山一年多来，燕郊楼市的“投资潮”已经退去，购房者回归理性，房价回调明显。但是，在这个被北京上班族称为“睡城”的京郊小镇上，关于刚需者、投资客、开发商和房产中介的故事还未结束。
张忠山 中国建设报
进入深秋后，燕郊更冷了。
10月26日，杨胜发在售楼处守了整整一个上午，没等到一位前来问津的客户——哪怕是来看一眼扭头就走也好。要知道，杨胜发特意选的这个销售点，位于燕郊著名的“售楼一条街”102国道旁边。在燕郊楼市高光的日子里，客户络绎不绝地从北京方向涌来，驱车经过京燕交界潮白河，几分钟便能来到这里。
“那时候的客户都很爽快，进门询问几句后说买就买，有时候一下手就是两三套房子，在燕郊只要是个销售一天就能卖出去好几套，运气好的碰上大客户甚至能卖上几十套。”下午两点半，《中国建设报》记者来到杨胜发所在的售楼中心，成为他当天接待的唯一一位来访者。
再生动的描述也掩盖不了眼前的冷清，他指着墙上那张有些褪色的区位图，兴许是觉得心虚，说这些话的时候眼神飘忽不定，与记者对视了两秒钟，想接着说什么却没说出口。他显得有些尴尬，随即低下头摆弄起手机，“嗒嗒嗒”的触屏声音在空荡的售楼中心听得格外清楚。
与通州仅一河之隔的燕郊，备受北京上班族的青睐，被称为“睡城”。摄影/本报记者 张忠山
一年多来，燕郊楼市的“投资潮”已经退去，购房者回归理性，房价回调明显。但是，在这个被北京上班族称为“睡城”的京郊小镇上，关于刚需者、投资客、开发商和房产中介的故事还未结束。
激流大撤退
2015年，杨胜发听说燕郊房子卖得火，房价也一天天往上蹭，于是跟两个朋友辗转从河北沧州来到燕郊做中介，供职于当地一家正在大量招人的中介公司。三年来，杨胜发见证了这个一度像极了“赌场”的地方，如何从投机致富的福地一夜之间跌落神坛，直到众多中介同行陆续失业。
“那时候最大的卖点是通州成了北京的行政副中心，燕郊与通州仅一河之隔，北京限购条件严了，客户多走一小段路从桥那头过河来到这头，不仅不限购房价还比通州低。”在杨胜发的记忆里，从当年下半年到2017年限购之前，燕郊的房子“卖疯了”，他们中很多是冲着投资和升值而来，但也有不少单纯为了居住，燕郊离北京太近了。
“特别是在限购前的几个月，燕郊房子一天一个价，说是来‘抢房’一点都不夸张，吃顿饭的时间一套房子总价涨个几万、十几万不是段子，真的有这事。”杨胜发回忆，他所在中介公司的老板在2017年前后曾买下半栋楼，快进快出，十几天下来转手的差价赚翻了。
“2015年底，我和一个朋友决定在燕郊买房，我先订下了一套房子，到次年开盘后成交的。我朋友随后在另一个项目也订了房子，但这个项目突然就说不开盘了，拖延到两个月后开盘，价格涨了约3000元/平方米。”一位在北京工作的购房者介绍，当时房价涨得快，市场也比较乱。
山雨欲来风满楼，此时调控政策已经在路上。2017年3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例。几天后，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本。但不断刷新的房价和成交量麻痹了一部分人的神经，中介仍在大量招人，外地购房者继续涌向“售楼一条街”。
图为位于燕郊102国道上的“彩虹门”，这里曾是“售楼一条街”的标志。摄影/本报记者 张忠山
2017年6月3日，廊坊市限购升级，要求外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套，“炒房”之路塌陷了。根据北京中原市场研究部的数据，去年7月燕郊商品住宅成交量创2013年以来单月新低，成交套数首次跌至个位数，仅成交8套，同比下降99%，环比下降80%。燕郊楼市一夜入冬。
“限购政策刚出来那段时间，北三县某些地方还有中介通过为购房者补缴社保来突破限购政策，但这种做法风险很大，一旦查出来后果很严重。而且燕郊因为紧挨着通州，地理位置太敏感了，查得很严，难以操作。”当地一位开发商销售负责人告诉记者。
随之而来的是大撤退。据杨胜发回忆，限购政策出台后，自己微信里好几个准备去签约的外地客户“黄了”。“这几个客户里面有在北京工作，准备买房子自己住的，限购后买不了了，他们着急我也很无奈。也有准备买来做投资的，真为这些人捏把汗，现在几套十几套房子攥在手里，对一般人来说就是烫手的山芋，甩都甩不掉。”但不论是外地刚需者还是投资者，都被排除在外了。
图为燕郊102国道上一家已经关门的售楼部，如今照明灯照亮的是“坚决落实中央部署，推动京津冀协同发展”
没了客户，中介自然也会收缩。杨胜发所在的中介公司，鼎盛时员工人数达到5000多，现在仅剩下2000多人，而且公司为了支撑发展，已经把业务扩大到了整个北三县。如今，走在“售楼一条街”上可以发现，许多售楼门店已经人去楼空，有的改成了饭店、面包店、水果店。
图为傍晚下的某售楼中心，右手边一间门店从售楼中心改成了一家“杭州小笼包”餐馆。餐馆老板告诉记者，招牌
投资客被套
作为一名燕郊房地产的“掘金者”，在北京打拼多年的孙志平曾在2014年以5500元/平方米的单价在燕郊买了第一套房。2016年前后，眼看燕郊楼市开始不断升温，孙志平请教了多位业内人士，最终以将近15000元/平方米的价格卖掉了这套房子，随即又买了两套，一进一出赚了不少钱。2016年底，在买入与转手之间腾挪，孙志平觉得自己还能再赚一笔，通过跟朋友借钱和银行贷款使用起了资金“杠杆”，先后购买了四套面积在80-100平方米不等的房源，单价在24000-35000元/平方米不等。
“那时候看着房价不断上涨，整个人被冲昏了头脑。2017年初，有朋友提醒我赶紧把房子卖出去，廊坊市已经开始出台调控政策了，但我就想再等等，等到过了6月这个听起来很顺利的月份再转出去，但现在说什么都晚了。”现在一提到“燕郊”两个字，孙志平就头皮发麻，四套房子攥在手里，租出去租金低的可怜，又难转出手，“转出去连贷款的余款也还不上”。
现在，孙志平每天都忙着筹钱，比当初在工作之余跟着人潮去燕郊看房、“抢房”还要忙。孙志平的经历是燕郊众多投资客的缩影，在限购政策的“天堑”形成之后，一批投资客撤离了，但没来得及抽身的人就被牢牢地套在了这里。
据杨胜发介绍，2016年到2017年初来燕郊买房的大多都是投资客。“买卖之间转手赚差价，一套房子短短两三个月赚几十万的大有人在，后来我们有些做中介的同事也加入了进来，开盘后自己先订几套再转手卖出去。”在这场“豪赌”中，不少刚需购房者也急了眼，眼见水涨船高也得挤上去。“那时候在想，现在不买以后更买不起了。”一位居住在燕郊天洋城4代的居民告诉记者。
狂欢之后，潮水退去。以二手房交易为例，2017年初，记者走访燕郊房地产市场时，中介对当地二手房的报价在30000元/平方米左右。但如今，燕郊二手房的报价在17000元/平方米左右，甚至更低。“有人在微信群里低价收房，但房价已经跌成这样，亏本的生意谁愿意做，不做又还不起贷款。”孙志平每天挣扎在这样的两难境地。
再看一手房市场，记者在走访中了解到，目前燕郊新房供应量较少，单价在20000-25000元/平方米不等。根据易居研究院提供的100个热点城市数据，今年8月份，大厂、香河和廊坊等城市的房价下跌最明显，跌幅分别达到了29%、29%和26%，燕郊跌幅达到22%。
在严格的政策调控下，有人把目光投向了不动产抵押交易，以这种方式来变相“炒房”。但目前来看，这一路径也已经走不通了。今年7月初，北三县之一的大厂县发布了暂停办理个人之间不动产抵押业务的通知，直至限购政策解除。对此，记者致电三河市房管局和燕郊不动产交易中心，均得到答复说目前燕郊没有办理个人之间不动产抵押交易的业务。
商办主力与“裸泳者”
10月26日，52岁的赵德厚来到同样位于燕郊“售楼一条街”上的紫竹湾项目销售中心。赵德厚的儿子今年26岁，在北京工作，他着急在北京附近为儿子购置一套房子，“孩子马上到了结婚的年纪，买不起北京的房子，总得在北京附近给孩子找个‘窝’吧。”在燕郊商品住宅限购后，赵德厚听说商办项目不限购，于是奔着燕郊的“商住”来了。
记者在走访中发现，目前商办项目已经成为燕郊楼市成交的主力，售楼处基本都能看到客户，且购房者的居住需求明显。以赵德厚来访的紫竹湾项目为例，该项目位于燕顺路，单价在17000元/平方米左右，有70平方米左右的小户型，也有100多平方米的大户型，项目为商水民电，送精装修，除了推出全款折扣外，还允许客户进行首付分期。
“主要看重这里离北京近，据说今后附近还会通地铁，以后孩子在北京上班还可以回来住。”赵德厚觉得住在燕郊是现在最好的选择。但问题在于，商办项目虽然可以用来居住，但无法解决以后的户口和入学问题，“走一步算一步吧，我觉得燕郊的‘商住’也有涨价空间，实在不行以后卖出去再买住宅。”
尽管调控政策严格，但燕郊楼市仍有“裸泳者”。在位于“售楼一条街”的“兴越二手房”门店中，销售人员向记者推销了名为“星月湾”（又称华隆公寓）的项目，称“兴越二手房”为河北兴达集团旗下公司，所售的该项目为“70年大产权、准现房、外地户口直接认购”，均价在17000-18000元/平方米左右。
中介在102国道上向行人推荐星月湾项目，图为宣传单，称“70年大产权、外地户口直接认购”。
图为中介朋友圈截图
“这是外地户籍人员在燕郊购买住宅的唯一机会，只要你满足在燕郊本地无房、提供半年的住房租赁合同和半年的劳务合同，且银行征信没问题，就可以购买这个项目。”销售人员介绍，住房租赁合同和劳务合同随便找个中介就能做。该项目为限价房，后期需要摇号，但只要在这里交了定金锁定了房源，公司就能在摇号时帮你操作保留下来。
记者获得的一份资料显示，该项目的开发商为三河市华隆房地产开发有限公司，开发商于2013年获得该地块，项目用途为限价房住宅。对此，记者致电三河市房管局，工作人员称房管局目前正在调查这件事，该项目为燕郊“两限房”，为保障性住房的一部分，任何中介和开发商都没有销售它的权力，购房者需要跟政府部门申请，审批合格之后才有资格购买。
“燕郊地理位置特殊，监管很严。但在大厂等北三县其他地方，还存在灰色的操作空间，例如购房者先全款交钱，开发商承诺购房者签订合同后正常交房和使用，等到购房者缴够了社保纳税证明再过户。”当地一位开发商销售负责人表示，这种购房方式风险很大，一旦政策变动或者开发商毁约，购房者将面临巨大的损失风险。
多方力量角逐
一直以来，环京地区一直是房地产开发商重仓布局的热点地区。但在严格的调控政策下，环京地区也成为开发商难以自拔的“泥潭”。根据易居研究院提供的100个热点城市数据，今年8月份，燕郊存销比为23.4个月，在100个城市中排名第六，去库存压力依然较大。
图为燕郊某在售新房项目，目前仍余有多栋楼的待售房源和部分未开发土地。
日前，记者走访了港中旅开发的海泉湾、天洋控股开发的天洋城和天洋4代、中兴开发的中兴和园二期等多个有待售或者在售新房的项目，发现上述项目均余有多栋楼的待售房源。
港中旅方面在接受记者采访时表示，燕郊港中旅·海泉湾项目取得土地1227亩，已开发352亩。其中艺术中心占地39亩；一期占地230亩，住宅约4200套，已完成销售回款和入伙；二期占地83亩，住宅1000余套，目前处于开盘销售过程中。
“目前燕郊区域内具备购房资格的客户寥寥无几，成交量大幅下跌；同时二手房的成交均价大幅下降，直接冲击新房市场，项目去化困难。公司将坚决拥护‘房住不炒’的政策，执行政府有关房地产的贷款政策，即首套首付不低于30%，二套首付不低于50%，但目前购房客户对各银行提高首付款比例及贷款利率存在一定的抗性。”这是港中旅对当前市场现状的表述。
在北三县与通州要实现统一规划、统一标准、统一政策、统一管控（笔者注：“四统一”说法可见于今年9月4日召开的河北省委常委会议）的要求下，开发商此前拿下而未开发的部分土地也可能面临规划调整。例如，港中旅的海泉湾项目此前在销售宣传时承诺配套有学校、商业、酒店等，但目前规划还未获批。港中旅解释称，等待区域整合规划出台，地方政府批准相关规划后，才能投资开发建设相关项目。
此外，记者还联系了天洋控股等多家燕郊房地产企业，对方都变现得非常警惕，截至发稿尚未对如何化解库存等问题作出回应。长期关注环京楼市的美房网首席分析师康辉认为，目前环京地区房企确实面临去化压力和资金压力，因此近期出现了一些收并购的现象。“这轮洗牌正在继续，如何在政策规定的范围内持续生存下去，是对当地一些中小房企的考验。”
有当地市场人士分析，在这场考验中有房企抱着“调控周期”的心态，希望等到新周期的到来。7月9日，燕郊高新区人力资源市场官网曾发布一则“人才引进落户需知”，正当各方猜测燕郊推出人才落户计划是不是为了给楼市打开“天窗”的时候，刚发布4个小时左右的通知就被删除了。“这不仅没有给当地开发商以信心，而且还释放出了调控不会放松的信号。”上述分析人士说道。
从近期动态来看，新华社发文称，根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。同时，住房城乡建设部也在《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》中重申，坚持楼市调控目标不动摇、力度不放松。
燕郊是环京地区楼市调控的一个缩影。当前，房地产长效机制尚未面世，政策调控仍未见底，在“房价腰斩”的呼声中，燕郊还是那个燕郊，随着副中心建设的推进，甚至还面临更多机遇。但潮水退后，斩去的是“炒房者”的狂热，燕郊楼市正在回调向稳发展。
来燕郊的购房者的确少了，但不可否认的是，这个被称为“睡城”的京郊小镇，依然备受北京上班族的青睐。如今再去回顾那些当初走进了燕郊“售楼一条街”的人们，刚需者按照既定计划每天早起晚归着，赶着“8”字头的公交车往来于潮白河两岸。而最后一批挤进售楼处的投资客，至今还没找到走出来的路。
应受访者要求，文中杨胜发、孙志平、赵德厚均为化名。
