楼面价1万2房价多少（均价1.2万）
楼面价1万2房价多少（均价1.2万）位于南通的江督府，就这么干了，在备案价一万五六每平方米的基础上，售楼部能给出的优惠是一万二三每平方米。话说得有点简单粗暴，但话暴理不糙。但凡有点指望的板块，依照目前福州楼市行情，开发商基本不会低于备案价卖房子。坐享着乌龙江和大漳溪一线江景的南通，在福州楼市里是个特别的存在，以前是楼市热的时候，它跟着热。跟着跟着，楼市没那么热了，它就凉了。没有大热的楼市，就没有大热的南通，今年上半年福州楼市交易回暖，热气还没扩散过乌龙江，南通规划地铁的事儿又凉了。地铁没影了，南通楼市更难了，难到被认为“直接放弃”的板块。
如果问身边的朋友南通的房子能不能买，10个人里可能有8个人说“不能买”。
剩下的两个人，一个已经买了的，大概率会沉默，对此不予置评，另一个外地人会以为你问的是江苏的南通。
从旗山大桥下桥，迎面看到那方“来了就是闽侯人”的招牌，此时此地，你已经在距离闽侯县城35公里之外，距离福州市中心的东街口24公里。
正想感叹一下闽侯的地盘实在是大的时候，青口人会不屑于你的见识：俺离县城54公里，俺说什么了吗？
坐享着乌龙江和大漳溪一线江景的南通，在福州楼市里是个特别的存在，以前是楼市热的时候，它跟着热。跟着跟着，楼市没那么热了，它就凉了。
没有大热的楼市，就没有大热的南通，今年上半年福州楼市交易回暖，热气还没扩散过乌龙江，南通规划地铁的事儿又凉了。
地铁没影了，南通楼市更难了，难到被认为“直接放弃”的板块。
话说得有点简单粗暴，但话暴理不糙。但凡有点指望的板块，依照目前福州楼市行情，开发商基本不会低于备案价卖房子。
位于南通的江督府，就这么干了，在备案价一万五六每平方米的基础上，售楼部能给出的优惠是一万二三每平方米。
失守备案价“甩卖”之后，网签数据显示，8月份江督府网签了144套房源
低迷的楼市
去往南通的路上
2016年之前的南通，在福州楼市里没什么影响力。因为在2016年之前，南通镇还没现在这么多楼盘。
2013年世茂在南通拿了块地，握了三年多，很多人都快忘了的时候，2017年璀璨滨江赶着楼市的热度出来了。同年去赶这波楼市热度的还有福晟钱隆樽品。
2016年是福州楼市土拍市场非常魔幻的一年，南通的土地价值也被放大了很多。
举个例子：2016年11月3日，闽侯土拍，三盛分别以可售面积参考楼面价9267元/㎡和9186元/㎡的价格拿了南通的两块地，溢价率分别达到了97.3%和109.5。彼时的三盛急需在福州扩大土储。
两年后的2018年是闽侯南通楼市的信心崩塌之年：
三盛璞悦湾的备案价在1.5-1.7万，捆绑装修3995元/平方米对外销售，引发大量投诉。
某网站上至今留存一个帖子，大致的意思是说璞悦湾既要捆绑装修，面积也不大，买璞悦湾还不如买对面的奥特莱斯。
不知发帖之人如今作何感想
这个帖子是当年10月底发的，11月起天泽奥莱时代项目停工，至今已经烂尾三年多。
楼市有时候就是个隐秘的江湖，表面的风光终究抵挡不住暗涌的波涛。
这一年，福晟钱隆樽品也因为捆绑装修被闽侯有关部门处理，保安打业主的视频也上了热搜。
当年7月8日，央视曝光了中铁城江督府捆绑销售、价外加价问题。
捆绑装修的背后，是高价拿地的痛，中铁城江督府这块地，曾经拍出1万/㎡的楼面价，成为片区地王，后来江督府的房子还卖过2.1万/㎡的天价！
2018年就是这么魔幻，不搞捆绑装修这一套，都不好意思说自己是卖房子的开发商，在这一点上，连讲求社会责任的央企，也没能免俗。
捆绑装修的背后，是高价拿地的痛
从2016年至2018年，南通共拍出5幅地块，地块楼面价最高近1.4万/平。当年12月7日，闽侯第七场土拍，南通一地块成交楼面价仅有7072元/㎡，创下南通商住用地楼面价新低，这块地就是龙湖春江天玺，是南通为数不多的流量网红盘。
时至今日，天泽奥莱时代面临易主，福晟滨江时代在开工停工复工上循环，中海凤凰熙岸降价促销，中铁城江督府二期低于备案价销售……
这个曾经被开发商形容成“奥体南”、“福州副中心”的南通楼市终于掀开了红盖头，卸了妆。
热潮退去，南通楼市的江湖里，有人已经穿上了衣服拂袖而去，有人咬紧牙关继续裸泳。
策源于南通楼市的这波降价促销，重燃的是购房者安家福州的梦想，但对于一个板块来说，它既是回头上岸也像回光返照。
尴尬的配套8月份福州楼市网签数据出来了。
福州六区里网签最多的楼盘是滨江左岸，闽侯县网签楼盘第一名就是中铁城江督府，一个月网签144套。
开发商“豪横”大放价的效应还是有的，有人愿意为此买单。
但如今“韭菜”一茬一茬成长，曾经被割过的“韭菜”会用惨烈的现实告诉新来的“韭菜”：今天在福州房产交易的江湖里，低价入手后期望未来能走出好价钱的想法就是一枕黄粱。
如同有的人在去桂湖的路上，下绕城高速就打道回府一样，也有人在上南港大桥之前，走到榕福彩板厂就不想踩油门了。
从福州市区去南通，走旗山大桥是常规路线，但如果想去中铁城江督府或者福晟滨江时代要走南港大桥。
南通本来给人感觉就远，这条路线给人的感觉不但是远，还很偏，路面颠簸，大小货车夹杂其中。
从南港大桥上看江督府
南港大桥桥面限高通行。行走桥面，晴川历历，芳草萋萋之外，远远看去江督府掩映在一片绿水绿树之中。
江督府离南通永嘉天地也就几百米，作为南通除奥特莱斯以外的商业综合体，永嘉天地有永辉超市，满足镇上的人购物基本需求没什么问题。
永嘉天地
周边的教育配套是一些村级小学和闽侯八中，一站式的教育配套看上去也没什么问题。
医疗配套，两公里外是南通镇卫生院，一级甲等医院。
江督府外立面景观
江督府一期的房子，从外立面和园林景观来看，并不是网上传说的工程质量那样的不堪，为此江督府已经发表过“严正声明”。
在当下诸多房企盖房子外立面普遍采用真石漆的情况下，一期的房子外立面还是做得不错。
一期园林的设计是围合式布局，打造出了9000㎡的活动空间，作为一个刚需的板块有如此品质的房子也很难得。
目前在售的二期从80平-135平共7种户型在售。
80㎡三室两厅的户型 只有一房朝南，略显局促；120平四房端头户型，也只能做到两室朝南，两室朝北，从入户开始到主卧，会走上一条狭长的“跑道”浪费不少面积。
在市面上绝大多数楼盘的户型都能做到方正的时候，99平方米的两个户型，居然做出了“手枪”户型！
这个户型难得做到了两个阳台，但朝南的阳台被同一栋楼遮挡不少，视野受限。这种户型在二期里普遍存在。
在20#和22#楼，135㎡的看江大户型中，虽然有两个南向阳台，但与99㎡的户型一样，视野同样受限，与120户型一样两房朝南，两房朝北，过道占了面积较大。
以17#楼为例，江督府的户型公摊面积较大，99㎡的户型，公摊面积25㎡左右，25%的公摊。价格虽然便宜，但是得房率不是一般的低！
海量的房源
江督府周边有上万套房源
衡量一个区域楼市能否起势，除了要看周边的环境，还要对比周边其他楼盘。
每个楼盘都能对应不同的客群，哪怕是反复出现问题的福晟滨江时代，因为总价低，当初也有人想买来投资。
虽然从地理位置上看，南通处于“东进南下”发展之地的重要位置，福州市国土空间总体规划（2021-2035年）草案里公示了南通划入福州市中心城区。
但目前来看常住人口只有5万多的南通，仅中铁城江督府周边，包括江督府一期在内，有世茂璀璨滨江、福晟滨江时代、泰禾首府等上万套房源。这些房源在二手房市场上的均价都在1.2万/㎡左右。
南通街景
人少，地偏，海量的房源意味着未来这个区域房价大概率会持续走低。1.2万/㎡的房价，任谁都不能说不便宜。一个月网签了144套房，任谁也不能说中铁城江督府卖房子不努力。
当一部分人觉得从前江督府卖过1.5万/㎡，现在买到1.2万/㎡有点对不住前期入手的业主时，要想想两个问题：
对于江督府来说，1.2万/㎡的房价能挺住吗？便宜的房子算不算好房子？
面对扑朔迷离的楼市，答案已经写在了你的脸上。
