：今天实探成交价破3万
：今天实探成交价破3万进入小区内部，发现有多条商业街，涵盖了水果店、中介门店、餐饮店、洗衣店等，甚至还有网咖，真的是一条龙服务俱全；在小区东门贴着一则告示“禁止外卖电动车及房屋中介电动车进入本小区”，但掌柜君在小区内部看见多个外卖小哥骑车穿梭而过，告示形同虚设；在实探前，掌柜君带着疑问：成交价超3万/㎡的莲花新城北苑，小区内部环境如何？是不是也像其他安置房小区那样脏乱差？但在小区内部转了一圈，真的是让人大跌眼镜！掌柜君从莲花新城北苑东门进入，整个东门是敞开式，没有物业人员在进行登记；东门的左侧是莲花北苑菜市场，底下还有水果店等，方便小区居民生活；
曾几何时，在南京楼市有一种“说法”：凡是带桥的地方，发展都不咋样，如油坊桥、铁心桥、西善桥....这些地方在很多人的印象中就是拆迁安置房聚集地、环境脏乱差等。如今，铁心桥新房已经站稳3.5万/㎡，逐渐成为改善板块；而有两条地铁经过的油坊桥，房价也正在发生巨大变化。
近期，油坊桥莲花新城北苑一套65.46㎡二手房，成交总价201万，成交单价高达30706元/㎡，引起众多买房人的关注。那么，这个成交价破3万/㎡的小区到底情况如何？最近油坊桥的二手房市场真实情况如何？
今天，掌柜君实地探访莲花新城北苑，并与周边中介门店工作人员交谈，了解到很多一手消息。但惊讶的是，3万/㎡的二手房小区让人大跌眼镜，内部环境竟然是这样......
01让人大跌眼镜！成交价3万/㎡的热门小区竟然是这样......
在实探前，掌柜君带着疑问：成交价超3万/㎡的莲花新城北苑，小区内部环境如何？是不是也像其他安置房小区那样脏乱差？但在小区内部转了一圈，真的是让人大跌眼镜！
掌柜君从莲花新城北苑东门进入，整个东门是敞开式，没有物业人员在进行登记；
东门的左侧是莲花北苑菜市场，底下还有水果店等，方便小区居民生活；
在小区东门贴着一则告示“禁止外卖电动车及房屋中介电动车进入本小区”，但掌柜君在小区内部看见多个外卖小哥骑车穿梭而过，告示形同虚设；
进入小区内部，发现有多条商业街，涵盖了水果店、中介门店、餐饮店、洗衣店等，甚至还有网咖，真的是一条龙服务俱全；
小区物业为开发商自己，目前物业费是0.6元/㎡/月，但内部管理不善，已经较为破旧。仅建成7年左右，小区内部线路乱搭，外立面已经起皮、掉皮，极为难看；
由于小区，多个商业街包含餐饮店，污水、油烟随意排放，也就造成小区地面肮脏，甚至还有不明白色液体；
甚至还有长期没有移动已经落灰的电动车，长期因油污、水渍导致墙面脏乱差；
当掌柜君从北门出来，找到一家中介门店咨询有关物业情况时，吐槽了小区环境脏乱差，没想到被对方怒怼道：这本来是安置房小区，现在就是刚需房，价格这么便宜，还能指望小区环境怎么样？
02中介：满五年、无额外税费、装修好，成交价3万/㎡并不贵
虽然莲花新城北苑物业管理不善，小区环境堪忧，但其仍是油坊桥关注度最高的二手房小区，成交价也在不断上涨。今年3月底小区成交了一套65.46㎡二手房，成交总价201万，成交单价高达30706元/㎡。
据了解，这套房源是在我爱我家成交的，掌柜君也从其网站上找到这套房源成交情况。
（图片来源：我爱我家）
30706元/㎡的成交单价也刷新了油坊桥二手房成交价格记录，这套房源户型相对方正，两房均朝南、客厅朝东，得房率大概在75%左右。
据掌柜君在中介了解到，这套房源已经满五年，省去一笔税费，另外该房源精装修，所以成交单价相对更高，这个配置和成交单价来说，并不贵！
而出手买房的业主也是长期生活在油坊桥，对周边比较熟悉，加上这边有地铁，出行相对方便，还有丰富的生活配套，所以选择出手。
03油坊桥购房几乎都是刚需人群，成交均价在2.4万-2.6万/㎡
在小区内部多家二手房门店，掌柜君与工作人员交流了解到，一些区域的二手房市场真实情况。
目前油坊桥热门二手房小区主要为莲花新城北苑、莲花南苑、莲花新城嘉园，北苑已经满2年，嘉园部分房源满年，南苑还没有满2年。房价来看，嘉园均价在2.5万-2.7万/㎡，主要因为其是中低商品住房，其他两个均为安置房。
莲花新城北苑二手房在2.5万-2.6万/㎡，已经满2年；南苑二手房均价相对低一些，在2.2万-2.3万/㎡左右，但没有满2年，需要一笔额外税费。
而就成交量来看，莲花新城北苑成交最多，一方面是由于小区更靠近地铁2号线、s3号线，4站南站、1站河西南，出行方便；另一方面该小区房源满2年，可以省去一笔税费，周边生活配套相对更为成熟，完全能满足日常生活需要。
据中介人员透露：最近区域成交量较多，少则十几套、多则几十套，而这些购房者几乎都是刚需人群，他们主要工作在河西、软件谷、南站等板块，因有地铁直达，所以工作通勤成本相对较低。
另外，也有部分投资客，主要看中油坊桥距离河西南较近，现在河西南5-6万/㎡，这边连河西南一半房价都不到，周边又有小米、阿里巴巴、苏酒等企业进驻，未来房价还是有一定上涨空间。
04虽然是安置房聚集地，但不缺租房人群，租金水平并不低
作为众多安置房聚集地，油坊桥与其他区域不同，租金方面更是让人惊讶。今天，掌柜君从地铁站出来，就有不少人员上来询问是否需要租房，在地铁站对面更是有专门的人员利用电动车在发布二手房租房信息，以招揽租客。
对于房租，中介人员告诉掌柜君：虽然这边主要是安置房房源，但租金并不低。以89㎡三房来看，月租金在3200--3600元，主要看房源装修情况，但现在一般三房都要在3000元/月以上。而周边单室套租金也不低，如首创立方、铂悦公寓30多㎡租金在2500元/月左右，七彩星城40多㎡租金在3000元/月左右。
同时，中介人员也表示，虽然租金比较高，但从来不缺租房人群，租客主要是在河西、南站等区域工作人员，以及刚毕业的大学生。正是由于拥有2条地铁、成熟的生活配套，对于租客来说，无论是出行还是生活来说，都是不错的选择。
今天实探下来，掌柜君最大的感触就是：当年你看不上的油坊桥，现在也已经慢慢改变，未来或将买不起......当然，像莲花新城北苑小区这样的环境，对于买房人来说，要根据自己的实际情况，实地看房再决定，毕竟物业的好坏对小区增值保值还是蛮重要的。
