日本房产投资分析报告（日本房产东京投资必看）

日本房产投资分析报告（日本房产东京投资必看）这幢高达230米的大型建筑，地下2层到地上14层都是大规模的商业设施，由知名设计师隈研吾建築都市設計事務所以及SANAA事務所共同设计建造。建成后的一大亮点就是能在47层楼日本最大展望空间「SHIBUYA SKY」俯瞰整个涩谷区域！放在疫情以前，提到涩谷的地标和特色，大多数人的第一反应肯定就是涩谷109，不过从2019年11月SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE一期（东楼）竣工并营业后，它就跃然成为日本令和时代开启后年轻人的最新潮流圣地。两者最大的优势在于，可以不换乘或者只换一条线路就能轻松到达新宿和涩谷这两大商圈：从换乘站的明大前到新宿大约需要7分钟，到涩谷则大约需要8分钟。在之前的文章「新宿房价迎来暴涨最好时机，续写东京9年连涨传奇！」中我们已经知道未来的新宿将迎来新地标，那涩谷有没有与之相同的再开发计划呢？有，就是SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE二期项目。

被誉为「世界第一大迷宫车站」的新宿站西口，此前已经规划着近十年来的最大再开发计划——新宿Grand terminal（新宿グランドターミナル），由于将在今年开始动工，因此周边的小田急百货新宿本馆决定将最后的营业时间点定为2022年10月2日。

改造前的新宿站结构极其复杂，在此经过的电车就有JR、私铁等16条线路，在此间换乘的苦恼甚至都上了吉尼斯世界纪录，因此也被誉为「世界第一大迷宫车站」。

其中就有连接新宿站和调布站的京王线，与始发涩谷站终点吉祥寺的京王井之头线（京王井の頭線）相交的区域在近几年来备受学生、白领关注。

京王线和京王井之头线密不可分，因为两条线路一个终点是新宿，另一个是涩谷，算是共同点比较多的两条线路。

两者最大的优势在于，可以不换乘或者只换一条线路就能轻松到达新宿和涩谷这两大商圈：从换乘站的明大前到新宿大约需要7分钟，到涩谷则大约需要8分钟。

在之前的文章「新宿房价迎来暴涨最好时机，续写东京9年连涨传奇！」中我们已经知道未来的新宿将迎来新地标，那涩谷有没有与之相同的再开发计划呢？

有，就是SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE二期项目。

放在疫情以前，提到涩谷的地标和特色，大多数人的第一反应肯定就是涩谷109，不过从2019年11月SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE一期（东楼）竣工并营业后，它就跃然成为日本令和时代开启后年轻人的最新潮流圣地。

这幢高达230米的大型建筑，地下2层到地上14层都是大规模的商业设施，由知名设计师隈研吾建築都市設計事務所以及SANAA事務所共同设计建造。建成后的一大亮点就是能在47层楼日本最大展望空间「SHIBUYA SKY」俯瞰整个涩谷区域！

在原本的再开发计划中，SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE将分为两期进行开发，分别对应东楼、西楼、中央楼三栋建筑，一期工程的东楼建筑从2019年运营至今已获得不俗的口碑，二期的改造将建设中央楼和西楼，并计划将在2027年竣工以及正式对外开放。

一期在建造时将选址定在了涩谷站的正上方，打通地下2层直至地上3层，将涩谷站设计建造成一个内外直通的连廊。

照顾美观性的同时，也扩大了涩谷站内的换乘空间，实现了无障碍换乘，连通了更多的公共区域，也为商业店铺吸引了四面八方更多的客流。

目前在主楼中已经入驻了212家品牌店，涵盖了食品、服饰、日用品杂物、咖啡厅、餐厅等。其中有7家品牌店在日本首次开店，45家是涩谷区的首店。10层以上还有各类电子产品的体验店，茑屋书店等等，享受轻松愉悦的消费生活。

此次再开发计划周边除了为公寓、教育提供配套以外，国际医疗设施、创新企业的孵化以及为现有企业提供设施支持也都在此次的规划中。

一直以年轻人居多的涩谷站，随着商业和住宅的不断完善，将会发展为一个更加多元化的车站。

从单日客流来看，涩谷站日均客流量超过300万人，是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。自从1927年东急东横线在涩谷站通车，涩谷成为了连接东京市区和郊区必经的交通站点。

随着1933年东急铁路想要打造「铁路车站 百货」的新型交通枢纽，在涩谷站周边建设东急东横百货，并开始对涩谷周边进行大规模开发。在之后的70年代起聚集了商业、办公、娱乐和各类创意产业。

至此之后，涩谷站周边就没有非常大的改建计划了，直到2013年放出消息称，将在2030年左右完成对涩谷站的百年大开发计划。

从涩谷站周边地区的地价来看，除了去年因为疫情原因导致地价下降1.34%，自2013年起，土地价格已经累计涨幅高达40.4%，对于日本来说，这个涨幅已经非常可观了。

从周边二手房价的角度来看，距离涩谷站15分钟徒步圈内的二手公寓，单身公寓（20㎡左右）价格大约在4590万日元（约合人民币239万）、面向情侣以及新生家庭的房屋（70㎡左右）价格大约在8490万日元（约合人民币442万元）。

价格方面在都心六区内不算特别高，并且考虑到在SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE二期建造完成后，投资将进一步升值，这个时候购买涩谷站附近的房产还是非常值得的。

当然如果犹豫投资成本依旧过高，可以尝试距离涩谷站步行30分钟以内的二手房，这样可以进一步降低投资成本。不过也无需担心投资成本降低后，租金收益也会随之下降。

因为日本的租房者也会在距离和房租之间进行权衡。通常情况下租房者会选择距离适中、价格适中的房子作为自己的居所，并且由于工作的需要，他们也不太会频繁更换经常居住地。

根据交通方式的不同，只要是能够缩短到涩谷站所需时间的车站，都应该密切关注一下。

参考资料：

[1].涩谷Scramble Square——打造成年人的游乐场，超大体量下经营多种业态，让消费者体享受极致体验！|和桥

[2].再開発中の渋谷や新宿から好アクセス。京王線（下高井戸、芦花公園）と京王井の頭線（永福町、高井戸）が学生らに人気の理由｜まちの住みやすさ発見