房地产代理商的销售模式（代理分销的模式正在蚕食房地产最后一块蛋糕）
房地产代理商的销售模式（代理分销的模式正在蚕食房地产最后一块蛋糕）但是随着市场的急速下滑，销拓一体效果越来越差。于是碧桂园也逐步取消销拓一体，开始引入分销，代理公司并组建自渠团队。让置业顾问能更加专业，认真的接待每一组客户，把握好每一次机会。提到销拓一体大家首先想到的是碧桂园。在市场平稳时销拓一体是个既节省费用又非常出效果的策略。碧桂园作为宇宙第一房企有着其他房企无法媲美的品牌优势，尤其是在四、五线城市优势极度明显，销拓一体也是用的得心应手。自渠作为曾经的王者，一度是众多开发商的大招、杀招、必杀技。回顾前两年项目如果拥有一支能征善战的自渠队伍，那绝对是逢开盘、必清盘的节奏。融创、中海、龙湖、新城、恒大在济南能够快速去化、迅速扩张得益于自渠的不懈努力。但是由于市场的急剧下滑，以及某些领导的灵光乍现导致自渠日益没落。就连最后的一点尊严也被分销吞噬掉。从营销总到置业顾问对待分销那叫一个亲，恨不得烧黄纸、拜把子。2、销拓一体
距离2019年结束还剩60天，气温是越来越低。
路上的行人越发行色匆匆，但活跃在各大渠道的自渠人员依然是干的热火朝天，想赶在入冬前把握住最后一批客户，为项目年终冲刺贡献一份力量。
市场急速下行，房子不好卖，片区竞品巨多，去化慢，回款慢，营销总面临业绩压力，房企面临回款压力。这时是八仙过海、各显神通，上自渠、上销拓一体、上代理公司、上分销、上包销商。
1、自渠
自渠作为曾经的王者，一度是众多开发商的大招、杀招、必杀技。回顾前两年项目如果拥有一支能征善战的自渠队伍，那绝对是逢开盘、必清盘的节奏。融创、中海、龙湖、新城、恒大在济南能够快速去化、迅速扩张得益于自渠的不懈努力。
但是由于市场的急剧下滑，以及某些领导的灵光乍现导致自渠日益没落。就连最后的一点尊严也被分销吞噬掉。从营销总到置业顾问对待分销那叫一个亲，恨不得烧黄纸、拜把子。
2、销拓一体
提到销拓一体大家首先想到的是碧桂园。在市场平稳时销拓一体是个既节省费用又非常出效果的策略。碧桂园作为宇宙第一房企有着其他房企无法媲美的品牌优势，尤其是在四、五线城市优势极度明显，销拓一体也是用的得心应手。
但是随着市场的急速下滑，销拓一体效果越来越差。于是碧桂园也逐步取消销拓一体，开始引入分销，代理公司并组建自渠团队。让置业顾问能更加专业，认真的接待每一组客户，把握好每一次机会。
3、代理公司
代理公司一直以来是以专业，专注，全面著称，并一直是开发商的左膀右臂，得力助手。同时代理公司也肩负着为整个房地产行业输送人才的重任，很多房地产营销人都是从代理公司走出来的。
但近年各种各样的代理公司层出不穷，水平也是良莠不齐。很多开发商引进代理公司的初衷是看中了代理公司在其他代理项目的客户资源，同样也是代理公司和开发商的谈判筹码。开发商寄希望于导客引流到本项目，从而增加业绩完成任务指标，但是结果是强差人意。
4、分销
分销确实好用，而且是按效果付费，分销从业人员众多，众口铄金，见效极快。在2018年市场还没明显下行时，分销刚刚起步，很多开发商还能收取一部分业绩保证金。开发商对分销的掌控也是很稳妥的，分销对项目的业绩增长确实做出了不少贡献。而且开发商在结佣上还能拖上个半年或者一年的，再不行就抵房子给总包，确实是给开发商大大缓解了营销费用的占用问题。
但是进入2019年以后市场下滑严重，策划、自渠效果日渐衰退，开发商转而加大了分销的重视程度。几乎所有的项目都引进了分销，也没有了什么保证金，总包。一切从简，一切以认购为导向成为所有项目营销总的口号和行动指引。就连一向以自渠为王的新城、恒大也引入分销。
因此分销被很多开发商认为是“速效救心丸”、“降龙十八掌”。
但是分销其实是“七伤拳”，杀敌一千，自损八百。
市场下行，项目成交量急速下滑，置业顾问收入急剧减少，房贷、车贷让人焦头烂额。在安全稳妥、互惠互利的背景下，分销和置业顾问那是天雷勾地火、一拍即合，将自然客户、自渠客户转为分销客户。更甚者有的项目分销认购占比达80%—90%，触目惊心。项目每月投入几十万的广告宣传费都打了水漂，而且还一个浪花都没激起。
5、包销
包销主要活跃在商业地产项目或者是住宅项目的商业产品。一般多为房市活跃时包销商为了倒手赚取差价而进行的或者是滞销项目的低价打包出售。再就是某些领导为了某些巨额利益而进行的莫名其妙的包销。包销作为一种快速完成销售任务的方法确实是痛快至极，但是包销也容易产生极大后续的问题。如乱承诺，虚假承诺再就是价格波动过大引起客诉。
6、代理＋分销
说起“代理＋分销”模式，很多人可能很费解到底是怎么一回事。单提代理和分销大家都很清楚，但是合在一起就很陌生。“代理＋分销”模式也是刚刚兴起的一种模式，而且有望超越传统依靠平台网络、二手房门店、整合经纪人的分销模式。因为代理公司佣金2%＋分销佣金1.5-3% 这么高的佣金系数确实是大有可为。
举个简单的例子：
代理公司“某房”名下代理了很多项目“某府”“某郡”“某城”“某园”，并且组建有自己的渠道团队。
代理公司“某房”名下注册或者控股有“某某房产”分销公司。
具体操作：
1、代理公司“某房”首先获取到代理项目“某府”的客户信息，然后及时给到其代理的“某郡”的代理公司渠道人员。并由代理公司渠道人员邀约带访至“某郡”售楼处，这样就会跳过甲方的管控，跳过盘客岗位，客户直接就会由代理公司“某房”的置业顾问接待。更甚者都不登大客登，甲方也没法管控，也不好管控，毕竟代理公司渠道是由代理公司组建经营。
2、待接待完成后，客户绝大多数不会当场订房，就会送走客户。这时候就会把客户信息继续给到其代理的其他项目，重复上一个神操作。
3、待客户复访时，代理公司“某房”就会利用其分销公司“某某房产”操控客户按指定时间进入售楼处，恰好或者指定给代理公司置业顾问。这样就会由代理公司“某房”的置业顾问按分销新访接待。这样客户就会名正言顺的成为分销公司带访客户，一切都是那么的完美无瑕。如果售楼处有人脸识别系统他们就会更改登记人或者购房人乔装打扮避开系统审核。更何况现在从营销总到置业顾问对待分销如此亲密，恨不得烧黄纸、拜把子，又有谁会查呢！
4、经过这样一系列的操作“代理＋分销”模式就会获取总房价3.5-5%的佣金，甚至更多，想想就让人蠢蠢欲动。
