如何做好老旧小区物业管理服务（三个尝试破解老旧城区物业管理难题）

如何做好老旧小区物业管理服务（三个尝试破解老旧城区物业管理难题）一是尝试将物业公司纳入全街道“大盘子”内经营。一个只有23栋楼的翠北小区，难以让微利运营的物业公司长久、发展性经营。城西街道将全辖区各类住宅、楼群等纳入物业管理计划，经逐步研究论证后由红管家物业管理有限公司逐步接管，用物业服务规模化弥补部分小区经营利润低带来的问题。如今，改善翠北小区居住环境的成功经验已经被普及到辖区更多小区，城西街道做了“三个尝试”。为破解老旧小区管理难题，2021年10月，城西街道以翠北小区为试点，进行了创新尝试。该小区始建于1990年，居民多为原啤酒厂、原机械厂、原火柴厂员工及外来租住户。一直以来，小区没有物业管理、环境脏乱，人员车辆出入混杂，群众意见很大。在示范区党工委、管委会的大力支持下，城西街道与市城投公司所属的红管家物业管理有限公司签订了翠北小区物业管理协议。红管家物业管理有限公司入驻翠北小区后，将该小区的一处出入口留为个人车辆出入口，对其他出入口予以封闭，物

新华社发 徐骏/作

河南省开封市龙亭区城西街道位于新老城区交接区域，是城乡一体化示范区。辖区内新型封闭住宅小区很少，多为老旧小区和开放式住宅楼群，家属院、商住房、住宅小区、居民自建房屋众多，且大部分住宅楼楼体陈旧、配套基础设施薄弱，物业管理水平严重滞后。

近两年，开封市老旧小区改造项目为城西街道辖区群众带来较大实惠。各社区、小区因地制宜，将老旧小区内的道路、供电、绿化、照明、管道等基础设施升级改造，建设公共活动场地和供暖供气设施，对小区进行硬化绿化，既顺应了居民改善居住环境的迫切希望，也进一步激发了老旧小区的活力。

老旧小区升级改造只是第一步，如何实现常态化、持久化管理，保持日常治理服务成果才是为群众做好事、做实事的关键。为此，城西街道党工委立足实际、创新措施、大胆尝试，探索出破解老旧城区物业管理难题的新办法，为辖区社会治理、为民服务的高质量发展提供了可靠经验。

为破解老旧小区管理难题，2021年10月，城西街道以翠北小区为试点，进行了创新尝试。该小区始建于1990年，居民多为原啤酒厂、原机械厂、原火柴厂员工及外来租住户。一直以来，小区没有物业管理、环境脏乱，人员车辆出入混杂，群众意见很大。

在示范区党工委、管委会的大力支持下，城西街道与市城投公司所属的红管家物业管理有限公司签订了翠北小区物业管理协议。

红管家物业管理有限公司入驻翠北小区后，将该小区的一处出入口留为个人车辆出入口，对其他出入口予以封闭，物业费的标准定为每月每平方米0.4元，实行微利运营。该物业公司进入后，逐步实施保洁、巡逻、照明、绿化、美化等多种小区提升措施，小区环境焕然一新，整体居住质量大大提升。

如今，改善翠北小区居住环境的成功经验已经被普及到辖区更多小区，城西街道做了“三个尝试”。

一是尝试将物业公司纳入全街道“大盘子”内经营。一个只有23栋楼的翠北小区，难以让微利运营的物业公司长久、发展性经营。城西街道将全辖区各类住宅、楼群等纳入物业管理计划，经逐步研究论证后由红管家物业管理有限公司逐步接管，用物业服务规模化弥补部分小区经营利润低带来的问题。

这样一来，群众在享受到物业管理的实惠后，逐步形成了接受物业管理、支持物业管理、参与物业管理的良好观念和行动。

二是尝试将社区工作者与物业公司人员进行融合。目前，各社区在服务辖区居民方面承担着打扫卫生、开展巡逻、助难解困、调解邻里矛盾等大量工作。不管有没有物业公司，政府都要通过社区在群众生活方面投入大量的人力、物力、财力，而物业公司在实际管理服务中，有许多服务项目和社区承担的职能重叠。

困此，城西街道将社区工作与物业公司工作进行对比，对物业管理项目中目前已由社区工作者负责的岗位和工作，继续由社区工作者负责，物业公司不再安排人员。城西街道安排社区党组织书记兼任物业公司片区经理，对社区各类工作人员和物业公司工作人员进行统筹安排。社区党组织书记直接管理物业公司服务人员，既减少了物业公司管理人员的费用支出，也提高了社区和物业公司的工作效率，逐步形成了老旧小区“单元门内物业服务，单元门外社区公共服务，‘门内门外’政府管理全覆盖”的管理模式。目前，该模式在翠北小区的实践中已显现出可行性。该社区原有的巡逻队队员、环卫人员、网格员以及辖区完善的技防、物防等设备都直接成为物业管理公司的强大力量，让物业公司有效降低了人员费用和技防、物防投入成本，可以将现有收入更多地投入到电力维护、进出管理和服务群众之中，形成了良好的运营状态。

三是尝试政府与居民携手，共同推进物业管理的持久发展。如何将居民从原本不关心社区建设的局外人，变成为社区建设贡献力量的主人翁？如何发挥居民的主动性，着力打造“共谋、共建、共管、共评、共享”的社区治理新格局？

城西街道抢抓政策、创新实施。去年7月27日，河南省第十三届人大常委会第二十六次会议听取了关于《河南省人民代表大会常务委员会关于修改〈河南省物业管理条例〉的决定（草案）》的说明。该说明显示“街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构”“物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会的代表组成”。省委也在“我为群众办实事”实践活动中，全面推行“红色物业”创建工作，以进一步深化基层党建引领。基于此，城西街道在翠北小区选派街道代表、社区代表、居民代表组建物业管理委员会，并与物业管理公司签订管理服务合同。此举既推动了物业管理工作的发展，也有效地监督、提升了物业管理服务质量，从而破解了以往老旧小区居民众多却难以组织的困境。

目前，翠北小区成为城西街道老旧小区管理“三个尝试”的成功实例。城西街道正以“三个尝试”为样板，全面推进辖区老旧小区环境改造、管理提升。城西街道充分发挥基层党组织、党员在物业工作中的作用，构建物业管理党建工作新机制，破解了以往的社会管理难题、积累了工作经验，为社会治理、服务群众探索出有效办法。

（作者系河南省开封市龙亭区城西街道党工委书记）

来源：《中国社区报》2月11日3版