昆山花桥最终按照哪个规划？重磅十四五
昆山花桥最终按照哪个规划？重磅十四五昆山处在全国最长的都市区绵延带（沪苏锡常都市区绵延200 公里看不到农田）和全国客流最繁忙的沪宁廊道“出沪第一站”。在1958年之前，沪郊10县还未划入上海市之前，嘉定是妥妥的“江苏第一县”，如果当年嘉定没有划入上海，那么，今天全国百强县之首一定非嘉定莫属！笔者认为昆山能成就GDP全国百强县之首，主因是它就是江苏省接轨上海的“桥头堡”！在前2期介绍环沪选筹逻辑的文章里，我们已经分析了昆山的优势：昆山，以一县之躯，2020年GDP4250亿元，高过粤港澳大湾区里属于深莞惠都市圈的地级惠州市，更高过太原等全国8个省会城市。即使是，放在上海 苏州26个区（县级市）里，它的GDP排名第2，仅次于浦东新区，实在是牛逼克拉斯！
来自米宅长三角
1
“桥头堡”成就昆山价值，
越靠上海越得益！
在前2期介绍环沪选筹逻辑的文章里，我们已经分析了昆山的优势：
昆山，以一县之躯，2020年GDP4250亿元，高过粤港澳大湾区里属于深莞惠都市圈的地级惠州市，更高过太原等全国8个省会城市。
即使是，放在上海 苏州26个区（县级市）里，它的GDP排名第2，仅次于浦东新区，实在是牛逼克拉斯！
笔者认为昆山能成就GDP全国百强县之首，主因是它就是江苏省接轨上海的“桥头堡”！
昆山处在全国最长的都市区绵延带（沪苏锡常都市区绵延200 公里看不到农田）和全国客流最繁忙的沪宁廊道“出沪第一站”。在1958年之前，沪郊10县还未划入上海市之前，嘉定是妥妥的“江苏第一县”，如果当年嘉定没有划入上海，那么，今天全国百强县之首一定非嘉定莫属！
既然是“桥头堡”，那么昆山就非常适用“向日葵”理论，一定是越靠近上海越得益的！
从以上这张2021年2月《昆山二手房价地图》，我们就可以看出，除了昆山本地人的豪宅区城西板块和市中心玉山老城板块之外，其余板块的房价，基本上遵从越靠上海，房价越高的原则。
2
“十四五”规划3条接沪新轨交，
未来昆山有5条轴接轨大上海！
“十四五”时间，昆山有1条在建市域S1线轨交、1条铁定开工的苏锡常城际快线和1条拟议中的苏淀沪城际（或S3吴江支线），共3条接沪新通道，全面接轨上海。
第一轴：S1轴（苏州3号线-市域S1线-上海11号线-14号线）
其中，S1线，西起苏州轨交3号线唯亭站，经过沪宁城铁阳澄湖站、城西、玉山老城、城东开发区、沪宁城铁花桥站、陆家等板块，东至上海轨交11号线花桥站。这条线已全面开建，预计2023年底建成，它将沪、昆、苏的轨交连成一体，也是横亘昆山主城区的交通大动脉。上海这边，也在筹划将8节大容量编组的轨交14号线西延至安亭及沪宁&沪通城铁安亭北站，一旦实现，未来从昆山、花桥进上海市中心静安寺、人广、陆家嘴商圈，不再从嘉定新城绕一个大圈，每天往返通勤时间将节省至少40分钟！
◎ 横亘昆山主城区的苏州市域S1线，计划2023年底通车
◎ 上海嘉定区“十四五”交通规划图中，14号线西延段（封浜-安亭北站）赫然在列！
◎ 上海轨交14号线，计划2021年底通车
这条轴上，上海通勤客只建议买花桥板块，如果不是“新房癌" 花桥还是买二手房实惠！
新房首选：距上海11号线起点站花桥站步行约1千米的龙光花溪澜园，23100元/㎡；
二手房首选：距花桥站步行约750米的国际华城，均价17600元/㎡；
如果想离上海更近一点的，可以选择沪苏边界检查站旁的凯德都会新峰，二手房均价25000元/㎡，真是“一步跨进上海的节奏”，步行约780米即到11号线及未来14号线上海首站安亭站，而安亭站TOD项目嘉亭荟也是目前上海汽车城安亭最繁华之所在。
花桥还有一个门槛极低，总价60-70万，最低首付20万，就能上车的二手房——中寰广场，位于上海G1503郊环高速内，11号线江苏首站兆丰路站旁，该楼盘为6梯24户，全是1居室、2居室，开发商统一装修的“类酒店式公寓”。在那个“不限购”的年代，它申报了70年住宅产权，水电费都按民用收取。目前均价仅11300元/㎡，此楼盘出门就是地铁口，租客稳定，租金回报率高达5-6%，是上海的4-5倍！
第二轴：沪宁高铁轴
这条线2010年就已开通，昆山境内设有花桥、昆山南、阳澄湖3个站点
花桥站，由于客流量极低，号称沪宁城铁“幽灵站”，目前处于封站状态，未来S1线开通后有望重启；
昆山南站，是京沪、沪宁高铁在昆山的主站，每天6:34-22:08有160趟动车到发，连接上海、上海虹桥、苏州、苏州北站，已做到公交化运营，到上海2大火车站仅需18分钟，二等票价19-24.5元之间；
阳澄湖站，客流量也很低，每天仅7趟车停靠，目前来看，城际通勤的价值不高。
此外，沪宁普速线上的昆山站，每天也有68趟绿皮火车停靠，到上海站、苏州站的时间较高铁稍慢，但也比地铁快太多，且一站直达，票价便宜，到上海仅11元，还是有一定市场的。昆山站南广场和昆山南站北广场遥相呼应，相距仅1.3公里，都在城南板块。
昆山站南广场旁，在售新盘昆城景苑，均价22000元/㎡
昆山南站北广场旁，中星城际广场翠苑二手房均价24000元/㎡，
都非常适合在上海虹桥商务区或上海站（静安不夜城）商圈上班的通勤客自住，
上下班所耗费的时间，比坐地铁辗转花桥快捷、舒适很多。
城南板块另一在售新盘，万科江湾澜庭，，均价20000元/㎡，离高铁站有3.3公里远，对面就是新城吾悦广场，出门就是中环高架，适合昆山本地或自驾上班的人士购买。
第三轴：苏淀沪轴（苏淀沪城际/吴江支线-沪苏嘉城际/17号线）
这条轴贯穿昆山南部水乡三镇，从上海出发，由近及远，依次是：淀山湖镇、锦溪镇、周庄镇。由于倚靠苏沪界湖淀山湖，湖对面就是属于长三角一体化示范区3区县之一的上海青浦区，此三镇也被列入了示范区的协调区范围。在遍地是工厂的昆山，南部水乡三镇的宜居环境还是很不错的！
三镇中，离上海最近的淀山湖镇，驱车10分钟就能到上海青浦新城目前的枢纽17号线漕盈路站，今年春节又新打通了直达朱家角的省际断头路，使得淀山湖站到G50高速朱家角出入口、17号线朱家角站，以及在建中的华为青浦园区更近了。
淀山湖镇以低密度洋房、别墅产品为主，新房首选：雅居乐聆湖雅苑，均价20000元/㎡，由于淀山湖镇，天生为“上海西花园”临湖别墅区打造，这里的配套、产业略显不足，房子相对花桥、千灯要难出租一些！
三镇位置居中的锦溪，是昆山南部重镇，2019年时被列为苏州机场选址地之一（未官宣），但是随着上海青浦练塘大型通用机场的落地，锦溪作为苏州机场选址的希望更加渺茫。
三镇中离上海最远，离苏州最近的周庄，曾因“中国第一水乡”而名噪一时，但随着乌镇、西塘等水乡后来居上，周庄目前稍显没落，房价也是全昆山最低的。
上海、昆山、苏州三地，对贯穿南部水乡的轨交规划方案不一：
上海这边叫市域铁路吴江支线（暨昆山早期规划的S3线），上海一端对接嘉青松金线青浦新城站，从2021年1月官宣的最新规划图来看，青浦新城站将是现状17号线、沪苏嘉城际铁路、嘉青松金线和吴江支线4线交汇站，而吴江支线贯通沪苏嘉城铁，将形成一条从苏州轨交4号线同里站，经同里古镇、周庄、锦溪、苏州机场选址、淀山湖镇、青浦新城、重固、凤溪、华漕到虹桥火车站的“南部水乡接沪新通道”。
◎ 2020年版上海青浦区交通规划图
◎ 2021年1月官宣的沪苏嘉城际铁路及青浦新城城铁枢纽规划图
昆山这边，仍然坚持苏州机场锦溪选址方案，如果最终苏州机场敲定此方案，可能会上马250公里时速的苏淀沪城际铁路，但全线可能只有苏州东（2、6号线桑田岛站）苏州机场（锦溪选址）、青浦新城3站，并贯通沪苏嘉线至上海虹桥。这样，苏淀沪城际并不经过锦溪、周庄2个中心镇，而改由嘉昆太城际（嘉兴-盛泽-吴江-同里-周庄-锦溪-张浦-昆山南-昆山-太仓）经过，而靠上海最近的淀山湖镇，仅有环淀山湖有轨电车经过，这个方案出处为2019年12月昆山市交通局文件，目前看来，被否的可能性很大。
◎ 2019年12月版昆山市交通规划图
苏州这边，目前更偏向苏州机场常熟沙家浜选址，苏州版的苏淀沪城际，设站有：苏州东、甪直、张浦、淀山湖镇，接上海规划的沪苏嘉线至虹桥站。
目前看来，上海 苏州版方案的结合，是昆山南部水乡接沪轨交的最大公约数：
未来应有苏州东-甪直-张浦-淀山湖镇的“北线”苏淀沪城际，吴江-同里-周庄-锦溪-淀山湖镇的“南线”吴江支线，汇入上海沪苏嘉线通虹桥，或汇入上海嘉青松金线青浦新城站，最为靠谱，但大概率“十四五”不会开工，不太可能早于2030年通车。
第四轴：苏虹机场路轴
这条轴，其实就是从苏州主城、苏州园区通往虹桥机场的捷径省道S343线，沿途经过昆山中部的张浦、千灯2镇，而张浦、千灯2镇，正好又与昆山城南高铁板块和花桥板块仅一河（吴淞江）之隔，房价落差明显！
张浦在售新盘绿地境启澜庭15000元/㎡，比一河之隔城南板块的万科江湾澜庭便宜5000元/㎡，比“长江南路-长江中路”一脉相连的玉山老城便宜近1万元/㎡，未来有昆山局域轨交K1线纵贯昆城南北，连接张浦与高铁昆山南站、普铁昆山站、玉山广场、苏锡常城际北门路站等重要节点。
张浦，按照苏州方面规划，从苏州东站到上海虹桥站的苏淀沪城际也有设站，但不能确定，目前，还是以吸引昆山主城区玉山镇外溢的刚需客源为主，上海通勤客不适合。
千灯，自驾车走苏虹机场路，约39分钟即达上海虹桥枢纽，在售新盘德信都会大境15000元/㎡，比一河之隔的花桥新房便宜8000元/㎡，也仅是一界之隔的上海青浦新城新房的1/3价。千灯是昆曲的发源地、明末清初“四大启蒙思想家”顾炎武的故乡，人文荟萃、产业发达，商品房开发已有十多年历史，居住人气相当旺盛，唯一缺点，就是没有直接通沪的轨交。到11号线花桥、17号线青浦漕盈路都已开通公交，皆需30分钟车程。
千灯，适合在上海虹桥、青浦、安亭等地上班的自驾车一族，房价性价比，放眼环沪无敌手！
第五轴：苏锡常轴（嘉闵线 苏锡常都市快线）
这条轴，由已规划公示的上海市域铁路嘉闵线 嘉闵线北延伸太仓段 苏锡常都市快线城际铁路共同构成，贯通上海虹桥枢纽、嘉定新城、太仓主城区、昆山城北、沪宁城铁阳澄湖站、苏州园区站、京沪&通苏嘉甬高铁苏州北站、无锡硕放机场、无锡滨湖区、常州武进区、常州奔牛机场等重要节点，是苏锡常昆太都市区直通虹桥、硕放、奔牛3大机场的快线，整条线路预计“十四五”开工，2026-2028年间建成通车的可能性最大。
嘉闵线北延段已确定在太仓新区（陆渡）十八港路设站，处在沪苏界河浏河（亦称“娄江”）的“江中岛”新盘越秀向东岛，是这条轴出沪的第一盘，均价19800元/㎡，由于太仓没有实施昆山的大专学历 人才编码，不落户即可买房的政策，因此，买这个盘时，还要附加交2年社保（费用不高，但是麻烦），适合上海北区的养老族群。
这条轴在昆山境内，沿萧林路走线，横亘城北，设青阳路站（换昆山局域轨交K2线）、北门路站（换昆山局域轨交K1线）、林荫路站（换昆山局域轨交K3线）、阳澄湖站（换沪宁城铁、苏州市域S1线）。由于接沪线路曲折，耗时较长，对昆山城西、城北是锦上添花，但上海通勤客没有必要关注此轴！
3
总结
综上所述，昆山5条轴，适合上海通勤客自住的板块，推荐顺序依次为：
1、S1轴看花桥：适合在上海11、14号线沿线，尤其是嘉定区、普陀区、中山公园、静安寺、徐家汇商圈工作的人士；
2、沪宁高铁轴看城南：适合在虹桥商务区、上海站（静安不夜城）、人民广场商圈上班，搭乘高铁或普铁，点对点的通勤客；
3、苏淀沪轴看淀山湖镇：适合在虹桥、青浦工作，或未来在示范区、青浦华为发展，有车的人士
4、苏虹机场路轴看千灯：适合在虹桥、青浦、安亭工作，预算有限或自驾车人士；
5、苏锡常轴：非本地需求，就不必看了！
