福州房价跌幅500个小区：交房半年这小区涨了1万4

福州房价跌幅500个小区：交房半年这小区涨了1万4对于这套成交案例，我们从市场、成本和偶然三方面来探讨一番：房子还未满两年，需要增值税支出，这意味，买家实际成本要远远大于880万。可见买家十分中意该房源，愿意溢价买单。成交价“双高”。单价高，要比2019年底该项目开盘均价高了14000元/㎡；总价高，突破880万，在福州总价突破800万以上，妥妥属于豪宅。成交周期短，该项目于2021年12月交付使用，从挂牌到成交，仅用了48天。成交价比挂牌价高了18万，从网上信息看，该项目挂牌是862万，期间曾经调价两次，成交价格则是880万，也就是说房东坐地起价，但一般发生在楼市火热期，但现在很少见。

最近网上一套鼓楼豪宅的成交案例，刷新了我的三观：

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这套二手房来自鼓楼乌山路的福州源小区：

该房源成交有如下特点，堪称逆势之举：

成交价“双高”。单价高，要比2019年底该项目开盘均价高了14000元/㎡；总价高，突破880万，在福州总价突破800万以上，妥妥属于豪宅。

成交周期短，该项目于2021年12月交付使用，从挂牌到成交，仅用了48天。

成交价比挂牌价高了18万，从网上信息看，该项目挂牌是862万，期间曾经调价两次，成交价格则是880万，也就是说房东坐地起价，但一般发生在楼市火热期，但现在很少见。

房子还未满两年，需要增值税支出，这意味，买家实际成本要远远大于880万。可见买家十分中意该房源，愿意溢价买单。

对于这套成交案例，我们从市场、成本和偶然三方面来探讨一番：

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从市场上看，自身底子厚。福州源在2018年拿地时，就因其是鼓楼核心区罕有无安置房的纯商品房用地而备受关注。项目入市后，定位为市中心改善，总共有4栋楼174户，主力户型为145-181m²。

从鼓楼核心区的新房供应来看，绝大部分是安置型商品房，且社区成型度较差，是价格却不低。少量的纯商房，却因为房企暴雷原因，买房人自然更倾向于二手现房。

2018年开盘以来的鼓楼核心区次新、纯商二手房，数量较少，主要有乌山九巷、保利天悦和福州源。

乌山九巷虽然是双地铁房，但不是高端客户购买成交主因，综合从户型、社区定位和户数来看，该项目偏向刚需，这也是该项目2019年入市后，较火爆原因。另外该项目大户型在加价后，成本已经突破5万。

保利天悦位于西湖，定位是很高端，但以超高层为主，而且最精华房源是高层看湖楼栋，二手房挂牌价格过千万。

福州源小区采用围合式布局，四栋楼11-16层，项目有小高层和高层楼栋组成，174户配比，在当下鼓楼核心区算是很少见。

加上是融创在福州首个项目，算是开山之作。

目前交付实景来看， 小区的配套和户型精装均较好。

在当前鼓楼核心区新房和次新房供不应求的格局下，项目确有过人之处。

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其次就是成本因素。二手房价格=买家给卖家支付几乎所有持有成本 合理利润。福州源2019年底入市，均价在43200元/㎡，两年持有成本近50000元/㎡，那么卖家要赚差价，自然成交价要突破5万。

买家买房的成本，最直接的就是贷款利息，装修成本等，即二手房实际是要为卖家买单成本的交易。

正好很多人一直吐槽福州鼓楼区老破小卖不起价格，其实很正常，人家当年成本才多少？现在的次新小区的成本又是多少？所以说正常交易思路来说，那些老破非学区房卖不起价太正常了。

最后就是这套案例，具有一定偶然性。从网上挂牌数量来看，该项目除了这套成交的，几乎没有任何新挂牌房源，可见本套房源具有一定偶然性，可能正好遇上一个好买家。

从当年乌山九巷、天悦和福州源，其实最火的是乌山九巷，因为市中心刚需的定位，最迎合大众。另外两个均主打豪宅，开盘后均有余房在售。市中心的豪宅和学区房，成为福州楼市最后的阵地。

所以说除了学区房之外，核心区的次新二手房是最抗跌的产品，未来是否还能这样坚挺，还有待观察。

但是随着近年安置商品房崛起，二环内纯商房是一个很稀缺的物种，无论是自住价值还是保值程度，均优于于外围项目的。如果日后楼市回调，依然是核心区纯商为上。