琶洲楼盘规划（琶洲不能开发房地产）
琶洲楼盘规划（琶洲不能开发房地产）海珠的房价会不会跟着涨？没买的还能不能买到？必须依法供地，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。琶洲严禁商业房地产开发，一行字犹如一颗深水炸弹，炸出无数个问题。琶洲的房价会不会涨？
猝不及防，惊喜来得那么突然。
昨日（10月28日），琶洲又收到了一个重磅礼物——广州琶洲经济开发区。
琶洲经开区实行现行省级经济开发区政策，成为广州第9个经开区。
其实，大家最关注的还是下面这段：
必须依法供地，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。
琶洲严禁商业房地产开发，一行字犹如一颗深水炸弹，炸出无数个问题。
琶洲的房价会不会涨？
没买的还能不能买到？
海珠的房价会不会跟着涨？
……
近几年，关于琶洲的规划很多，大多数都是围绕着琶洲的经济发展、产业用地、旧村改造等。
楼主查过一些相关文件，与昨日发出的经开区批复中内容有相似之处的，是2020年《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》。
看看下面的对比
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2020年《广东省人民政府关于同意认定琶洲人工智能与数字经济试验区为省级高新技术产业开发区的批复》： |
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广州琶洲高新区必须严格实施国土空间规划，按规定程序履行具体用地报批手续；必须依法供地，以产业用地为主，合理确定配套设施、住宅用地比例，严控房地产化倾向，合理、集约、高效利用土地资源。 |
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2022年《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》： |
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广州琶洲经济开发区必须严格实施国土空间规划，按规定程序履行具体用地报批手续；必须依法供地，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。 |
在上面两份批复中，关于房地产开发的描述，大部分是相同的，可以说一个字不差，但在今年的经开区批复中“严禁商业房地产开发”替换了2020年高新区批复的“合理确定配套设施、住宅用地比例，严控房地产化倾向”。
一个是严禁，一个是严控。
中国文字博大精深，严禁和严控看似差别不大，其实已经有质的区别。
这两个词，就像在飞机严禁吸烟，碰都不能碰，违反的还要被追究法律责任；但在候机厅是严控吸烟，也就是在飞机候机厅不能抽烟，要抽烟只能到吸烟室。
这样形容大家是不是更容易理解了。
出了这份批复，那之前关于住宅地块的规划是不是又要调整了？
我们先来了解一下琶洲的功能分区。
琶洲西区：人工智能与数字经济集聚区；
琶洲中区（琶洲中一区、琶洲中二区）：智慧会展产业创新区；
琶洲东区：数字经济与总部经济创新合作区；
琶洲南区：创新融合拓展区。
在琶洲四个区，近两年又有哪些住宅项目规划。
去年12月，《广州市海珠区中二区 (海珠区AH0411规划管理单元）控制性详细规划调整征询意见公示》公开，海珠区琶洲中二区原规划为文化用地的地块，改为三块居住用地。
今年6月，《琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划》进行优化方案公示，规划新增了13宗纯住宅用地和5宗涉宅用地，住宅用地大增。
其中，琶洲南区大量的居住用地，集中分布在赤沙旧改片区。而赤沙旧改，属于可继续稳妥推进的项目，也就是说，赤沙旧改不会停。
结合《2022广州经营性用地供地蓝皮书》看，琶洲西区、中二区和东区的动作少一点，以商务地块为主，宅地稀缺；琶洲中一区，目前主要是广交会展馆以及配套的高端酒店群，基本无住宅。
所以，琶洲根据目前已出规划的住宅项目，最大可能性在琶洲南区。
也就是说，就是没有上升到经开区之前，除了南区，其它三区的住宅地块也很少，所以这次的影响有限。
这次的经开区批复，规划面积为702.17公顷，包含琶洲西区、琶洲中二区和东区、琶洲南区三个片区。
但在2020年高新区批复中，规划面积为1287.47公顷，由两个区块组成。区块一（琶洲岛）规划面积为983.58公顷；区块二（琶洲南区）规划面积为303.89公顷。
两者相差585.3公顷，这些面积除了中一区，其它区也有相当一部分面积没有被列入经开区范围。
这意味着，这585.3公顷没有说不能开发住宅项目。
另外，“严禁商业房地产开发”和“严控房地产化倾向”，商业房地产的描述令人感觉有些迷惑，到底商业房地产是什么？
是单指住宅项目，还是包括了办公楼、公寓、商业体？
官方此处没有解释，这条界线比较含糊，未来只待官方公布。
回答最开始三个问题，对海珠房产到底有没有影响？
目前琶洲在售的住宅项目是琶洲南TOD、保利招商海珠天珺，即将入市的越秀琶洲新港东项目。琶洲的住宅项目本来就非常少，即使没升级为经开区也一样难买。
琶洲近两年将新增20万人到此办公，对居住需求很大，这些人才的引入对整个海珠区都有带动作用，特别对滨江东、创新湾的高端项目都是利好。
二手方面变化应该也不会太大，有些房子已经太旧，楼龄长的卖不起价格；次新房现在也很贵呀，如保利天悦还是那么傲娇。
在“房住不炒”的政策下，加上经开区的范围有限，对琶洲的房价难以产生大的影响。
大家就安安心心看房子吧！
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