大连商场的风貌：大连百年商城正待焕新再出发

大连商场的风貌：大连百年商城正待焕新再出发在百年城商场里逛一逛，随时可以看到操着全国各地不同口音的游客和消费者。可以说，二十年前的百年城商场，不仅是一座购物天堂，还是一个对生机勃勃商业时代的注脚。太平洋百货成为百年城商场的主力百货店，星巴克在大连的第一家门店开在这里，苹果公司在大连的首家零售店花开百年城商场，众多国际知名品牌也先后在百年城商场开店……从一楼的化妆品、名表，到二楼、四楼的服装，再到五楼的餐厅、美食广场，可以满足顾客的不同消费需求。当时国内外不少著名品牌以入驻百年城商场，作为打开大连市场的敲门砖。2002年，大连百年城商场正式开业。这家投资7亿元兴建的购物中心，斥资百万元聘请知名设计公司为其做整体设计。高35米、长80米、最大进深近20米的全玻璃幕墙入口大堂，其新颖的设计吸引了无数消费者的目光。六层弧形步行街以及64部扶梯、3部电梯所共同构成的“空中街市”，堪称商业空间典范。二十一世纪初，正是线下零售业的黄金时代，高端

老商场构建起的城市商圈，不仅记录着过去的峥嵘岁月，也承载着城市的历史和文化。

商海淘沙，管理乏力、创新乏力……诸般掣肘之下，一些老商场面临品牌没落和受众流失的困境，也在努力寻找新的发展机遇。近年来，得益于政策帮扶的外力引导，一些老牌商场主动适应市场化的激烈竞争，引入外部资本及全新管理团队，创新经营管理模式，不断推陈出新，实现浴火重生。作为辽宁商场的典型代表之一，大连百年商城正在给出一个答案，这个答案，不仅是给自己的交代，也是给辽宁传统商业品牌如何砥砺前行的一个答案。

近日，大连百年商城有限公司通过董事会程序依法产生的全新管理团队表示：尽管还未真正履职，但新任管理团队有信心、有能力，将凭借丰富的商业资源和客户资源，充分发挥团队专业背景和行业经验，构建有序高效的治理结构，带领百年商城重塑辉煌。

“旧情怀”长留心底，“新风尚”迎面而来……

二十年前的大连商业地标

2002年，大连百年城商场正式开业。

这家投资7亿元兴建的购物中心，斥资百万元聘请知名设计公司为其做整体设计。高35米、长80米、最大进深近20米的全玻璃幕墙入口大堂，其新颖的设计吸引了无数消费者的目光。六层弧形步行街以及64部扶梯、3部电梯所共同构成的“空中街市”，堪称商业空间典范。

二十一世纪初，正是线下零售业的黄金时代，高端大气的设计，极具吸引力的品牌组合，以及体贴细致的服务，让百年城商场很快成为大连著名的商业地标。

太平洋百货成为百年城商场的主力百货店，星巴克在大连的第一家门店开在这里，苹果公司在大连的首家零售店花开百年城商场，众多国际知名品牌也先后在百年城商场开店……从一楼的化妆品、名表，到二楼、四楼的服装，再到五楼的餐厅、美食广场，可以满足顾客的不同消费需求。当时国内外不少著名品牌以入驻百年城商场，作为打开大连市场的敲门砖。

在百年城商场里逛一逛，随时可以看到操着全国各地不同口音的游客和消费者。可以说，二十年前的百年城商场，不仅是一座购物天堂，还是一个对生机勃勃商业时代的注脚。

千里纾困增资百年商城

进入二十一世纪的第二个十年，迅速崛起的电商巨头和线上购物模式，在给百姓提供更多选择的同时，也给线下实体零售业带来了挑战。与此同时，商业综合体业态如雨后春笋般涌现出来。在大连，百年商城面临多重夹击，先发优势逐渐丧失。

2016年10月，百年商城通过融资大举进军商业地产行业，开发、运营及储备商业地产项目面积达到200万平方米。一时间，百年商城开发和运营的商业地产项目，有大连百年商城购物中心、大连国际金融中心——百年汇城市综合体、大连百年港湾——奥特莱斯、大连琥珀湾、大连温州城、长春温州城、沈阳温州城和合肥百年城购物中心等。

但这一次，幸运的天平没有偏向百年商城。2018年，百年商城出现了严重的流动性危机，商铺出租率仅为70%，租金及物业费收缴率不足75%，低于同区域其他商场；百年商城的商铺“基本盘”出租率和物业收缴率连年下滑，曾经的大连“商业明珠”岌岌可危。

百年商城陷入经营困境后，依靠自救变得越来越难。公司原管理团队不得不选择外部资本力量，希望通过引进新的股东注资帮助百年商城走出债务危机。这个时候，之江新实业进入百年商城的视野。

资料显示，由浙商总会牵头，联合全国优秀民营企业、国有企业及外商投资企业，于2018年9月在杭州创立了之江新实业有限公司。

作为一家大型混合所有制投资平台，之江新实业注册资本达500亿元，实力雄厚。公司从创立之初，就按照批准的业务范围进行市场化经营，成立之后更加严格遵守法律法规，并建立了以股东会为最高权力机构的现代公司治理结构和完善的风控体系，形成了科学、严谨、规范的公司治理体系。

2019年6月，之江新实业正式入主大连百年商城，增资濒临破产的大连百年商城有限公司35.8亿元，认购百年商城20211万元注册资本，持有其69.19%的股权，之江新实业成为控股股东，并完成相关工商变更登记。

作为投资领域的生力军，之江新实业自杭州到大连千里纾困，增资百年商城，谱写了一段投资实业、助力东北振兴的佳话。

打出“组合拳”百年商城踏上新起点

在增资35.8亿元之后，之江新实业又向百年商城陆续提供股东借款超过20亿元，并协助其解决了一系列金融机构债务问题。投资完成后，百年商城到期债务得以展期缓解和逐步清偿。新任大股东打出一套“组合拳”，为百年商城恢复正常经营争取了时间。

之江新实业初期委派了在商业物业运营管理上经验丰富的专业化项目团队进驻百年城商场，试图从单个项目出发，逐步提升管理水平和经营效率。团队进驻后，通过对市场环境和自身条件的专业分析，对百年城商场的经营定位重新梳理，制定了一系列品质提升和品牌优化的方案。

经过一年的努力，百年商城中的单个项目对整体盘活起到了积极的助力作用：原已破败不堪的地下停车场焕然一新，狭窄陈旧的门厅入口也改造成为舒适明亮的大堂，众多涉及安全隐患的设施设备也经过了检测和更新……这些细微的调整，体现了“之江”委派的项目团队以服务为中心，以消费体验为导向的精细化管理艺术。

努力终得回报，作为商业经营风向标的客流量开始明显上升。这意味着，百年商城已经迎来了生存发展的最关键时期，拥有了焕发生机的可能。而这一切，都只是百年商城持续经营和提升的一个起点。

在一个单体项目上获得助力和实现改变后，百年商城的控股大股东之江新实业期待未来有更多改变。

规范治理助百年商城快速走出困境

事实上，在大股东之江新实业注资解决百年商城的生存问题后，发展，成为了摆在新旧管理团队面前的第一要务。而规范公司治理，让专业的团队在经营上“对症下药”，才是百年商城迈向发展新阶段所需踏出的第一步。

面对全新的商业形势，今年3月，董事会向百年商城派驻了新一任管理团队。尽管新一任管理团队目前尚未履职，但已经提出了对百年商城未来经营方向的规划：“当务之急，需要盘活存量资产，通过创新提升运营管理能力，进而抵御风险，尽快走出困境，这是行业共识，也是之江新实业在商业地产和商业物业运营管理方面的优势。”百年商城新任管理团队负责人表示。

“首先是盘活存量资产。目前，百年商城旗下的项目涉及三个不同类型产品线的五个商场：百年城、奥特莱斯、大连温州城、沈阳温州城、长春温州城，此外还有一个销售困难的地产项目琥珀湾。针对一系列的困境，新管理团队将合理布局，最大限度盘活资产，集中精力聚焦商业物业主业。其次是通过经营定位调整、资源立体整合、数字化赋能等手段顺应市场变化实现转型升级。最后，就是通过创新提升运营管理能力，利用好管理团队在商业地产和商业物业运营管理方面的优势，让百年商城的经营尽快恢复往日活力”。

百年商城应该如何重现过去的辉煌？这既需要来自股东层面的资本支持，还需要专业管理团队的科学经营理念导入，更需要百年商城众多商户的不舍不弃，以及大连市民的鼎力支持。

优化经营管理策略未来发展可期

作为北方著名的滨海旅游城市，大连市正处于一个全新的发展阶段。在此背景下，作为服务业重要载体的商业物业经营，既面临大机遇，又有大挑战。大连新一轮的城市建设必然为消费市场带来新的增长点，为商业经营提供坚实的支撑；而挑战则是，商业物业整体过剩、消费人口增长乏力的状况短期内难以改变。

2021年大连市制定的城市商业发展新规划，提出要创建国际消费中心城市，使大连成为东北地区购物中心城市、亚太地区重要消费中心城市与商品集散枢纽。而百年商城所在的青泥洼商业区将被建设成具有一定国际影响力的核心商圈。青泥洼——天津街国家级试点步行街，将被建成品牌集聚、特色鲜明的高品质商业街区。

业内人士认为，以大型购物中心为代表的商业综合体并未过时，反而成为新零售及消费升级的主要场景。优质商业物业资产盘活潜力巨大，商业地产领域正在从过去的产销模式向“资管 运营”模式转型。百年商城作为根植大连、布局多个城市发展二十年的企业，以归零心态快速融入地区经济建设的大潮中，必须依靠现代企业制度和市场化专业团队充分赋能，尽快完善公司治理、优化企业经营管理策略，实现破茧成蝶，顺势而为，为大连市乃至辽宁省经济发展作出应有贡献。

在机遇和挑战面前，突破传统商业的壁垒使其焕发新生，不仅要传承传统商业的厚重底蕴，还要具备与时俱进的转化，在继承原有的线下服务优势和服务理念的基础上，以发展的眼光开拓运营思维。而作为资本加创新的“商业样本”，百年商城未来可期。

百年商城新管理团队表示，在百年商城重新启航的关键时刻，作为大股东的之江新实业将发挥新管理团队开拓创新、锐意进取的积极性，和百年商城站在一起，和大连这座美丽的海滨城市融合在一起。