绿城凤起和鸣的房子质量怎么样？看过1000万一套的凤起朝鸣后

绿城凤起和鸣的房子质量怎么样？看过1000万一套的凤起朝鸣后2它是绿城进入成都后首个独立操盘的项目，更能反映出绿城的水准、产品力，以及其对成都市场的理解；从价格和区域上看，凤起朝鸣在成都绝对算得上是豪宅级。我们之所以选择测评这个项目，理由有三：1

这是豪宅测评的第4期（成都精装大宅测评上线：我们将带你看遍成都600万以上的精装房！）。

在中国做高端住宅，注定是不能绕开绿城的，因为它是中国房地产界教科书级的存在。每年接待同行参观超过10万人次，曾经一度，“高端学绿城”是整个房地产行业从业者的共识。

此次，我们要测评的项目便是绿城西南1号作品，位于成都内金沙板块的绿城·凤起朝鸣，项目于2019年8月取得首批次170套房源预售证，其中165-195平米精装高层住宅121套，精装叠拼（多层）212-385平米房源49套，带精装单价30011-39999元/平米，单套总价约在500万-1467万。

绿城·凤起朝鸣项目效果图

从价格和区域上看，凤起朝鸣在成都绝对算得上是豪宅级。

我们之所以选择测评这个项目，理由有三：

1

它是绿城进入成都后首个独立操盘的项目，更能反映出绿城的水准、产品力，以及其对成都市场的理解；

2

它是内金沙板块近十年来第二个纯粹的高端住宅供应，上一个是中海在2010年入市的中海·金沙府；

3

它是成都首个约65亩的地块上，同时排列了高层、多层、合院三种产品的住宅项目。

壹

头顶光环而来的凤起朝鸣

并没有跟上成都的节奏

提到凤起朝鸣，不得不提到它的同名项目——杭州凤起潮鸣，位于杭州老城区的核心地段凤起路和潮鸣路交汇处，地价37.35亿元，均价79800元/平米。产品形态由产权式服务酒店、高层住宅和中式合院组成。它是绿城近几年的顶级产品，一个被业内争相参观学习的高端住宅项目。

杭州绿城·凤起潮鸣示范区

2017年底，绿城以楼面地价15600元/㎡，13.4亿成交总价，配建并无偿移交24%租赁住房面积摘得今天的成都凤起朝鸣地块。随后绿城对外号称，凤起朝鸣是其西南1号作品，完全由绿城团队独立操盘。

彼时，成都地产业界对于凤起朝鸣是期待的。成都从来没有哪一个地产项目从案名公布之时起，预期就被拉得如此之高，仅仅是因为绿城和凤起朝鸣这两个标签。然而，伴随着项目的入市销售，成都地产业界、购房者、包括绿城在内，预期可能都发生了变化。

2019年8月项目取得首批次170套房源预售证，其中165-195平米精装高层住宅121套，精装叠拼（多层）212-385平米房源49套，带精装单价30011-39999元/平米，单套总价约在500万-1467万。

开盘前两天，凤起朝鸣打开样板间迎客，同时也接受了成都地产业界的参观和检验。

预期和现实产生了很大的差距，便会直接反映到销售数据上。在成都房地产市场如火如荼的2019年，凤起朝鸣开盘销售数据让人有些看不懂，虽然豪宅从来不是快销品。在链家小哥一顿猛操作，同期高价地项目陆续入市，也不知道到底是哪服药见效了？时隔十个月后的现在，绿城终于对外宣称首批次高层住宅121套房源售罄，目前还有部分叠拼产品在售。

图据成都透明房产网

从购房者掏钱的速度来看，头顶光环而来的绿城·凤起朝鸣并未跟上成都市场同期的节奏。在一个热情高涨的市场中，高端豪宅教科书打造的顶级产品并不叫座，一切似乎不太符合常理。

是成都不懂绿城？还是绿城不懂成都？

我们过去10个月中三次探访绿城·凤起朝鸣项目现场，从区域、项目、产品三个维度去解析，期望可以从中找到答案。

贰

区域解析

这是成都最适合做凤起朝鸣的内金沙板块

一直以来，主城以城西为贵，这是成都的居住逻辑。从择址上来看，内金沙板块是成都最适合做凤起朝鸣的区域。

绿城·凤起朝鸣项目区位图示意

金沙的文化底蕴，在这里孕育出最成都的生活氛围，小街区、公园成群、绿树成荫。区域内有金沙公园、黄忠公园、滨河公园多个绿地，跨过三环还有苏坡公园以及尚未建成的百仁公园。

内金沙的滨河公园

在教育资源上，金沙板块位于师资力量最雄厚的青羊区，板块内覆盖金沙小学ABC三个校区。而紧邻凤起朝鸣的，就是金沙小学C区和泡桐树中学。

一墙之隔的金沙小学C区

再看区域购买力。作为城西核心板块，金沙一直是城西居住的成熟核心板块，十年前金沙西园、中海·金沙府就揽获了当时的一大批实力买家。至今，建成于2012年的金沙府二手房成交单价约在3.1万元/平米，套均总价在500万左右。

十年来，金沙核心板块都没有纯粹的大宅入市，只有零星的小盘供应。在高端新房断档的区域里，供需关系明朗。插句题外话，就在上个周末，同样在城西的另一个高端项目，融创·国宾雅集开盘，套均总价530万的清水房，当天308套清盘。

另一个值得一提的现象是，而相比于城南置业人群的年轻化，城西置业人群的年龄会稍长一些。他们对于精装风格的包容性其实更强，但同时他们也更加具备生活经验。

综上所述，绿城·凤起朝鸣落子的区域配套和购买力都是完全没有任何问题的。

叁

项目透视

65亩地块同时放了三种产品

房子太挤心太急

经过一年多的打造，绿城·凤起朝鸣已经逐步实景呈现，约65亩地块同时上了三种产品，六栋高层、十栋叠拼（多层）和十套合院，单是物业形态，看着就挺……紧凑的。

绿城·凤起朝鸣实景图

六栋高层南北排布，其中两栋最高的32层，是后期无偿移交的租赁住房，也是整个项目最高的建筑。剩余四栋的高层分别为23层和19层，两两并列，由高到低。

绿城·凤起朝鸣平面布局图

在高层东面和南面，环绕的是三栋7层和七栋5层的叠拼（多层），正南北向排列，加上公建化现代风格的外立面，整齐工整。

项目的东南角是十套中式合院，实景可见绿城在中式园林及建筑的打造上确实行业领先，据闻，单套销售预计5000万起，目前尚未取得预售证，也不知道是不是真的。

绿城·凤起朝鸣合院

整个项目从西北向东南方向高度递减，但受项目东侧建发·金沙里（高层住宅）和南侧金沙宸宇（高层住宅）的遮挡，这种渐进的层次感到低处合院部分，仍就被高层建筑俯视。

和一般高低配的项目还略有区别，如果仅有高层和合院，还有可能做出适当的楼间距，可是绿城的想法太多，一次性把所有产品形态都放到凤起朝鸣上，高层、叠拼（多层）、合院的布局，让小区的园林绿化被挤压得难有空间发挥，部分楼栋的楼间距和私密性都不算佳。

在这一点上，有资深业内人士分析，在金沙板块容积率2.0的地块其实发挥空间还是挺大的，但绿城在凤起朝鸣的产品选择上，显然是算了一笔最合适自己的账，这就可以解释为什么它会在一个不大的地块上同时放三种产品。

肆

产品分析

建筑立面很豪宅，产品内部仅改善

从绿城·凤起朝鸣已部分呈现的外立面来看，扁平化的设计整洁工整，在外立面的审美上符合当下所流行现代风格。但从外到内，进入房子内部后，反差太过于强烈。简单点说，从外部看是个豪宅，从内部看无论是户型还是精装修呈现都是肉眼可见的改善。

绿城·凤起朝鸣（多层 叠拼）外立面

中式合院量少且暂时未取得预售，因此我们将重点放在主力出货的高层和叠拼产品上。需要说明的是，受篇幅所限，重点划出不足之处，以期共同进步。

高层住宅：功能性四房尺度感欠佳

2t2户的高层，分为165和195两种户型，每个单元的顶层各有一套特殊单位302平米。此次测评的195户型，四房两厅三卫。

绿城·凤起朝鸣高层195平户型图

1、室内公共空间无豪宅尺度感。

客餐厅区域开间仅为7.8米，面积约为38平米，这个尺寸的横厅尺度感只能说将就，改善有余，豪宅尚欠。且因为绿城和将来邻居对外立面的整洁度要求很高，后期是不能封阳台的，所以这个空间不能通过后期改造扩大尺度。

绿城·凤起朝鸣195平户型的客厅（左）、餐厅（右）

2、 绿城式厨房的特点——小。

厨房面积小，是绿城近几年高层项目的一个特征，橱柜和厨电品牌并没有什么出彩之处。此外，样板间厨房采用铝扣板吊顶，不知道是不是因为赶工来不及。

绿城·凤起朝鸣195平户型的厨房

3、客卧面积较小，功能性四房的通病。

除开42平米主卧区尺度在线外，其他3个房间均进深长、开间小，这在后期摆放家具和床时会稍显局促，而这也是功能性四房的通病。绿城认为，建筑是生活的容器，但家人生活容器的空间感能不能更好一点呢？

绿城·凤起朝鸣195平户型的一间次卧和书房

多层叠拼：当成洋房买会更符合预期

十栋多层（叠拼 平层），其中三栋为7层，另外七栋为5层。叠拼产品中，下叠均为负1楼到2楼，上叠也都是跃顶楼的设计，除此之外的中间楼层均为大平层。每单元1部电梯，无入户大堂。

叠拼（多层）有六种户型，下叠分为385平米和320平米，上叠270平米和228平米，中间大平层分为235平米和212平米（这是多层中最为亮眼的产品）。

此次我们测评的是385平米底跃户型，单套总价均超过1200万元。

绿城·凤起朝鸣385平米底跃户型图

1、三分之一的房款花在地下室。

地下室在成都人民的生活中糟点颇多，下雨、潮湿、通风采光都不好评价，样板间内地下室两台抽湿机也是同时工作（抽湿机这个东西四川人其实之前是很少用的）。

需要注意的是，凤起朝鸣的下叠户型地下空间是计入产权面积的，并且地下室面积占据了房款的三分之一，同样的情形也出现在合院产品中。只能说有钱人的消费观不同。

绿城·凤起朝鸣地下室采光井，实际是对应一楼挑空处（标红处）

2、 385平米的房子厨房只有7.2平米，赢了！

绿城·凤起朝鸣一楼厨房面积（标红处）

叠拼的厨房装修及配置跟高层大致，特征也是小，385平米的厨房面积只有7.2平米。在厨房至餐厅之间，预留了业主自行安装西厨岛台的空间，不知道业主将来在自购时会否选择精装配置的同款国产某一线品牌橱柜。

3、 在2楼的卧室区没有公共空间，3个卧室围着楼梯转。

绿城·凤起朝鸣二楼卧室区（标红处）

伍

5989元/平米的绿城式精装

由于各人的审美有差异，在此我们不去点评该产品的精装，猜测由于限价的原因，绿城的精装水平还没发挥出来，只能说肉眼可见它不匹配一个千万级豪宅的精装水准，但装修风格的包容性还挺强的。

绿城·凤起朝鸣高层部分精装主材清单

但有一个地方需要提醒购房者，在多次与业内人士看过风起朝鸣的样板间后，一致认为，它的空房子比摆放了家具和软装的样板间打动力还要强一些。

测评后记

1、 不要迷信神话：房地产是非标准化产品，尤其是在做高端住宅上，要充分研究土地，研究当地居住习惯和合时装修风格，一张图纸不能走天下。只要舍得在产品上下功夫，成都本地也有开发商做出了颇受赞誉的项目。

2、 无论从价格还是区位上看，凤起朝鸣都是一个豪宅项目，虽然没有跟上成都市场当下的节奏，但在产品的打造上绿城也并没有打算迎合本地客户，毕竟你只买过几次房，而它做过很多的高端项目。

3、 在成都的核心成熟居住区域，实景销售，看到的即是买到的，预算和预期一致时可以购买。因为，它很稀缺，而且很多房子的问题都是时间解决的。

如果你还有其他想看或想了解的豪宅项目，可以积极留言或评论，我们帮你看！