龙湖地产成都拿地：如何从龙湖地产的上市财报中读懂真实的成都北城天街
龙湖地产成都拿地：如何从龙湖地产的上市财报中读懂真实的成都北城天街2013年12月19日开业的成都北城天街至今已进入营运的第四个年头。香港上市的龙湖地产（00960.HK）发布的财报中关于成都北城天街的数据一共出现在四份报告中（2014年报、2015年报、2015年中期报告、2016年中期报告）从四份报告中我们得以一瞥成都北城天街真实的租金收入以及出租率。近日，龙湖北城天街2016年的销售业绩曝光，销售同比大幅增长40.8%至11.97亿。而据知情人士爆，在2017开年的第一个月，北城的销售额实现单月突破1.3亿。（由上至下：龙湖成都北城天街、龙湖成都时代天街、龙湖成都金楠天街、龙湖成都三千集）原因很简单，因为它大得够显眼。对比其它三个项目，成都北城天街的体量是时代天街1期的5倍、金楠天街的1.7倍以及三千集的8倍。与其它项目交通四通八达不同的是，牢踞政府“北改”中心地段的北城天街一定程度上面临着交通管制和路线改造。即便如此，客观地讲，在相当长时间内，成
龙湖成都北城天街是
“天街”系在成都最大的购物中心
在成都投资商业体的公司中，有近半数是在深港沪新（新代指新加坡）上市的公司，在此之中，每年仅有不超过五家公司会详尽地公布每一座购物中心的业绩表现，龙湖便是代表性之一。
龙湖在成都拥有五座购物中心（现阶段运营四座，刚对外公布位于金牛大道的西宸天街预计2018年底开业），为什么我们要将成都北城天街单列作为分析的样本。
（由上至下：龙湖成都北城天街、龙湖成都时代天街、龙湖成都金楠天街、龙湖成都三千集）
原因很简单，因为它大得够显眼。对比其它三个项目，成都北城天街的体量是时代天街1期的5倍、金楠天街的1.7倍以及三千集的8倍。与其它项目交通四通八达不同的是，牢踞政府“北改”中心地段的北城天街一定程度上面临着交通管制和路线改造。即便如此，客观地讲，在相当长时间内，成都北城天街支撑了北二环以外的消费升级与区域商业进步。
对于龙湖最重要的是，成都北城天街的销售大满贯（＊2011年，龙湖成都北城项目成为当年成都商业地产销售全额冠军）和商业长期的增长回报。
近日，龙湖北城天街2016年的销售业绩曝光，销售同比大幅增长40.8%至11.97亿。而据知情人士爆，在2017开年的第一个月，北城的销售额实现单月突破1.3亿。
2013年12月19日开业的成都北城天街至今已进入营运的第四个年头。香港上市的龙湖地产（00960.HK）发布的财报中关于成都北城天街的数据一共出现在四份报告中（2014年报、2015年报、2015年中期报告、2016年中期报告）从四份报告中我们得以一瞥成都北城天街真实的租金收入以及出租率。
业绩持续上涨
2014开业第一年，北城天街全年录入5997.6万元租金收入，实现79.1%出租率，相比2013年刚开业，出租率提升4.3%（因开业时间离跨年较短，故忽略不计2013年租金收入）
（点击看大图）
相比2014年，2015年北城天街租金收入接近翻倍，录入9439.4万元租金收入，出租率继续提升7.5%至86.6%。
（点击看大图）
如今离龙湖公布2016年报还有近1个月时间（龙湖惯例会在4月中旬公布上年财报），我们从接近龙湖的知情人士处获知，2016年北城项目的出租率达到95%，如果这一数字属实，那么今年也将是成都北城天街开业至今出租率获得最大提升幅度的一年（增长近10%），而95%的全年出租率，也比2016中期报告*公布的上半年出租率84.6%高出10.4%，预估成都北城天街2016年的租金收入能够达到1.2－1.5亿人民币。
上半年耕耘，下半年收获
交叉对比龙湖公布的年报和中期报告，我们发现成都北城天街下半年租金收入普遍高于上半年，而出租率的波动表现不一。
（点击看大图）
租金收入的差异，与我们在场内的实地观察一致，自2016年起，成都北城天街项目定位明确为“全民生活游乐场”，顾名思义，要放大体验式业态的比例，这一点，与现今成都主流商业体的调改一致。但强化儿童业态的组合，提升教育形态，品质品牌的快速引入动作，是其它综合体不可及的。
定位一站式家庭与儿童教育成长基地的最in菲克城准备于3月25日在北城天街南馆开出4000平米的城北最全亲子城，包括瑞思学科英语、杨梅红国际私立学校、爱德米乐艺术学院等国内一线教育品牌悉数入驻。
主打纯美式早教体系的悦宝园也在北城新设了超过800平米的门店。
在龙湖整个商业体系中，位于重庆时代天街的室内卡丁车令人记忆深刻，而在成都北城天街，面向3-12岁的室内儿童专业型卡丁车品牌－卡尔飞车业已围挡，这也是目前已知的卡尔成都首家购物中心店。
主力店之一的冰场业态也由世纪星冰场提升为了冠军溜冰场。
业态不变，品牌调整。实际上，之前的世纪星冰场更加侧重于培训，而冠军溜冰场则在游乐、体验等综合性上更胜一筹。
从北城天街今年大面积的商户调整中，围绕城北全客层，侧重儿童业态，由“最in菲克城”、“天街少年宫”、“运动生活馆”组成的主题区域已初见雏形。原本已经在餐饮部分实力颇强的北城天街还调整引入了一些符合区域消费的品牌。
我们援引一位匿名的餐饮品牌拓展负责人原话：
“我们去年底进入北城天街，简单总结为意想不到、超出预期。从北城的发展来看，对于五块石商圈的封闭型都众所周知，区域商圈的人口增长呈上升趋势，居民的经济构成丰富，但消费意识普遍比较保守，综合来看北城天街未来短期内会出现快速增长的趋势。中长期，依赖政府区域改造进度，如果快速导出低消费者群体，导入中高收入的年轻人群，那么毫无疑问北城会是以后城北最好的购物中心。”（绝对真实～）
当我们提到我们观察现阶段北城的调整很接地气时，该负责人提到“龙湖本身就很务实，从经营角度讲，是一个靠得住的地产商。”
如果说上市公司公布的数据太深奥，品牌负责人的表述太软性，我们从北城的主力店—卢米埃影城的票房及排名数据也能反向看出成都北城天街的经营情况。
（数据来自于猫眼电影）
连续三年企稳有升，本地排名更是在去年上升至全城第12名，在成都龙湖所有商业体的电影院中排名第一。而在今年1、2月份，卢米埃影城北城店排名跃升至第6、7名。
未来的北城，交通的改良和商圈的成熟势在必行，我们现场注意到，临近北城天街南馆不到100米的位置，地铁5号线正在紧锣密鼓施工，据现场的施工人员介绍，地铁5号线会于北城天街实现地下贯通，无缝联接，预计在2019年底通车。
深耕城北四年，以一己之力撑起城北五块石商圈的成都北城天街，或许会成为更多人再次“淘金”之处。
