金融活水润三农助力乡村振兴（活水润乡村金融助振兴⑤）

金融活水润三农助力乡村振兴（活水润乡村金融助振兴⑤）但是在今年6月，这位经营着成都市文虎模具制品有限公司的企业主却一度想把企业卖掉，甚至还表示“如果无法卖掉，也要直接关停。”“今年收成不错。”8月11日，崇州市崇阳街道清平村内，51岁的村民龚文虎电话不断，电话那边不时传来新疆、西藏、内蒙古等多地的订单，这让龚文虎心情大好。在这种模式下，农户或者经营主仅需要提出流传申请，在经过初步审查、价值评估后，担保机构就会与其签订租赁合同，并通过农交所进行产权流转交易鉴证，同时，这份经过鉴证的租赁合同也成为抵押物的价值依据，银行根据担保机构的担保给予相应的贷款，这种模式破解了农村产权无法办理抵押登记贷款难题，促进广大农户创业增收。截至目前为止，崇州市金投集团共收集闲置农房200余宗，其中66宗正在办理中，预计放款金额3250万元。【点位故事】

来源：四川日报-川观新闻

川观新闻记者 高杲

【创新举措】

为打通农村宅基地产权无法进行抵押登记的难点、堵点，崇州市金投集团探索出“以租赁权代替抵押权”融资贷款新模式。

在这种模式下，农户或者经营主仅需要提出流传申请，在经过初步审查、价值评估后，担保机构就会与其签订租赁合同，并通过农交所进行产权流转交易鉴证，同时，这份经过鉴证的租赁合同也成为抵押物的价值依据，银行根据担保机构的担保给予相应的贷款，这种模式破解了农村产权无法办理抵押登记贷款难题，促进广大农户创业增收。

截至目前为止，崇州市金投集团共收集闲置农房200余宗，其中66宗正在办理中，预计放款金额3250万元。

【点位故事】

“今年收成不错。”8月11日，崇州市崇阳街道清平村内，51岁的村民龚文虎电话不断，电话那边不时传来新疆、西藏、内蒙古等多地的订单，这让龚文虎心情大好。

但是在今年6月，这位经营着成都市文虎模具制品有限公司的企业主却一度想把企业卖掉，甚至还表示“如果无法卖掉，也要直接关停。”

仅仅两个月的时间，中间到底发生了什么？让龚文虎和他的企业发生了如此大的转变。

一种探索

以租赁权融资，闲置农房贷出50万元资金

龚文虎所经营的成都市文虎模具制品有限公司创立于2015年，在此之前，他已经从事这个行业20多年。从家庭作坊到公司化运营，一路走来，凭借自身过硬的技术和产品，龚文虎积累了不少客源。用他自己的话说，从没有担心过生意的问题。

虽然不担心生意好坏，并不代表着龚文虎和他的公司没有烦恼。“主要还是缺乏资金。”龚文虎直接说出了问题，在他看来，急缺资金既和行业的特性有关，也有市场变化的缘故。

龚文虎透露自己所处的模具制品行业处于水泥制品生产链的中端，这意味着企业在采购上游原材料必须支付现金，生产出来的模具卖给下游企业也要按季度付款。“账期较长，资金无法迅速回笼。”而随着企业规模的扩大，龚文虎发现这一问题愈发明显。

同时，市场也在发生变化。原材料、人工成本的增长，使得企业想要存活，获得更多的利润，就必须扩大生产规模。对于龚文虎而言，这意味着原先的问题不仅没得到解决，还进一步加剧，他需要对现有机器进行更新换代。“一台自动焊接机器的价格需要几十万元，这又是一笔不小的开支。”

进退两难的龚文虎想到了借钱，可是借了个遍，筹到的资金少不说，能够使用的时间也有限。“亲朋好友也需要用钱，总不可能拖太久。”今年6月，龚文虎一度产生了卖掉企业的想法，他和家人商量要不要将企业转手给他人、或者干脆停产，一门心思收账，但一想到这是自己几十年来的心血，始终放心不下。

“可不可以融资呢？”面对朋友们的建议，龚文虎想到了家里那套闲置已久的229.41平方米农村住房，但他却连接碰壁。究其原因，主要是因为农村宅基地不同于城市住房，具有福利性质和社会保障功能，仅限于本集体经济组织成员享有，其所有权归村集体，农户只有资格权和使用权，这一抵押物在融资路上并不顺利。

就在龚文虎一筹莫展的时候，一项新的融资模式帮助他解决了烦恼，他将农房租赁权流转抵押给金投集团崇州市蜀兴融资担保有限公司，再由该担保公司为他在银行的贷款提供担保。“通过以租赁权代替抵押权，我这套农房成功换来50万元的低息贷款，帮助企业解决了燃眉之急。”即将拿到贷款的龚文虎，马上预定了两台新型机器，“等钱一到，就投入到生产中去。”

多种玩法

村集体打包发租，与外来资本合作深度开发闲置资产

龚文虎能够使用“以租代抵”的融资贷款模式，来源于一项制度的创新——宅基地“三权分置”。

2018年中央一号文件首次提出这一创新的制度，引发了广泛的关注。所谓宅基地“三权分置”，即落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

“在‘三权分置’以前，农村宅基地只能在农村集体经济组织内部流转，这样十分不利于吸引社会资本、创新创业人才和新产业新业态参与乡村振兴。”崇州市委原统筹委相关负责人就提到，在这一制度提出之后，崇州就率先开展改革试点。

“农户既可以选择像龚文虎一样，将农房的租赁权代替抵押权，进行融资用于生产；也可以选择把农房承租给他人，自己直接收租。”成都农交所崇州农村产权交易有限公司负责人曹流星为农户算了一笔账，如果租期为20年，一亩地一般能租到30万元。“如果自然环境更好或者离城镇更近，价格会更高。”

相比较于直接出租农房，曹流星强调，盘活农村闲置土地更好的发展方式是由集体经济组织对资源进行整体打包，和外来的投资主体合作，然后进行收益分配，这样村民可以持续性分享产业发展的增值收益。

崇州市道明镇龙黄村就是这种模式的受益者，作为传承竹编技艺的非遗村庄，近年来，为了推广竹编文化，该村庄村建了竹湖乡村旅游合作社，合作社一经成立，就对农户闲置宅基地和农房资源进行梳理，统计出全村共有40家农户宅基地闲置。

在经过意向沟通后，有29家农户愿意将自己的宅基地拿出来流转，合作社便委托道明竹湖乡村旅游合作社招商，经过筛选，最终和崇州市崇中展业投资有限公司达成合作意向。

而这样的合作模式，不仅让这29家农户每年获得43.5万元的租金，同时，已经建成的竹里精品酒店、竹编博物馆、社区营造中心、第五空间等功能主体，以及停车场、标识标牌、旅游厕所、助农取款等配套设施，也让农户们享受到了额外的经营性收入分红。

2019年，这一村庄被评为省级实施乡村振兴战略示范村，而随着村庄的名气越来越大，生意越来越好，农户的收入也在逐步提升。

“不只要盘活农村闲置资源，还要通过文创产业发展把更多收益让渡给村民，现在村民可以分红、打工，或者自己创业。”崇州市委原统筹城乡工作委员会副主任陈剑就提到，目前他们正在积极引导城市规范设计、文化创意等领域人才来到乡村发展，鼓励他们发展农村发展农创工坊、特色民宿、康养旅游等新产业新业态。

【专家点评】

中国社会科学院农村发展研究所研究员冯兴元：

农户和新型农业经营主体的带头人把自己的部分宅基地和农房的一般使用权转为租赁权，用经过成都农交所交易鉴证的租赁权抵押换取信贷担保或者用作直接信贷抵押，解决了银行对难以处置宅基地和农房直接抵押的担忧。

这是很重要的金融创新，貌似简单，意义重大。过去，银行一般不愿意直接接受一个农户、新型农业经营主体或者一个村集体的文旅项目作为信贷抵押。而现在，我们调研时发现，部分银行愿意批量发放租赁权抵押贷款。

这种模式在其中发挥了重要的作用，这种模式通过签署租赁合同方式，利用由村庄集体经济组织对资源进行整体打包的村内宅基地和农房资源，引来外来社会资本投资主体，建立合作关系，安排多方参与的收益分配，使得村民可以持续分享产业发展的增值收益，由此实现农村包容性增长，解决了单个农户难以吸引足够的社会资本投资、难以形成适度规模的农创工坊、特色民宿、康养旅游等新产业新业态的问题。

崇州的农村宅基地和农房资源租赁权抵押模式和整体打包利用模式，可以为我们如何真正落实国家的“三权分置”政策提供了可供参照的样板。

图片由成都农交所崇州农村产权交易有限公司提供

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