佛山买房各个板块分析，佛山五大片区的价值判断
佛山买房各个板块分析，佛山五大片区的价值判断本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。为优化片区规划，推进片区发展，佛山中德工业服务区管理委员会顺德片区建设局特组织《三龙湾顺德片区细海河公园及周边规划实施研究和控规修编》招标工作，引进优秀的专业团队制定该片区的规划实施策略，完善法定规划依据。本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。本项目位于佛山新城南拓的重点区域，以细海河与沙良河沿线流域为主，28号线在片区内设路州站、路州停车场。细海河周边用地是政府主要的用地储备区域，是三龙湾顺德片区近期发展的核心地段之一。该片区现状主要以低端工业、旧村以及农林用地为主，土地利用率低下；较早前已完成控规全覆盖工作。因发展形势改变较快，控规批复后，陆续出现了新的发展情况，如细海河周边整村改造，新增轨道站点、变电站、龙舟基地等项目选址落地，区域蓝绿系统有待梳理完善等等。
佛山新城扩容4倍
细海河公园及周边规划实施研究和控规修编竞争性磋商公告昨天发布。规模面积相当于佛山新城的四倍。
三龙湾是面向全球的先进制造业技术创新中心、珠江西岸高水平开放平台、广佛同城高质量发展融合示范区、宜居宜业宜游的岭南水乡之城。
2022年佛山市委提出把三龙湾科技城打造成科技创新高地，全力突出“聚”和“领”定位，集聚高端创新创意资源要素，全力打造全国一流科技城，积极推进“研发之城”“产业之城”“人才友好之城”“国际之城”建设，为佛山营造一流营商环境。
本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。
本项目位于佛山新城南拓的重点区域，以细海河与沙良河沿线流域为主，28号线在片区内设路州站、路州停车场。细海河周边用地是政府主要的用地储备区域，是三龙湾顺德片区近期发展的核心地段之一。
该片区现状主要以低端工业、旧村以及农林用地为主，土地利用率低下；较早前已完成控规全覆盖工作。因发展形势改变较快，控规批复后，陆续出现了新的发展情况，如细海河周边整村改造，新增轨道站点、变电站、龙舟基地等项目选址落地，区域蓝绿系统有待梳理完善等等。
为优化片区规划，推进片区发展，佛山中德工业服务区管理委员会顺德片区建设局特组织《三龙湾顺德片区细海河公园及周边规划实施研究和控规修编》招标工作，引进优秀的专业团队制定该片区的规划实施策略，完善法定规划依据。
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规划范围东至华阳路、南至广台高速、西至佛山大道、北至荷岳路，总设计面积2245公顷；控规修编范围为细海河公园及周边区域，是本项目的重点研究范围，东至华阳路、南至三乐路、西至文华南路、北至银桂路，用地面积298公顷。
过去几个月，官方频繁宣传佛山新城超1500家企业、超3万居住人口。也就是广佛线世纪莲站、东平站、新城东站这片。
展望扩容的2245公顷（33675亩），是佛山新城2023-2030年的重要开发方向。而已建设的佛山新城核心区才8640亩（5.76平方公里）。广州28号线东平站、路州站、乐从站是支撑力量。
《广东地理》建议：在控规上落实佛山新城高中的土地。
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佛山临空经济区
顺德区投入资金和人力建设佛山临空经济区，可以推动高明区在未来几年更好利用三条高铁和空港的吸引力，快速导入一批产业。
这里80平方公里未开发土地，有高铁站、城际铁路站点及机场，将成为未来20年佛山的经济增长极之一。
顺高搭建科创工作平台，推动华南智能机器人创新研究院、华南理工大学顺德科技园、威凯公司建立高明分中心或驻点机构，引进优势科创资源，带动更多企业机构来高明发展；做好高新技术企业培育、研发投入。
《关于建立南海结对三水、顺德结对高明紧密协作机制总体方案》写道：
2025-2030年，高明合作园区中，税收和土地出让（工业用地除外）等收益按市级占40%，顺德、高明各占30%的比例分成；
三水合作园区中，税收和土地出让（工业用地除外）等收益按市级占40%，南海、三水各占30%的比例分成。
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《广东地理》认为，有山有水环境优越的地方，往往产业不发达、常住人口少，地铁未覆盖，并不是我们普通人购房的考虑区域。
明城、更合、南山、大塘的住宅地、商业地确实很低价，但销售也是非常困难的，详见下图。
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五大片区价值分析
佛北战新产业园是佛山目前产业投资最为火热的片区之一，有7个投资百亿的大项目。但并没有广州地铁线路到此，联系广州核心区太遥远。
新建井型横竖线是广州将来地铁建设首选方案，例如珠江北岸的25号线、珠江南岸的28号线，纵贯广州大道的26号线，而22号线及北延段是广州西部纵向大通道。
希望近期准备上报的广州地铁37号线一期（知识城佛塱村-广州东站），几年后能考虑37号线二期（广州东站-广州站-大沥九龙公园-佛山西站），成为广佛又一条高价值快线。而原定的广州28号线佛山西站支线、佛山5号线九龙公园-广州火车站段，都可以取消。
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广州和佛山的地铁建设，已经大大提升了中心区、三龙湾片区的区域价值。目前佛北、临空、良桂都没有地铁可用。大良和容桂因为交通差，距离广佛核心区远，到深圳也不近，所以去年、今年的地价已经回到合理价位了。
已经批复的佛山地铁2号线二期、4号线一期、11号线进展缓慢，建成时间或在2028年。
《广东地理》了解到，佛山5号线一期、佛山8号线一期、广州10号线佛山段、广州26号线顺德段优先进入下一轮。机场快线也可能被优先考虑。
而佛山地铁6号线、广佛线三期、佛山地铁13号线进入下一轮机会不大。因为28号线已规划到钢铁世界。
但佛山地铁3号线最快12月15日可以开通镇安-顺德学院段，大良将迎来第一条地铁线路，华润在大良东区的新地块住宅交楼前就可以乘坐了。
地铁叠加产业、常住人口、商业配套、教育配套等，价值排序：1、中心；2、三龙湾；3、良桂；4、佛北；5、临空。很明显，大良住宅比佛山西站更加有价值。
至于九江、大塘、南山、杏坛等地，并没有纳入什么市级、省级大平台。
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从时空距离观察，高明机场距离远，需要机场快线等建设之后，才能拉动更合、明城的房地产开发。
但近期有广湛高铁建设助力，三洲2026年可以快速到达佛山站、广州站、江门站、肇庆东站。
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核心区里怎么挑选
开发商在佛山拿地，广佛市民买房，往往高估未来一年的涨幅，也常常低估了5年后的变化。好位置的兑现时间更短。差位置等机场搬迁、殡仪馆搬迁太久远。
以三山为例，5年前房价低、人口少被嫌弃。现在高铁公园、森林公园、南海新交通、文翰湖公园之外，落地宏旺、欢聚、安齿、利泰、虎牙等总部，以及季华实验室的高端载体，将来几万就业人口会推动区域发展地更好。
而张槎片区虽然也有些产业，但沙堤机场的噪音和控高影响，殡仪馆的影响，佛开高速、广佛环线、禅西大道切割成碎片，很难打造成为优质片区，所以地铁2号线开通也无法拉动张槎的房价提升。
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纵观整个中心城区，东平河水轴线是重要的潜力带，以保利城市秀台天珺、保利东湾、鹏瑞三龙湾一号等项目为代表，各种资源集聚，持续向好。
佛山火车站周边也有汾江河的景观，但品质差距太远，学校、地铁、道路、商场都慢了半拍。所以读者们一方面要知道政府规划的滨水活力环，另一方面要懂得挑选其中佛山新城、三山新城、北滘新城、亚艺公园等核心点位。
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下图左侧是佛山已开通、在建轨道及重要片区的示意图，要优先在能够快速到达琶洲西区、珠江新城、金融城这些位置的住宅。
层层递进分析，不要买错
1、湾区视角
广佛极点是大湾区赋能佛山快速发展的重要规划，其中佛山最重要的是桂城、祖庙、石湾、陈村、北滘、乐从、大沥这7个镇街，靠着广州，努力参与打造广佛超级城市。
2、广佛视角
不要把上图列入佛山中心城区的南庄、张槎看的太重要，中心城区不是万能的，没有配套好教育资源和地铁资源的片区，尽量不要去买房。
绿岛湖片区因为土地卖的差不多了，公办小学、公办初中、公办高中的建设望眼欲穿。如果是马上要自住、小孩要读书，更加要深入对比研究。
3、都市圈核心区视角
亚艺公园、奇槎、岭南大道中，是现在中心区较为火爆的片区，驾车到广州市在50分钟以内，地铁2号线、3号线、广佛线站点距离不远，教育资源丰富，是老城居民的最佳选择。
陈村镇的属于广佛都市圈内部，有广佛环线和广州7号线交会的陈村站，有南向望江的陈村新城片区，可惜教育资源尚未完善，目前并未大力吸引到广州或者周边北滘、桂城居民买房。
陈村镇政府只需要在陈村公园西侧、吴家围东南侧各建一个优质学校，可以大大提升区域价值。否则，开发商贱卖完房子，再也不敢陈村拿地。
4、最快联系核心区视角
原先珠三角城际铁路长距离、大站距、高架走郊外，服务城市间的旅游、商务客流，这样的线路是很难有高客流量的。每天在亏损，票价不可能降。
现在佛穗莞城际是走市中心、多站点、高覆盖，把商务区与居住区打通，上下班合适。一部分短途客流也可以使用，例如佛山新城居住、白鹅潭工作，芳村居住、琶洲工作，或三眼桥居住、佛山第一人民医院工作。只有高客流量，才有低票价的可能性。广州18、22、28号线在广州市区都是按照地铁票价。
广佛南环大约2022年下半年可用乘坐，广佛东环2023年12月有望建成。佛山新城、北滘、陈村出发，19分钟之内到达琶洲、金融城，非常便捷。
若开车前往约1小时，高速公路费用、停车费用、开四停四、可能堵车等限制，无法与广佛环线的时效比较。
职住半小时交通，应该成为你买房的分析逻辑，在工作地30分钟内通勤处买房。请把《广东地理》过去一年的文章读一遍，再决定是否选择广佛线、广佛环线、佛穗莞城际、佛山地铁3号线、广佛江珠城际交会的佛山新城买房。
