看不懂房地产的十个原因：当下房地产形势的9个原因
看不懂房地产的十个原因：当下房地产形势的9个原因3月30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%，腰斩式下滑。无需多言，直接上数据：基本判断：当前房地产形势的不景气程度超过2008年，为过去20年之最。自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”，至今已接近一年，很多房企和上下游企业已没有余粮。今年的“小阳春”不仅没有来，而且大幅下滑。
当前房地产是争议最大、最难决策、影响最广泛的行业，一方面要坚持房住不炒、不能前功尽弃，另一方面确实形势十分复杂严峻、要把稳增长放在更加突出位置。
本文试图从理性、客观、全面、长远四个维度，探讨当前房地产形势的现状、原因、影响及建议。我们曾提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，本文将以定量分析为主，用逻辑和数据说话，从底层逻辑出发进行推导，力争给出兼顾短期和长远的建议，促进房地产市场平稳健康发展。
由于才疏学浅，智识有限，野人献曝。浅见，供酌。
一、当前房地产形势的基本现状
基本判断：当前房地产形势的不景气程度超过2008年，为过去20年之最。
自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”，至今已接近一年，很多房企和上下游企业已没有余粮。
今年的“小阳春”不仅没有来，而且大幅下滑。
无需多言，直接上数据：
3月30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%，腰斩式下滑。
3月房地产商务活动指数38.2%，比上月大降7.9个百分点；订单35.6%，比上月回落4.6个百分点。
1-2月土地购置面积和土地成交价款同比分别为-42.3%和-26.7%，分别较2021年全年下滑26.8和29.5个百分点；1-2月百强房企拿地金额较去年同比下降62.7%。
1-2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。
根据统计，排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约，上下游供应商开始仅接受现金交易。根据与大型中介机构交流，再过3个月，估计民营房企不会债务违约的将所剩无几。即使国企房地产公司，面对销售大幅下滑，销售回款也是大幅下降，主要靠借新还旧债务滚动维持现金流。
可见，这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题，问题带有一定普遍现象。
二、当前房地产形势的九大原因分析
我们曾提出 “房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。经济转型既要下定决心，也要考虑有个过程。冰冻三尺非一日之寒。
客观讲，当前房地产市场的严峻形势，既有长周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企业自身因素；是长短期、国内外、政策企业等因素叠加的结果，仅归因于任何一方面均有失偏颇。
当前房地产形势的九大原因：
第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。
未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险。
行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其程度参考当年的纺织、家电。
第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。
日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中高速增长、城市化空间还比较、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，导致日本“失去三十年”，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。从城镇化率、人均住房面积、套户比、人均GDP、经济增速、职业人群需求、房价收入比等指标特征来看，当前中国房地产市场具备1974年前后日本的部分特征，但是房地产发展阶段更接近日本1985年前后。
第三大原因，人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。1962-1976年的婴儿潮人口正在退出劳动力市场，步入老龄化。2021年60岁及以上、65岁及以上人口占全国人口的18.9% 、14.2%，分别比2020年上升0.2和0.7个百分点。中国人口老龄化速度和规模前所未有，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约35%。人口结构将经历百年巨变，金字塔——柱状——倒金字塔。少子化加速到来，中国出生率持续大幅下降，2019、2020、2021年出生人口分别为1465、1200、1062万人，持续大幅下降，2021年中国出生人口创下1949年以来新低。2021年总和生育率降至1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少，比欧美低50%以上。主力育龄妇女数量大幅减少，2016-2019年15-49岁育龄妇女数量分别减少491、398、715、502万。
第四大原因，中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资，我们要吸收日本、中国香港的教训。根据我们的《全球一线城市房价比较报告》，选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比，在考虑持有成本后，中国内地一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列。从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已占一半，这是由深层次的住房制度决定的，中国房地产市场最根本的问题是人地错配（一二线高房价三四线高库存）、人口流入地区建设用地供给不足、优质公共资源富集、金融高杠杆、流动性过剩等。
第五大原因，城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。从城镇化进程看，2015-2021年，中国城镇化率由56.1%增至64.72%，接近中高收入经济体的66.6%。国际经验表明，城市化发展近似一条稍被拉平的“S”型曲线，大致分为三个阶段：缓慢发展期（30%以前）、快速发展期（30%-70%）、稳定发展期（70%之后）。中国城市化已进入快速发展期的减速发展阶段。2021年农民工总量2.9亿人，其中，本地农民工1.2亿人，外出农民工1.7亿人。如果推动户籍制度改革和基本公共服务均等化，中国城镇化率已经达到75%左右。从人均住房面积看，改革开放以来，中国住房事业取得巨大进步，根据我们测算，1978-2020年城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米。2020年中国城镇人均住房建筑面积按0.75的系数折合为使用面积为26平方米，接近韩国、日本、法国的27.9、32.9、33平方米。从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有并不平衡，最低20%的城镇家庭户拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房面积。
第六大原因，近几年房地产市场出现了四大透支。
1）需求透支。根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。
2）房价透支。过去20年，房价长期大涨，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。
3）支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。
4）供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。
第七大原因，部分房企过度举债、高杠杆扩张，存在冲规模饥渴症，没有认识到房地产市场正在发生的历史性拐点变化，战略误判，未能及时调整，导致在长短期因素叠加之下，遭遇现金流危机。2016年12月中央经济工作会议提出“房住不炒”“长效机制”。2017年10月中央提出三大攻坚战，防范化解重大风险是未来三年三大攻坚战之首，金融去杠杆落地攻坚。2017年下半年棚改规模大幅下降。但是，部分房地产市场主体对国家重大政策调整、房地产长周期拐点到来估计不足、准备不够，降负债不够坚决，部分房企逆势加杠杆向全国扩张、拿地拿在价格高点上或者跨界多元化，结果迎面赶上长周期拐点、百年疫情、房地产调控逆风等叠加，遭遇现金流危机。
第八大原因，在短时间内，百年疫情和多项收紧政策叠加，市场主体应接不暇、难以应对。疫情方面，新冠疫情爆发并长期反复，造成房地产供需双降。从供给看，工人复工复产受阻，项目开工延迟，开发进程放缓；疫情防控下售楼处关闭，销售回款难以保障房企运营需求。从需求看，疫情影响居民购房节奏，叠加对经济增长和收入水平提高的预期降低，购房观望情绪浓厚。
第九大原因，在短时间内，三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施，房地产市场进入“冰河期”。
三、当前房地产形势的七大影响渠道
作为国民经济第一大支柱行业、地方政府最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，房地产主要通过七大渠道产生影响：
从经济增长渠道，房地产是国民经济第一大支柱行业，带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占我国GDP的17.2%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。
从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3%。
从财政收入渠道，地方政府依赖土地财政，2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%，中西部地区土地出让和房地产收入占地方可支配财力的一半。房地产销售下滑引发地方财政下滑、基建投资乏力等。
从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07%，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76%。如果房企大面积违约，将导致银行不良大幅上升。
从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6%，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。
从就业渠道，2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，至2021年从业人数1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大，预计超过3000万。
从社会稳定渠道，房地产销售大幅下滑，房企大面积违约，将导致大量失业、房屋烂尾、金融风险上升等现象。
十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此巨大的冲击。
房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。
四、建议：长短结合促进房地产市场平稳健康发展
当前房地产市场形势不容乐观，并通过经济增长、投资、财政收入、金融、居民财富效应、就业、社会稳定等七大渠道快速传导，影响经济社会稳定大局。
面对疫情多发、俄乌冲突、中美贸易摩擦、经济下行压力加大等多重挑战，稳房市是稳住经济基本盘的客观需要，稳房市对于稳增长、稳就业、防风险和保民生具有重要意义。
当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃；实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展。
3月《政府工作报告》指出，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
3月16日国务院金委会提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”
3月29日国务院常务会提出，“把稳增长放在更加突出的位置，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案。”
3月30日央行货币政策委员会一季度例会指出，“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”。
1、短期稳房市措施
2008年国际金融危机爆发之初，美国也面临要不要救市的争议。当时次级抵押贷款及其证券化衍生品在整个金融体系都积累了“干燥的火种”和“火药桶”，如果处置不当将造成全球性金融灾难。伯南克、盖特纳和保尔森在合著的《灭火》中写到，一旦发现隔壁着火了，当务之急是灭火，而不是指责邻居的粗心大意，因为一旦火势蔓延，自家的宅子也不保。这是三位“救火队长”对世界各国的警示。等灭火之后再讨论原因、建立防火墙制度也不迟。
当前在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松绑，促进软着陆。
1）适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。比如，近期楼市交易低迷、库存压力大的福州解除了限购政策，外地户籍无需社保或个税记录可直接购买福州五城区。
2）适度松绑二手房限价政策。当前大部分热点城市实行二手房贷款限价政策，比如上海，首套房首付35%，二套房首付达70%，在二手房限价政策下，银行按照相关部门规定的参考价给购房者贷款，而参考价仅是市场价的7-8折，居民合理的贷款额度明显受限。
3）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。
4）下调房贷利率，加快贷款审批。近期北上广深跟随LPR利率下调了贷款利率，武汉首套、二套房贷利率下调了40个基点左右，通过降低购房成本，可提振刚需群体的购房需求。需要指出的是，由于大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑，居民贷款额度仍受限，单纯降低房贷利率对提振居民购买二手房的热情作用不大，因此需要政策组合拳。
5）提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。比如，成都公积金新政规定从2021年10月8日起，可提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付，并适当放松信贷政策。
6）北上广深等应适当降低落户和购房门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。
7）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企的银行贷款进行展期，缓解房企短期现金流压力。给予优质房企合理的并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险的传染与扩大。
根据我们对过去20年房地产调控工具及效果的总结：①货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币放松或收紧，影响资产配置需求。②财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量，营业税、个人所得税、契税的优惠减免，对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推盘节奏。③土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时，部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地，导致一二线高房价、三四线高库存。④“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著，但是也导致“假离婚”等社会问题。且限购一取消，人口流入、供求缺口大的区域房价将迅速上涨，并未解决根本问题。
根据我们对过去20年房地产调控的反思：重短期调控，轻建立长效机制，所以调控效果经常反复；重抑制需求，轻增加供给；经常使用行政手段，市场机制不完善；流动性过剩使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面；土地收入是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。
2、长期住房制度建设
根据我们对《全球房地产》的研究，德国房价长期稳定主因是实行以居住导向的住房制度设计、有充足稳定的住房供给和规范发达的租赁市场、严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为、稳健的货币和房贷政策、多核心且均衡发展的城市体系。
根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。
一是推动都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。符合国际规律，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势。
分省份来看，中国人口从东北、西北向东南沿海城市群流动，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，全部位于北方。具体来看，2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85.0万人，2010-2020年粤、浙分别为216.9万、101.4万人，江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人。
分城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。
长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。
党的十九大报告指出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。
二、以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。未来应坚持都市圈城市群战略，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部用地指标大量浪费的问题，以及东南沿海用地指标短缺的问题。严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。
根据我们在《哪里的房价控制得好：长沙篇》中的研究，全国大部分一二线城市房价大涨的背景下，长沙的房价、房价收入比、涨幅在主要城市处较低水平。2021年长沙二手房均价1.1万元/平方米 低于武汉、郑州、南昌等二线城市；近10年长沙房价收入比维持在6—7，处于全国下游水平；近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%，低于大部分二线城市。长沙房地产调控得好的原因在于，长沙是典型多中心组团空间结构，土地供应量大，并且严格限制土地成交溢价率，设定商品房“成本 利润 税金”价格构成，既确保房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。
三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。根据我们在专著《全球房地产》中的研究，“房地产过度金融化”是风险之源。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。规范房企融资用途，防止过度融资，同时支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会，即自身债务自清。
从德国看，中性稳健的货币政策与住房金融体系，是德国房价长期稳定的住房制度“三支柱”之一。二战后，德国央行首要目标是保持物价稳定，严格自律不超发货币；德国M2增速与经济增速基本匹配，货币供应水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要发达国家中处于中等水平，低于欧元区126.2%的平均水平。在稳健货币政策和温和通胀水平背景下，德国房价和物价基本保持长期稳定，1970-2020年名义房价指数上涨185%，CPI指数上涨162%，远低于同期美国、英国等发达国家。
四是稳步推动房地产税试点。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房地产税替代土地财政是大势所趋。从国际经验看，房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
但当前经济仍有一定下行压力，稳增长是今年宏观经济的头等大事。近日，财政部表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。
来源：泽平宏观，本文已获作者授权，对此表示感谢。
