深铁璟城公共住房（一河之隔对望东莞）
深铁璟城公共住房（一河之隔对望东莞）于是，有网友都戏称：“来了就是东莞人”、“长安欢迎你”，甚至还调侃买了就是“体验东莞生活”。实在太远太偏了，远到想要测量项目到南山科技园的距离都要把地图缩放到5公里的尺寸比例，直线距离超过30公里。深铁璟城作为国企开发项目，如果说有什么让刚需很难接受的地方，那一定是项目所处的地段位置。深铁璟城位于宝安松岗朗碧路浦京半导体产业园西南侧约100米，在碧头地铁站A出口和B出口处。但这个位置对刚需来说真的很致命。
昨天（6月15日），松岗车辆段上盖项目深铁璟城获批预售，1243套精装住宅备案均价4.84万/平，建面77-151㎡2-4房，单价区间约为4.13-5.44万/㎡，总价区间约为320-806万/套。
这么大体量的新房一次性入市，看得出深铁璟城可能真的有点急了。
但是在西部新房扎堆的背景下，如果不打折，去化真的压力山大。
来了就是“东莞人”
买房就是买地段。绝大部分的刚需盘，要么是单价低，要么是位置远。
深铁璟城作为国企开发项目，如果说有什么让刚需很难接受的地方，那一定是项目所处的地段位置。
深铁璟城位于宝安松岗朗碧路浦京半导体产业园西南侧约100米，在碧头地铁站A出口和B出口处。
但这个位置对刚需来说真的很致命。
实在太远太偏了，远到想要测量项目到南山科技园的距离都要把地图缩放到5公里的尺寸比例，直线距离超过30公里。
于是，有网友都戏称：“来了就是东莞人”、“长安欢迎你”，甚至还调侃买了就是“体验东莞生活”。
从实景图可以看到，项目和东莞长安隔河相望，东宝河对岸的长安建满了密密麻麻的厂房。
可能有人会觉得，这个盘有刚需三宝之一的地铁啊，应该不会特别远吧？
用百度做了一下测距和通勤时长比较。
如果是到前海桂湾上班，那么地铁的通勤时长是49分钟。如果需要到福田中心，那么这个通勤时间至少还要延长10分钟左右。
这样的通勤时间仅仅只算在地铁上的时间，算上出门以及到公司打卡的时间，估计还会更久。
在深圳时间就是金钱，每天来回两小时左右的通勤时间，35岁 的年纪估计很难在早高峰站立这么长时间。虽然11号线有商务座，但早晚高峰座位也会塞得满满当当。
如果自驾通勤，虽然有深圳外环高速 广深沿江高速、广深公路以及南光高速，但从宝安到南山的路段早晚高峰时间段也存在不小拥堵，通勤时间不会太短。
如果真要选择，想要消除距离感，还是尝试实地在早晚高峰通勤一次比较实在。
毕竟每个人对长距离通勤时间的忍耐度不一样，以实际感受为准。
除了地段位置，还让刚需比较难接受的估计就是环境和配套了。
一方面，项目周边都是破旧的低矮厂房园区或者村子，整体面貌很一般。
另一方面，就是配套还有待提升。
周边暂时还没有大型综合商业，需要依赖自身商业或者周边小区的商业和小商铺。
目前深铁璟城已经建得七七八八了，笔者实地考察的时候已经快封顶了。
不过，虽然深铁璟城自带远距离通勤的bug，但是项目也有不少闪光点。
有限价优势，总价3字头，最小户型首付不到100万就可以上车，容积率非常低，总楼层也比较低。
还自带公立学校，在家门口可以享受全年龄段的义务教育，宝安范围内地铁出行还算方便，居住会比较舒适。
抛开长距离通勤的问题，确实很适合刚需群体。
很难有勇气不打折
深铁璟城选择这个档口入市，看得出是有点急了，毕竟现在市场上的刚需项目都在抢客，刚需盘都处于互卷的状态。
包括深铁璟城6月就有6个刚需盘入市，分别是特发观月台、京基山海公馆、润峯云上府、深业云筑、招商雍和府，共计3687套住宅。
可以选择的项目真的太多了，还是全部都集中在西部。
特发观月台开了6月打折的头，其他项目不跟进，去化真的会很有压力。刚需们上车难，就是难在钱袋子紧，打折对这类群体会有天然的诱惑。
深铁璟城想要去化不至于太难看，最好的做法还是学一下招商雍和府、深业云筑、特发观月台打折，效果确实会立竿见影。
打折后的招商雍和府认筹就去到了217批客户，174套房源卖个五六成大概率是没问题的。
特发观月台因为旁边的中海观园准备入市，也大力打折，最后359套住宅，218批客户登记，开盘当天卖掉166套，去化成绩不到4.6成左右，不算非常难看。但如果没有打折，可能连这4.6成去化都难。
而且如果真的要选择一个项目，近期入市的特发观月台、招商雍和府、润峯云上府位置都比深铁璟城要更近南山、福田。
另外，价格方面深铁璟城也很难有优势。
深铁璟城开盘备案均价4.84万/平（精装），单价区间4.13-5.44万/㎡，总价区间321-806万/㎡。
而润峯云上府备案均价4.86万/㎡（精装），单价区间4.41-5.34万/㎡，总价区间433-685万/套；
招商雍和府备案均价5.2万/㎡（精装），单价区间4.8-5.2万/㎡，总价区间376-641万/套；
深业云筑备案均价4.69万/㎡（毛坯），单价区间4.38-5.06万/㎡，总价区间382-726万/套；
特发观月台备案均价4.69万/㎡（毛坯），单价区间4.33-5.08万/㎡，总价区间337-550万/套。
再加上松岗还有新世界松风明月花园二期以及去年11月25日深铁集团自己拍下的A407-1020宗地等着入市。
这两个项目都离地铁11号线松岗地铁站比较近，位置都要比深铁璟城好一些。
所以深铁璟城在这样的新房市场下，真的很难有勇气不放出折扣。如果没有折扣，只能说真的很有自信了。
不过项目周边的新房较少，或许会受当地工作的人和原住居民欢迎，去化说不定也不会很难看。
去年5月福永的兴围华府开盘，168套住宅1小时内就售罄了，当地的村民给了不少力。
总之，不要忘记，今年新房市场已经和去年大不一样。
去年1月项目南向直线相距约1.7公里的新世界松风明月入市含装修均价约5万/㎡推出416套住宅，开盘当天售罄；
而去年9项目东向直线相距约1.4公里的满京华云著在2020年12月一期均价4.95万元/平推出1129套顺利日光后，最后一批416套住宅（雅庭），含装修均价约4.87万/㎡开盘去化也惨淡不已，如今也仍然有少量的尾盘。
那么，4万 /平，你们会愿意为看东莞长安的河景房买单吗？
作者 | 骑猪英雄
