北京整体规划和功能疏解（北京34）

北京整体规划和功能疏解（北京34）从目前看，从2021年-2025年的五年将是“非首都功能”大规模疏解落地的五年了。第二，“坚定不移疏解非首都功能，持续优化城市空间布局”。北京户口将长期存在，并同时将“严格控制落户规模”，这种严格控制“人口增长”的政策至少在2025年之前不会改变。北京在“人口政策”上唯一的变化，就是要“引导人口布局优化”，直白一点说，就是要把“城区人口”引导到“近郊区”，实现城市内部人口在各区的“有序流动”，这种就叫做“人口调结构，优化布局”。所以未来五年，北京的人口策略一是“持续严控增量”，二是“重点实施空间优化”，人口净流入“想都不要想”了。

2022年2月17日，北京市政府官网公布了《2021-2025年北京市国土空间近期规划》。在这个规划中，详细介绍了北京城市未来五年，也就是从2021-2025年的“重要发展策略”。

通过这个“北京市国土空间近期规划”，我们可以对北京未来五年的城市发展策略总结成“三大策略”：

第一，“严守人口规模上线，引导人口布局优化，促进人口合理有序流动”，总结起来就是到了2025年北京常住人口不能突破2300万的“人口上限”，而且要求是要控制“2300万以内”。

也就是说，未来5年北京依然会严格控制“外地人口流入”，北京落户政策像上海、杭州那样出现大规模松绑的“可能性不存在”。

北京户口将长期存在，并同时将“严格控制落户规模”，这种严格控制“人口增长”的政策至少在2025年之前不会改变。

北京在“人口政策”上唯一的变化，就是要“引导人口布局优化”，直白一点说，就是要把“城区人口”引导到“近郊区”，实现城市内部人口在各区的“有序流动”，这种就叫做“人口调结构，优化布局”。

所以未来五年，北京的人口策略一是“持续严控增量”，二是“重点实施空间优化”，人口净流入“想都不要想”了。

第二，“坚定不移疏解非首都功能，持续优化城市空间布局”。

从目前看，从2021年-2025年的五年将是“非首都功能”大规模疏解落地的五年了。

那么什么是“非首都功能”？

其实在2015年的时候，国家发改委就曾经粗略提及“非首都功能”主要包括以下几类“大功能”：

第一类是“中低端制造业或者叫做一般制造业”，

第二类是“小商品批发市场或者是一般的农贸市场”，

第三类是“一批行政事业单位，主要是北京市属行政事业单位”。

第四类是“一批教育功能，包括部分大学和职业教育学校”，

第五类是“一批医疗卫生功能，主要是大医院”，

从近期的消息来看，其实还包括了“第六类，央企总部”。

其实第一类、第二类的“非首都功能”已经疏解的差不多了，一般制造业和批发市场、农贸市场，都已经大规模离开了北京。

而第三类的“市属行政事业单位”其实已经开始迁入北京通州区，到2025年将会完成“北京行政中心全部迁入通州”的基本目标。

所以未来五年，从目前来看，最重要其实就是三大功能的疏解：部属重点高校、三级甲医院及央企总部。

规划中就提及“制定市属医疗机构疏解提升工作计划”，说明还会有一批城区的医院将会被疏解出去，疏解的方向分别是“北京城市副中心、近郊区，雄安新区及北三县地区”。

同时规划还提到“加大长安街沿线非首都功能疏解力度，以长安街沿线为主形成政务功能相对集中布局地区”，这就很明显了，长安街沿线的很多央企国企肯定要疏解出去了，长安街才是真正的“国家政务中心轴”。

由此可见，未来五年才是北京“大疏解”的重头戏！

第三，“大力承接城区功能疏解，打造首都发展新增长极”，这里其实主要是特指北京的未来要打造出北京城市副中心、三城一区、北京自贸区等多中心格局。

这些外围地区将大力承接城区功能的外溢和人口外溢，打造成为首都经济的“新增长极”，这样未来的北京就从原来的“单中心”变成了“多中心”。

这些“多中心”主要包括以下几种：

第一，“三大科学城地区”，包括海淀中关村科学城、昌平未来科学城、怀柔科学城。

第二，“两区”地区，亦庄经济开发区和顺义创新产业集群示范区，顺义和亦庄“并列”。

第三，“两大机场临空经济区”和“北京自贸区”。

由此可见，其实北京“城区”的产业功能已经被“分解及疏解”，传统的“职场中心”，包括CBD、金融街、丽泽商务区、运河商务区等等，都变成了“现代服务业集聚区”。

重要性其实有所下降，毕竟北京的未来重在“科技研发和中高端制造业”，服务业的重要性反而要“退而求其次了”。

服务业，从规划上来看，虽然依然是重点，但已经不属于北京发展的“产业核心”，毕竟四大中心功能中，“科技创新中心”才是核心。

北京未来的“科技研发产业、中高端制造业”全部在城市外围的“多中心地带”，这些地区的产业发展将会带动北京“多中心格局”的快速形成。

综上所述，从2021-2025年的“北京市国土空间近期规划”来看，我们重点强调三点：一是控人口，二是强疏解，三是多中心。

在未来五年，北京的人口增量依然没有“政策空间”，并没有我们想象中的“松人口上限”的可能性出现，首都依然“严监管，控流入”。

同时“强疏解”也是未来五年北京的最大看点，主要就是大学、医院、央企总部这三大功能可能会陆续迁出北京城区。

这将会引起市场的“极大轰动”。

最后就是“多中心”的城市格局会在2025年形成，除了北京城市副中心的通州之外，包括亦庄、顺义、海淀北、昌平南、首都机场周边、怀柔、大兴机场等地区，都会形成自己的“中心化格局”。

这些地区在未来五年，会逐渐形成自己的产业区，吸引更多的城区人口入住，将承接城区的医院、优质中小学进入，形成“区域发展中心”。

这种“多中心”格局的形成，必将改变北京房价的“环线定价逻辑”，未来的北京房价，并不是越靠近核心区，房价就越高。

所谓的“房价环线鄙视链”将会被打破，而逐渐形成了“区域中心级”房价定价逻辑，北京新的投资逻辑将会在未来五年逐渐重建。

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