华侨城天鹅堡三期房价：实探300万元验资
华侨城天鹅堡三期房价：实探300万元验资梯户比为4梯6户，其中含3部传统电梯，1部观光电梯，停车位共1360个，达到了1：1以上，车位充足。地处华侨城片区，其绿化覆盖率达到了30%。样板房已于4月中旬开放，预计2020年3月毛坯交楼。新天鹅堡三期由4栋超高层住宅组成，A/B两座为51层，C/D两座为52层。户型只有两种（横厅和竖厅），均为120平方米左右的三房两厅，共1116套，其中有32套115-117平方米的特殊户型（位于避难层，阳台较窄）。项目概况新天鹅堡三期位于深圳市南山区侨香路与香山街交会处东南侧，为新天鹅堡的末期产品，总建筑面积约29.91万平方米，容积率4.65。其中，住宅面积13.65万平米，商业面积4.33万平方米（地上约3.80万平方米、地下4556平方米）。▲效果图（来源：现场销售提供）
“红四月”的出现，是楼市主角“刚需”大批出手的结果。
4月20日，勤诚达正大城一期北区推出的487套住宅房源，受到刚需热捧，开盘当日去化338套，去化率达69%。近日，备受刚需关注的沙井片区华强城也网传出二期户型图，有消息指出或将下月面市。
在刚需撑场的4月上半场里，“豪刚”产品供应也持续接力，南山网红“四大天王”盘也在近期纷纷掀开神秘面纱，继明日将开盘的半岛城邦四期之外，300万元验资门槛，被戏称为华侨城“伪豪宅”的项目——新天鹅堡三期，或也将在下月揭开神秘面纱。
值得一提的是，新天鹅堡三期此次推出的户型结构，一改过去一期、二期的奢阔风格，首次推出122-123平方米三房格局，似乎更符合当下中规中矩的居家主流户型，虽然备案价格暂未出，但每套总价超千万似乎已是不争的事实。
项目概况
新天鹅堡三期位于深圳市南山区侨香路与香山街交会处东南侧，为新天鹅堡的末期产品，总建筑面积约29.91万平方米，容积率4.65。其中，住宅面积13.65万平米，商业面积4.33万平方米（地上约3.80万平方米、地下4556平方米）。
▲效果图（来源：现场销售提供）
新天鹅堡三期由4栋超高层住宅组成，A/B两座为51层，C/D两座为52层。户型只有两种（横厅和竖厅），均为120平方米左右的三房两厅，共1116套，其中有32套115-117平方米的特殊户型（位于避难层，阳台较窄）。
梯户比为4梯6户，其中含3部传统电梯，1部观光电梯，停车位共1360个，达到了1：1以上，车位充足。地处华侨城片区，其绿化覆盖率达到了30%。样板房已于4月中旬开放，预计2020年3月毛坯交楼。
▲项目沙盘模型
▲特殊户型阳台较窄
自带商业，户型选择少
华侨城新天鹅堡（备案名称“天鹅湖花园”）共分三期开发，一、二期住宅产品分别于2016年和2017年入市，现已售罄。
前两期以大面积平层单位为主，一期住宅面积段在300-600平方米，二期住宅面积段在113-293平方米，但即使是113平方米的产品也是设计为两房。现一二期二手房均价在14万元/平方米左右，属于顶级豪宅产品。
不过，业界预测新天鹅堡三期备案价格或与半岛城邦四期看齐，受政府备案的影响，预测均价应该在11万元/平方米左右，较一、二期二手房价格有一定倒挂。
▲项目分布图（来源：现场销售提供）
但是，新天鹅堡三期让业界和置业者诟病的，除了三期因被香山中街隔开，相较于一、二期项目临天鹅湖而建，无法共享大面积绿化庭园外，就是户型的单一。
新天鹅堡三期被戏称为豪宅地段的刚需产品，简称“豪刚”。据现场销售介绍，1116套产品全部为120平方米左右三房两厅的设计，这样的设计有别于一、二期的大面积平层，属于华侨城片区少有的“小户型”产品。
据了解，针对的客户群体中，很主要的一部分是在华侨城长大的一代年轻人。他们的父辈是深圳最早一批入住华侨城的富人，他们从小在这里长大，成家立业后既希望独立于父母，又希望能继续生活在熟悉的区域。加上自带的4.33万平方米商业，与地铁无缝连接等优势，都符合年轻人生活理念。
▲户型图（仅横厅和竖厅三房两种格局）
户型分析：
整体来说，户型仅分为横厅和竖厅两种格局，比较中规中矩。
竖厅带有6.8米超长阳台，厅和次卧出，视野开阔无遮挡。
横厅则是厅侧出阳台，面积较竖厅阳台小，且由于楼层布局原因，横厅户型视野有一侧会被遮挡。
两个户型都带有一个小的生活阳台。
目测套内面积约90平方米，由于样板房设计家具布置较满，空间稍显局促，建议看清水房做对比。
交通便利，学位普通
新天鹅堡一、二、三期沿侨香路而建，华侨城片区内道路多为双向两车道，若三期项目入伙后，将大大增加片区的交通压力。不过，根据工程项目技术经济指标表显示，新天鹅堡三期将配建有公交首末站。
另外，B座紧邻地铁2号线侨城北站B出口。而据现场销售介绍，华侨城集团正在与深圳地铁集团进行沟通，或将商业负二层与地铁B出口打通，届时新天鹅堡三期将与地铁无缝连接，实现真正的地铁上盖物业。
▲目前在建的天鹅堡三期外立面
新天鹅堡三期所带学位为华侨城小学和华侨城中学，生源主要为华侨城片区内居住的学生。根据2018年深圳中考成绩排名，华侨城中学位列南山区11名，成绩较为一般。现场销售人员有提及附近正在筹建一所新的9年制义务教育学校，或许会引入知名办学集团。但是，鉴于深圳近期多处发生学位维权事件，学位房购买需谨慎考虑。
▲来源：深圳学位追踪
入门级豪宅，片区涨幅偏慢
作为深圳传统豪宅区之一，华侨城片区的配套设施无需赘言，主题公园、艺术场馆不一而足，被称为深圳最好玩、最具人文艺术气息的片区。同时因为独有的“两山两湖”（燕晗山、蒂诺山、雁栖湖、天鹅湖）自然资源，超过50%的绿化覆盖率，使其成为深圳空气质量最好、最宜居的片区之一。
但是，华侨城片区内容房价涨幅不仅滞后于深圳湾、香蜜湖等豪宅片区，也低于全市房价涨幅。究其原因，与该片区的户型、学位及供应有很大关系。
首先，华侨城片区的豪宅以大户型为主，高单价、高总价，自住客占比较大，二手房交易并不算活跃；
其次，如前面所述，片区内缺乏名校加持，无学位房炒作概念；
最后，由于投资客占比偏小，二手房源也较少，即使有新盘供应，但主要是大面积段产品，因此数量也并不多。
▲样板房D座06户型风景
新天鹅堡三期的景观主打山景，项目燕晗山郊野公园仅隔一条香山东街。探房小分队登上的是位于D座15层的竖厅样板房，西南朝向，看燕晗山景和欢乐谷园区，视野十分开阔。高层西南向和东南向单位可远眺深圳湾，西北向单位可见部分天鹅湖景。
▲周边在售二手房均价（数据来源：链家）
谢林晓、思琳 | 文
