旧上海新江湾城历史：上海未来城:
旧上海新江湾城历史：上海未来城:前滩名片：未来上海的Global CAD从规划至今，前滩已走过8年。 这块上海市区的“最后一块价值洼地”，从确定规划方案、大规模动迁、宣布投入建设、高调招商引资，到首批住宅、办公项目竣工、第一批企业租户入驻、第一个商业项目即将面世——8年时间，弹指一挥间。 如今，随着前滩首个商业项目「晶耀前滩」即将试业，这个承载着「上海城市3.0」梦想的区域，终于要掀开全新面纱。官方消息亦显示，前滩开发正全力提速，力争“十年建成”愿景早日达成。 为什么前滩会引起如此广泛关注？今天，我们就来聊一聊前滩的「前世今生」。Chapter 1 黄浦江岸的「金靴子」
Commercial Real Estate & Retail
“对商业的进步永葆好奇心”
Total 4808characters/20pics Reading Time ±12minsCopywriter:Rachel Cartographer:Jone Editor:Terry
前滩规划图 | 图据网络
从规划至今，前滩已走过8年。 这块上海市区的“最后一块价值洼地”，从确定规划方案、大规模动迁、宣布投入建设、高调招商引资，到首批住宅、办公项目竣工、第一批企业租户入驻、第一个商业项目即将面世——8年时间，弹指一挥间。 如今，随着前滩首个商业项目「晶耀前滩」即将试业，这个承载着「上海城市3.0」梦想的区域，终于要掀开全新面纱。官方消息亦显示，前滩开发正全力提速，力争“十年建成”愿景早日达成。 为什么前滩会引起如此广泛关注？今天，我们就来聊一聊前滩的「前世今生」。
Chapter 1
黄浦江岸的「金靴子」
未来上海的Global CAD
前滩名片：
「前滩」系大陆家嘴区域的一部分，占地2.83平方公里，规划建筑面积约350万平方。该区域地处世博园区南侧，北接世博后滩拓展区、耀华地块、西临黄浦江和徐汇滨江地区。其中，沿黄浦江岸线长约2.3公里。前滩于2012年正式被纳入上海总规划，正式命名为「前滩国际商务区」，打造成集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能于一身的「世界级中央活动区的样板区」。
一个片区的兴起，绝非朝夕。回溯前滩的“前世”，我们尝试先从其发展脉络捋起。 在浦东新区的三林有一条河，叫川杨河。河口正好是黄浦江的一个凹口，黄浦江在这里拐向西南，让浦东的江岸出现了一个突出的河岸。 这个河岸如今被中环线分为南北两块，北边地块的形状很像一只鞋子，便是今天的前滩，它也自然有了一个亲切的昵称：金靴子。 这只「金靴子」首次被世界注意到，是在千禧年。
当时的环球影城用地规划图 | 制图Jone
2000年，美国环球影城集团开始计划投资中国市场，选址于上海三林片区，启动中国环球影城主题公园项目。到了2004年初，项目因故停止，而这个片区也转为了城市发展的储备用地。
最新消息显示，环球影城已计划落于北京，而「金靴子」也并没有因此而沉寂太久。
2007年世博前夕，上海市赢得了第14届国际泳联世界锦标赛的举办权，而世锦赛的比赛场所，便落在了原环球影城地块的北半部，东方体育中心的规划由此诞生。
东方体育中心 | 图据网络
2010年，上海世博会大获成功，既让上海在国际舞台迎来新发展的拐点，也成就了不少片区的换新机遇。
其中，以中国馆为主的原世博园A片区率先实现商业、住宅更新，形成了今日的世博源商圈；以欧洲馆为主的C区域，即为今天的后滩区域；而在后滩南边的前滩，一厢国际型商务区规划蓄势待发。
来怀念一下世博时期的黄浦江沿岸 | 图据网络
2011年，竣工的东方体育中心立马投入使用，为世界游泳锦标赛服务。刚建成的地铁「济阳路站」随即更名为「东方体育中心站」，时隔两年，这里成为继世纪大道站之后，浦东第二个三条地铁交汇的大站点。
三轨交汇大东方体育中心站位置示意图 | 制图Jone
2012年，前滩正式被纳入城市总规划。
时任陆家嘴集团总经理的杨小明先生，将其命名为「前滩」，并为世人所熟知。也是自这一年始，「鞋靴」 被赋予全球型的「超级CBD」的定位，囊括三大核心功能：总部商务、文化传媒、运动休闲。 2016年末，上海市政府颁布《2017-2035年上海城市总规划》，规划中，前滩已与世博、徐汇滨江齐名：“重点打造世博 - 前滩 - 徐汇滨江的文化功能核心区，引领文化功能集聚，承载创新、 创意、文化等全球城市功能。” 目前，前滩建设正全面提速中。
截至2018年12月底，前滩区域累计开工项目共计62个、地上建筑面积达255万平方米（总建筑面积377万平方米），占前滩可开发面积85%；累计竣工项目33个、地上建筑面积91万平方米（总建筑面积137万平方米），占前滩可开发面积的30%。
Chapter 2
锁定国际「零时差」CBD
造生态宜居「新上海」
前滩被称为「陆家嘴2.0」，但显然不是要取代原来小陆家嘴的金融地位，其经济体量目前也自然不能和前者匹敌。 从两者定位来看，陆家嘴金融城主要以商办为主，前滩则包括全球化城市综合体、国际化居住社区、媒体城、能源中心等。而对比前者的住宅体量低、生活便利度低等的问题，前滩国际商务区将从更宜居、更生态、更便利的角度做城市升级。
我们可以从下面几个维度来理解这一点。
首先，前滩非常强调“生态与街道融合的宜居城市空间”。 在国际设计公司SOM为区域规划设计的方案中，不同于陆家嘴的纯商务属性，前滩片区集合了商务办公、商业、居住社区、国际教育、医疗、文体等多种功能。
与小陆家嘴相比，前滩地区的地块尺度更人性化，小尺度，提高街区活力，区域兼容性——生态融于区域的重要性是显而易见的。
图据SOM城市设计
从上图我们可以看到，在前滩区域中，近1/3的区域面积都用于绿化，还于绿地中规划了人行道和自行车道，实现人和自然景观的亲密融合，这是上海市政规划中前所未有的。 三大生态公园前滩友城公园、前滩休闲公园、前滩体育公园延滨江而设，作为浦江东岸贯通工程的重要组成部分，漫步道、跑步道、骑行道三线已全面贯通，同时，公园中还配备了望江驿，打造成东岸一条亮丽的风景线。
站在前滩公园可望向黄浦江西岸 | 图据网络
前滩的先天条件十分优越，交通四通八达，除了上文提到的大运量轨交6号线、8号线和11号线三线交汇于此之外，快速公交（BRT）亦正在施工，同时，地面路线还有卢浦大桥、打浦路隧道等不同选择。
由前滩前往上海主要区域的行程 | 制图Jone
来自我亲身体验是，在非高峰时段，如果开车从前滩出发到中山公园，约为30mins；乘坐地铁11号线从江苏路到东方体育中心约20mins。这是我对前滩的喜欢之处：更倡导工作与生活、城市与自然、出行与休闲紧密结合，提供多样性城市功能和空间体验。
其次，前滩将以跨越全球时差的思路，打造国际化「24hrs的城市」。
在2012年规划中，前滩总建筑面积350万平方米；居住人口为25万，20万企业总部工作的精英人群，其中外籍人口预计占比60%以上。总占地约283.17公顷的新区，供办公、商业、文化娱乐所用的建筑将占总比重之50%，学校、医院等公共服务设施占10%，其余40% 用于建造国际社区及高端白领居住区。
「国际化」的前滩，在规划之初就已跃然纸上。
杨小明曾透露，前滩的功能之一是总部办公， 这里将是一个「24小时城市」，实现与纽约、伦敦等国际金融中心的“零时差”。
上海惠灵顿外籍人员子女学校 | 图据网络
如今，从规划里的国际社区、学校、医疗、顶级商业、高端住宅、体育设施均已实现。包括首个确认合作的上海惠灵顿外籍人员子女学校、前滩莱佛士国际医院，以及已开始动工修建的上海纽约大学等。
上海纽约大学前滩校区规划图 | 图据网络
第三，前滩将打造办公、商业和住宅于一体的立体社区。
目前，晶耀前滩、前滩世贸中心1-3期等首批建成的商务办公项目及配套商业已投入运营，多家知名企业也已相继入驻。办公楼项目同时配有诸如便利店、员工餐厅、咖啡馆、健身房等日常业态。
前滩世贸中心一至三期实景图 | 图据官方
规划的合理性是区域商业兴盛的基础。
交通先行，保证公共交通和地面交通的合理性，用嵌入式开放空间理念平衡社区生态性、提出国际化定位并切实落地保证生活和工作便利度，最后，便是大型商业综合体的建成与运营。
这也是我们一直期待的，来自铁狮门的晶耀前滩Crystal Plaza，以及上海第二座太古项目，前滩太古里。
晶耀前滩早期规划图 | 图据网络
作为该片区首个亮相的大型商业项目，晶耀前滩结合前滩国际化、生态、休闲的特质，定位「滨江国际轻质生活中心」。项目将以“温度、享聚、能量、社交”四个维度为空间发展基础，这也完全符合了前滩对人群的定位。
即将开业的晶耀前滩 | 摄于2019年8月
有趣的是，晶耀前滩的商业定位并没有延续常规的购物中心定位和品牌组合。从商场曝光的最新进展来看，常规连锁品牌占比并不高，更多是有颜值、有品质，着重于生活方式的品牌。
同时，晶耀前滩极为注重「社群运营」，此前就已确定与拥有5500万月均活跃粉丝的虎扑体育合作，共同落地首个线下实体店，并将联手带来各种国际性体育赛事、球星见面会等活动，虎扑的JSR社群活动同时也会落地于此——国内最硬核的「直男热血阵营」与商业地产项目的深度绑定，这样的「运动社群」会给前滩带来何等活动十足的未来，想想都令人期待。
在晶耀前滩旁的运动爱好者 | 摄于2019年8月
可以预见的是，晶耀前滩将围绕精致生活方式、家庭亲子、热力体育，打造成一个有温度、生活气息浓郁的商业空间，结合周边良好的居住生态环境，相信它的开业将会给前滩片区带来更多活力。
前滩太古里俯瞰效果图 | 图据官方
作为国内第三个「太古里」项目，前滩太古里在业内同样获得极大关注。
今年1月23日，太古地产与陆家嘴集团正式官宣，公布了命名为「前滩太古里」的合资零售项目。
前滩太古里夜景鸟瞰效果图 | 图据网络
该项目总建筑面积达到了12万平方米，其中可租赁面积约为7.3万平方米，零售楼层为B1-L4（北端局部为L6），规划商铺数量为200-250个，停车位总数约1600个。
在建筑设计层面，前滩太古里采用「自然主义」，融合了自然和现代的建筑元素，承袭了太古地产旗下以开放式、里巷交错布局著称的“太古里”设计理念。由美国5 design操刀建筑设计、新加坡Tierra掌勺景观设计的前滩太古里项目，在今年3月12日，就已经斩获了法国戛纳MIPIM AR未来项目大奖（购物中心类）。
下图可以稍微感受一下：
前滩太古里规划图 | 图据官方
据了解，该项目计划将于2020年底起分阶段开业。作为太古地产将上海本地特色与太古里的理念相结合的重要项目，开业后的前滩太古里与兴业太古汇南北相向，或将成为太古地产在上海的又一个全新零售地标。
Chapter 3
上海的「未来城」
或许前滩可以重新定义
如果说外滩是城市1.0：人车进入大楼都有所不便；改造前的小陆家嘴是城市2.0：车易近，人难行，密度大，白天精彩万分，晚上人却像潮水般褪去。 那么前滩便是一个更宜居、更国际化的城市3.0：全球企业总部汇聚、住宅与商业一体的立体城市，生态合理布局，拥有景观极佳的滨江大道与绿地公园；更重要的公共交通的合理规划，从而行程一个既适合工作、也适合居住地方。
三大板块定调示意图 | 图据官方
这两年来，我已陆陆续续听到有朋友搬到前滩附近居住、工作；朋友圈里看到在周末携家带口去前滩公园玩耍晒太阳的人也多了起来。而我听到最多的评价是：舒适、方便、尺度适宜、贴近自然。
“如果不看路牌，有时候还真以为在欧洲呢” ，有朋友这么跟我说——或许评判一个区域到底好不好，来自民间的质朴评价就能说明很多。 当然，我相信前滩的意义远不止于上海。
如果说前十年，中国缺席世界宜居城市，那后十年的中国，一线城市的宜居度，必将越来越接近国际标准。前滩，或将让上海用全新的姿态屹立世界东方。
上海晶耀前滩 | 摄于2019年初春
对于前滩，我们当然还需要更多的观察与了解。随着越来越多的前滩项目陆续面世，TA的模样也将逐渐清晰。
作为一名上海人，我为生活在这座国际化大都市感到荣幸，更因其正在变得越来越宜居、越来越将世界级视野与本土化生活气息紧密结合，而感到幸福。
对未来，我们充满信心，并满怀期待。
参考资料:
*上海轨道交通俱乐部《城市篇十六：后滩和前滩的历史回顾》http://shanghai.metrofans.cn/thread-413344-4-1.html*搜谱网：这里是黄浦江边的“金靴子”！前滩商务区孕育规划详解http://www.soupu.com/news/659903
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独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。
