万科臻境观邸下叠（购房师探房读懂万象城）
万科臻境观邸下叠（购房师探房读懂万象城）万象城诞生至今，在经营发展中也始终秉持着包罗万象的理念。“万象城”一名出自唐诗“性灵出万象，风骨超长伦”，寓意包罗万象。该商业综合体的诞生意味着中国的商业从传统的百货时代跨入了购物中心时代。深圳华润万象城掀开了中国商业的新篇章，奠定了国内购物中心的基础，这也是该购物中心能始终成为国内所有商管公司学习范本的主要原因。官网图
01万象城
THE MIXC
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2004年，占地8万平方米、总建筑面积50万平方米的深圳万象城横空出世。
该商业综合体的诞生意味着中国的商业从传统的百货时代跨入了购物中心时代。
深圳华润万象城掀开了中国商业的新篇章，奠定了国内购物中心的基础，这也是该购物中心能始终成为国内所有商管公司学习范本的主要原因。
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“万象城”一名出自唐诗“性灵出万象，风骨超长伦”，寓意包罗万象。
万象城诞生至今，在经营发展中也始终秉持着包罗万象的理念。
对外，实行品牌合作、收购；对内，进行品牌孵化、培育。始终如一地为万象城装入更好的空间、更优的品牌和更齐全的功能。
可以这么说：万象城的每一个动作都在为万象城成为领先全国的购物中心夯实基础。
诞生数十载，正如万象生活官网所说：“凭借成熟的运营管理经验、敏说的市场目光、独到的谋略布局，华润万象生活的商管业务成为业内备受认可的标杆。”
也是数十载的沉淀，万象城已然占据了国内高端购物中心的半壁江山，成为了高端购物中心的绝对领军品牌。
截止至今，从万象城到万象汇，再到万象天地，华润商管已经形成了3个产品线，覆盖68个城市，全国已有74个购物中心在营业，其中包含贵阳万象汇。
官网图
同时，截止至2021年末，华润商管在全国有60多座购物中心在建，其中就包括位于贵阳老城区火车站旁的贵阳万象城。
至此，终于，贵阳也有了一座城（万象城）。
02商业地产
COMMERCIAL REAL ESTATE
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十年前，中国地产还处于百花争艳阶段时，宁高宁总对于地产公司竞争力就有一个基本判断：一定要做商业地产。
“地产业有个核心原则，它除了在销售过程中实现价值外，它还在大的经济环境中不断实现资产价值，这是地产生意的基本特征。”
他还跟万科前老板王石说过，一定要做商业地产。
也正是宁总高瞻远瞩的商业视野让华润在2004年推出了首个万象城，让华润地产成为了第一批尝到商业地产红利的地产公司，并持续享受着商业地产带来的反哺。
姑且不讨论国内商业地产的开创房企是万达还是华润，或是其他，总结中国地产的黄金20年，我们可以清晰地看到：商业地产公司发展最快、最迅猛、最赚钱。
他们依靠快速建立的商业IP在全国攻城略地，获取了城市的大量优质土地，并获得不菲的回报。
诸如新城、红星冲进地产TOP30的核心核心原因其实就是在政府和市场需要的时候推出了商业IP——吾悦广场和爱琴海。
至于万达，则是商业地产的“最佳玩家”。地产搞了几十年，至今没有成熟的标准化，但却一直凭借万达广场灵活地在中国地产的兴衰之间风骚走位。
天街之于龙湖则像是地产开发的点睛之笔，天街很强，但是龙湖的地产更强，强在景观、产品、品质和物业。
假设不考虑华润的资金实力和央企背景，近三年华润地产在全国的新项目其实都在高举万象城的旗帜。
这其中就包括贵阳的华润·九悦，以及前不久刚加推的华润·九悦·幸福里。
03幸福里
IN HAPPINESS
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依稀记得去年有多位读者私信我多关注一下老城区的项目，于是今年年初我把老城区的主要在售项目探了个遍。
不论是已经交付的老项目；还是在售的吾悦广场、九悦和贵阳中心；以及出道即巅峰，巅峰过后就停工的印象贵阳；再到后来的西派国樾，老城区的项目总是让人想爱不敢爱。
不管是指标所呈现的高容、高密、低绿化；还是城市界面所呈现的脏乱差，都很难看到居住品质的跃级提升。
从第一性原理出发，主打万象城的九悦，其指标数据放在观山湖区甚至不如万花城，居住品质可想而知。
但是放在整个老城区，绝对是矮个子里挑高个，第一梯队。
这一期不过多讨论九悦，感兴趣的读者朋友可以点击蓝色字体去看看九悦的探盘文章《『购房师探房』15期 | 火车站旁的新项目、旧时代产物——华润·九悦》。
本期我们的主题是围绕万象城聊聊建在万象之上的幸福里。
3.3.1规划方案
PLANNING PLAN
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如果把万象城当做一个独立的购物中心来看，建在万象城之上的幸福里其实比九悦更配得上“万象城房”这个称号。
去年，贵阳市规划局同时公布了华润九悦A、B地块的规划方案。
毫不意外，万象城最终还是同3栋住宅和1栋写字楼以综合体的形式组合在了一起。
规划效果图
从全国来看，在地块较小的情况下，将住宅、公寓或者写字楼叠加在购物中心之上的方案屡见不鲜。
幸福里的住宅和公寓叠加在购物中心上的组合形态在贵阳也不是第一次出现，可以参考已经建成的贵阳中心。
这类产品的缺点很明显，缺少中庭概念、公区概念和景观概念。
一楼即商业的顶楼，楼下就是购物中心，居住和娱乐之间的界限较小。
甚至有部分功能都需要和购物中心共用，这也是对居住品质的一大影响。
同时，由于幸福里（万象城）地块较小，幸福里的住宅还有一个较为致命的问题值得我们去注意。
那就是幸福里的背面，仅一路之隔的地方已经有四栋建成并投入使用的30层建筑。
这一点华润不会在沙盘上体现，置业顾问应该也不会主动提醒。
航拍实景图
当然，优点肯定是便捷，吃喝玩乐购和繁华基本都是触手可及。
加之万象城超强的招商能力，住在幸福里约等于住在购物中心里，住在POS机里。
规划效果图
3.3.2建筑设计
CONSTRUCT DESIGN
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幸福里准确来说是九悦的二期，所以在建筑风格上也基本同九悦一致。
按照华润的营销说辞：“幸福里的建筑外立面采用了单银Low-e大面积玻璃幕墙，公建化仿幕墙设计。”
用我的话说就是：可能是多彩真石漆外墙加阳台公建化封窗处理，只是封窗的材质更好，面积更大了。
而幸福里封窗有两个原因：第一是按照建筑规范要求，商品房的交付必须完成窗户的封窗；第二是城市重要主干道旁的住宅必须完成阳台的封窗交付。
也就是说，幸福里的建筑单体能封窗的地方其实都是按照要求在封窗，可能不是主动封窗。
当然，能够在建筑单体上实现如此大面积的封窗有2个原因：一是2梯5户，阳台和开窗数量面积大；二是幸福里的户型不管是阳台还是卧室的开窗都较大（户型章节细说）。
当然，规划局一般不会要求房开在报规环节明确封窗材质，但是以人民大道的道路等级和噪音强度，普通夹胶玻璃确实难堪重用。
于是就有了华润所谓的“公建化仿幕墙设计”。
规划效果图
在建筑单体上，幸福里的3栋住宅楼同样沿用了40层的超高层设计。
其中1-2楼为万象城的金街商业，可以理解为底商；3楼是住宅的架空层，未来或许会植入部分社区功能；4-40楼则为住宅（含避难层）。
除去避难层和架空层，幸福里每栋住宅共35层、175户，配2部电梯；而九悦共42层、168户，配2部电梯，从梯户比来看，差距不大。
都明显低于改善住宅1部电梯服务50户的标准。
这时候可能有杠精要问为什么不增加一部电梯？
因为增加一部电梯意味着建设成本的小幅增加；公摊的大幅增加；以及各种维护成本和土地指标被侵蚀。
3.3.3户型设计
HOUSE TYPE DISTRICT
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其实去年华润在九悦开售前就已经一次性完成了九悦、幸福里和万象城的报规工作。
不过由于市场的变化，当时幸福里的产品设计很明显已经不能满足现在的市场需求，于是在幸福里开售前，也就是今年8月，华润对幸福里进行了一轮方案调整。
将原本同九悦一期一模一样的2梯4户产品换成了现在的2梯5户。
设计了90㎡、107㎡、129㎡和157㎡四款更契合市场需求的户型。
90㎡户型图
107㎡户型图
127㎡户型图
157㎡户型图
幸福里在产品上完全摒弃了一期的跃层设计，而是全线回到了更好用的平层产品。
在这一套户型上，华润通过大量的露台、飘窗和阳台设计让产品的赠送面积提升了不少，赠送率甚至不亚于一期的落后跃层产品。
而在每一个户型的设计上，每一个房间又采用了大开间落地窗，大大增加了室内的采光，这也是整个外立面玻璃幕墙较多的原因之一。
当然，这套产品该吐槽还得吐槽。
可能是因为地下室和裙楼的结构影响，幸福里的户型内出现了大量的剪力墙，可能会对部分想要对户型进行大改的业主不是很友好。
用国内某一流设计院员工的话说：“我觉得这个就是设计院水平和甲方管理的水平不行，好的甲方肯定会优化这个布置”。
对此，我 1。
04价值体系
VALUE SYSTEM
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万象城好不好？
好！
作为全国最强的高端购物中心IP，不管这座万象城的等级是M1还是M2，一旦进入贵阳，绝对是贵阳消费市场质的再提升，未来大概率也是贵阳最好的购物中心之一。
这对贵阳和贵阳市民，不管消不消费，都是好事。
幸福里好不好？
不算好！
但绝对是老城区在售项目的第一梯队和最值得购买的产品之一，在我个人看来，完全超过九悦一期。
大配套上，坐落于老城核心区内的幸福里，可以享受整个老城区的所有配套。
出门即地铁，不远处就是鸿通城商圈和青云路商圈，老城区的烟火气和车鸣声，会在每一个清晨开窗的瞬间，钻进你家里。
医疗、政务、公建、商业都可以在十分钟内抵达，老城区的优势配套，幸福里一样不落。
小配套上，九悦一期有的东西，幸福里都有，甚至更好，比如产品力，比如到地铁的距离，比如和万象城的关系。
九悦（幸福里）区位图
当然，九悦一期有的东西幸福里也不稀罕有，比如约等于没有的新加坡中庭景观。
综上所述，外部的老城优质大配套和内部的万象城以及全龄段教育资源，共同筑起了幸福里强大的价值矩阵。
这也是为什么尽管幸福里的产品不是最优，甚至谈不上改善，我却把它列为老城区最值得购买的项目的原因。
因为纵览老城区，在13000元/㎡-15500元/㎡的价格区间，拥有如此多优质配套的幸福里其实代表的是绝对性价比。
当然，这并不意味着幸福里可以无脑购买，它有它的缺点和适配客群，一定要看完购买建议再去思考是否适合自己。
05购买建议
PURCHASE OFFER
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首先需要明确一件事：华润九悦一期进入了销售瓶颈期。
从开盘的12500元/㎡增长到后来的14500元/㎡（T4产品），甚至更高，九悦一期确实做到了逆势上涨。
一方面是九悦确实还不错；另外一方面是老城区的在售项目确实拉胯。
不是停工就是垃圾，或者价格远高于九悦，这让九悦很难在老城区找到竞争对手。
但是也要明确，九悦一期开盘至今，业绩其实一直不温不火。从备案数据也可以看出，不管是哪一份榜单，都很难看到九悦的案名。
而华润在这个时间点对幸福里进行调规并加推的目的其实也就司马昭之心，路人皆知了：
加推产品和价值都更强的产品，挖掘新的购房需求。
万象城之上的90㎡精致小户型，推开窗就能看到繁华，一定会成为预算较为宽松的时尚达人的挚爱。
107㎡户型是刚需家庭的置业首选；127㎡户型瞄准的必然是刚改家庭；157㎡户型毫无疑问是为终改家庭量身定制。
不管是什么需求的客户，只要你喜欢老城区和万象城，对不起，幸福里都要一网打尽。
而说回幸福里的缺点，也有很多。
公区较小、隐私性较差、品质相对较差、城市界面较差，部分居住功能，例如车行通道可能要跟商场共用，人民大道和商场的噪声也会有些超标。
此外，包含像高容、高密、低绿化这些如公理一般存在的事实，都需要坚定选择老城区的读者笑着说一声“I'm ok！”
航拍图
这就是老城区，是选择老城区就要承受的风雨兼程。
选择在老城区置业的读者比我更清楚在老城区居住需要面对的居住问题。
最后，幸福里到底值不值得买？
合适的价格，完全可以考虑。
就像九悦一期，目前房价一定是严重高估了。而随着价格和价值的逐渐偏离，越来越难卖是必然。
降价？
很打脸！也很愚蠢！
因为降价会让已买的客户有情绪，让没有买的客户失去信心开始观望，甚至放弃购买。
总而言之，改善项目随意降价基本等于自掘坟墓。
但是加推幸福里不同，畅销了，业绩属于九悦，可以作为九悦一期加推的信心；失败了，也没关系，反面衬托九悦一期的价值。
不过还好，我相信只要幸福里定价合理，一定会得到市场的认可。
那幸福里的合理价格是多少？
我建议维持我对九悦一期的原判：
12000-13500元/㎡。
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