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当前贵阳二手房是否可入手(贵阳二手房对楼市的冲击有多大)

当前贵阳二手房是否可入手(贵阳二手房对楼市的冲击有多大)我举报:二手房。谁打的?主持人口嗨内涵“史皇”老婆的光头形象(脱发症),结果直接上台赏了他一耳光,回到座位还爆了粗口,被打完的主持人在台上一脸无辜,泪光闪闪,悲愤、尴尬、茫然几种情绪交织,隔着屏幕都能感受到尴尬至极。都说伸手不打笑脸人,这一巴掌把全场都扇蒙了,但也正是这一巴掌,掴出了当晚直播的最高收视率。无独有偶,大家预测政策底已现,即将迎来回暖的楼市,也挨了一巴掌。

娱乐圈的大新闻

“黑衣人上台怒掴主持人”

要不是“史皇”动手,我都已经忘了今年的奥斯卡已经开奖了。

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简单还原一下事件经过:

主持人口嗨内涵“史皇”老婆的光头形象(脱发症),结果直接上台赏了他一耳光,回到座位还爆了粗口,被打完的主持人在台上一脸无辜,泪光闪闪,悲愤、尴尬、茫然几种情绪交织,隔着屏幕都能感受到尴尬至极。

都说伸手不打笑脸人,这一巴掌把全场都扇蒙了,但也正是这一巴掌,掴出了当晚直播的最高收视率。

无独有偶,大家预测政策底已现,即将迎来回暖的楼市,也挨了一巴掌。

谁打的?

我举报:二手房。

01.

二手房存量惊人,对房地产意味着什么?

相信不少人,已经看过下面这张全国主要城市二手房挂牌数的表单,相关的标题也用了“激增”、“暴涨”这样的字眼,普通人看到上面动辄超十万套以上的库存,估计被吓得够呛。

接着“房地产寒冬将至”、“等等党”的胜利等言论甚嚣尘上。

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二手房数量对房地产的影响真的这么大吗?房地产还有机会吗?大家先别忙着下结论,我们接着看。

表单的数据是真的,但如果你不会看数据,那么数据也能“骗人”。今天,我就带大家解读一下,贵阳二手房市场的真实情况。

从表单可以看到,贵阳二手房挂牌总数为39206套,位列主要城市26位

因为每座城市的人口和面积都不一样,其实这个数据参考意义不大,像之前重庆的二手房挂牌量一直排名全国第一。

但重庆太大了,一个城市顶一个省,那二手房挂牌量大也是情理之中,所以重庆二手房库存量多不需要过度解读。

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二手房挂牌量并不能说明问题,每万人挂牌量反而能更好反应市场的供需情况。贵阳每万人挂牌量65.5套,排名19位,那这能说明贵阳楼市不行了吗?

当然也不能,根据这个数据,先不行的还是沈阳、杭州、大连、南京这些大城市。抛开北方的一些城市,市场对杭州、南京这一类城市还是很有信心的。

其实在比较长的一段时间里,几个重要城市的二手房数量已经不低,只是最近恰好有人把最新的挂牌数做了整理,这样的总数对大多数人来说,还是比较刺激。

那这些数据究竟要怎么看,才能真正反应楼市的变化呢?

答案是:对比着看

根据鸟叔2020年12月份的文章数据对比,可以直观看出这一年多来,全国主要几个城市二手房挂牌量的增长趋势。

当时重庆二手房挂牌数量为159454套房源,房源增加了2301套

当时成都二手房挂牌数量为134110套,房源增加了14641套

当时天津二手房挂牌数量为147414 套,房源增加了4973套

当时南京二手房挂牌数量为104314 套,房源增加了14405套

....

可以看出整个市场二手房的增量不一,像重庆、天津这样的城市增量非常可控,成都和南京在过去几年楼市增长迅速,大量项目在今年迎来交付,面对疫情后整个市场的下行,上涨预期落空,对于多套或者投资的业主,急于出货脱身。

贵阳当时的二手房挂牌数32235套,根据贝壳最新数据(39416套)显示,一年增加了22%,共7181套,幅度还是有点巨大。

不过单单观山湖就增加了3223套,其他五区相对温和不少。

接下来,针对贵阳二手房主要供应区域的具体分析,大家会对整个市场有更清晰的判断。

02.

二手房供应哪家强,花果园真是嘎嘎强!

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▲好房研究所制图

先看贵阳六区,双核供应量位列前三,南明拿下第一,原因大家等会就知道。

但我没想到的是,观山湖居然挂了8558套,和老城两区只相差1000套左右。但老城两区的城市开发和人口聚集程度,明显要高观山湖不少。(根据七普数据,老城两个区的常住人口均超过100万,而观山湖只有64万。)

难道真如市场所言,10套观山湖,5套炒房客

同时,乌当、白云的二手房挂牌数量最少,花溪因为有小河的存在,二手房的挂牌数高出白、乌两兄弟不少。

从这个表单看出,二手房的挂牌数和区域经济水平、人口活跃度紧密相关,所以将二手房数量作为楼市下行的依据,明显行不通。

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▲好房研究所制图

细分到板块,我们看到贵阳的二手房供应和贵阳楼市发展特点紧密相连,老城核心区因为老破小居多,单位面积二手房存量不大。

同时,因为楼栋的老化和产权问题不易于交易,占市场的供应量非常小。

贵阳二手房是超级大盘的特卖场,“三大神盘”占据二手房市场半壁江山。因为随着城市开发推进,近些年各大品牌开放商涌入贵阳,楼市格局完全改变,新项目品质的提升,对原有的居民进行分流。

许多人选择迁往城市界面、配套更好,环境更优越的板块和小区。

花果园的、未来方舟的、世纪城的,成了早一批入住居民逃离的最大原因。花果园更是凭一己之力支撑起南明二手房大半边天,一个项目贡献了5838套二手房,也是让人咋舌。

从每个板块的均价上看到,贵阳人对于观山湖的价值认可度是最高的,奥体中心、会展城、观山湖公园占据均价前三。(双龙航空港板块因为有大量的别墅产品,不具备可比性)

哪里的房价最坚挺,大家应该心中有数了吧。

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▲好房研究所制图

具体到每个楼盘,观山湖和老城的项目各有特点,观山湖几个比较有代表性的项目,价格普遍不低。

除了北师大附小、附中加持的金华园以18000均价拿下观山湖楼王,位于金融城板块的美的林城也深受市场认可。

新世界受恒大的影响不小,经历过糟心的收房后,许多业主应该很难心平气和的入住了,不过新世界的12000均价不低,不知道大家有兴趣吗?

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▲盛世花城小区

老城项目的价格跨度则比较大,二手房最高价也由老城的盛世花城拿下,为什么单点这个项目,因为它本身的学区配套过于强大,南明小学 贵阳十八中双学区加持。

同时也可以作为附近贵阳印象、新秀城两个新开项目的价格参考,按照市场新旧房产的定价规则,这两个项目的价格定在2.5w/㎡好像没什么问题?

除了双核比较重要的项目,可以看到贵阳大部分二手房均价还是相当亲民的,动辄7、8千的价格对于大部分人来说难度不大。

不过,这也极大限制了新盘的定价空间,导致许多销售不畅的新盘不断进行价格妥协,这样的恶性循环,让新房的交付风险也在加大。

低价新房二手房大家会怎么选呢?

03.

楼市不同天,贵阳人爱新鲜~

虽然都在一个中国,但每个城市的发展阶段存在差异,上海和贵阳的楼市、北京和贵阳的楼市差别太大,这一点在二手房市场也有体现。

像北京、上海这样的一线城市,二手房的挂牌总量每万人挂牌量都不是很高,为什么?

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作为一线城市,这些发达城市开发已经很成熟,大部分核心区已经没有多少新地块可以开发,没有太多新项目可以选择,市场交易的主体都是二手房了。二手房的流通性和接受度更高,市场的存量更低。

目前除了一线城市,大部分的二线和三四线城市还是以新房市场为主,市场还没有轮到二手房。

比如2021年,

福州五区新房成交5.46万套,二手成交3.03万套,新房占大头。

青岛新房成交12.8万套,二手房成交6.6万套,新房是二手房的两倍。

成都新房成交18万套,二手房成交4.95万套,基本都被新房市场抢走了。

杭州新房成交20万套,二手房仅有7.8万套,新房成交都是大于二手房的。

大家发现没,除了一线城市,其他大部分城市的房产成交都是以新房为主的,甚至一线城市里面的深圳,也第一次新房成交超过二手。

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这并不说二手房不好,主要是现阶段来说,贵阳人买新房性价比更高,原因有三:

◆新、旧房价差别不大;

◆直接对接开发商,交易流程简单;

◆减少多余税费、中介费成本。

另外就是很多普通购房者都有新房偏爱,有新的可以选,谁还用二手的呢?

其次,还有一个最重要的原因,新一线、二三线城市还在扩张中,还会持续有新房供应,这些新房供应一天没卖完,二手房的市场就会被挤压。

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但是这并不意味着,将来二手房就没有未来

核心区域的新房终将有一天会卖完,等新房的库存逐渐减少,供需达到平衡,就会回归二手房市场。

大家明白了这个基本逻辑,对二手房库存现象就不会有太多揣测了,对于多套房屋的业主或者投资客的话,手握城市核心的二手房,还是有价值的。

如果是老破小,或者是城市次级板块,建议还是趁早出手。

【后记】

开始不关心奥斯卡有感:

接着史密斯打人说起。

这届奥斯卡除了打人插曲带来的震撼,我突然发现自己作为一个电影爱好者,现在居然对世界电影界最盛大的颁奖典礼毫无兴趣了。

这在以前,情况完全不一样,像奥斯卡、金球奖、两岸三地的颁奖礼(金鸡、金马、金像),甚至法国的戛纳电影节,每次颁奖直播都不会落下,甚至照着获奖榜单搜电影,一睹风采。

为什么会有这样的变化?

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▲俄乌战争

战略收缩、封锁隔离、逆全球化,相信这两年大家没少听到这样的描述,持续的国际竞争导致国家间的情感裂痕越来越深,疫情传播让经济、人文交流的边界越拉越开。

同时,每个人的生活半径也在各种疫情防控中越收越窄,经历过从小区的封闭,到城市的封闭,再到国家的封闭。

我们慢慢从地理上的封闭,变成了心理上的封闭,逐渐对远方失去了幻想,对生存以外的事情失去了兴趣~

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▲贵阳猴耳天坑

今年,你有想过去哪里旅游吗?

还是每天只顾着关心自己绿码是否还在,身边是否有确诊病例。长期保持这样如履薄冰、小心翼翼的高压状态。

可能等不到你,旅游业就已经凉凉了~

不知不觉间,我们离诗和远方越来越远,

不知不觉间,我们的生活只有绿码和生存。

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昨天的确诊案例,让贵阳疫情防控时隔多时再次拉响警报,可能也会让很多人清明回乡祭扫的计划面临变数。

但看着她全城蹦跶的轨迹,我已提不起任何责备的想法,毕竟在特定情况下,我们谁都可能变成她。

最后,祈祷疫情赶紧过去吧,我们再一起拥抱碧海和蓝天~

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